昨文預期今年本港的住宅樓價會出現突破性的升勢,引來一些人的質疑。他們認為:這樣的預測有違常理,在移民潮下,樓價理應受壓,焉有上升的動力?
移民賣樓 十分合理
這種質疑不無道理,據英國政府的數字,由年初至3月19日為止,已收到2.7萬份BNO移民申請。英方估計,全年的申請總數可能超過15萬人。房地產是要有人住才有價值的。一旦人去樓空,房地產的價值就會消散。樓價又何來上升的動力?
據我親身接觸,我身邊亦有不少人在考慮移民,其中有些甚至已付諸行動。他們既然不看好香港的前景,理應趁樓價未大跌前,把手上的樓宇賣掉。此外,從稅務負擔的角度去考慮,亦應該賣了樓才移民,而不是移了民才賣樓。因為移民之後,就得按當地的稅例,來繳交變賣資產的資產增值稅,世上沒有太多的地方,可以像香港那樣,不用交資產增值稅的。此之所以,預期打算移民的人,會着手賣掉在香港的物業是十分合理的。
然而,香港的樓價卻並沒有在這種情景下拾級回落,反而自年初開始反覆上升,而且勢頭愈來愈猛。那為什麼會這樣呢?難道樓價上升的消息是虛假的?是個別市場人士作出來的?這沒有可能!中原城市指數是按真實成交,用科學方法統計出來,絕非隨意亂作的。再者,市場上每天都有這麼多的人在買樓賣樓,傳媒很容易打聽到消息,去判斷市場的大體方向。但近期,即使是那些一向喜歡唱衰香港的媒體,也得承認樓市明顯轉旺,而樓價亦已積累了一定的升幅。
看好香港 買樓托市
那在移民潮下樓價不跌反升的景象該怎樣去解釋呢?我能夠設想出來的理由有以下幾點:
一、近期移民的人年紀較輕,在香港已經置業的比例不高。所以他們離開只對租金造成壓力,卻未能對樓價造成壓力。
二、移民的人主要是對香港的政治環境不滿,卻仍看好香港的樓市,所以有人仍打算保留在港的物業作長線投資,即使打算賣,亦堅持不肯隨便削價求售。
三、有了《國安法》與新的選舉制度之後,香港社會的穩定性當可提高,內耗可以減少,施政會較為順暢,令打算留港謀發展的人對前景較有信心,入市較前積極。
四、中國經濟在西方聯手的打壓下,依然動力強勁,外循環仍然運作得相當不錯,香港不難從中找到自己的角色。樓價上升是經濟前景樂觀的合理反應。
五、美國QE不斷,美元有貶值壓力,持有與美元掛鈎的港元,不及持有物業恆產那麼有保障。而低息的環境亦抵銷了租金回報率下跌的負面影響。
整體而言,市場上雖然有人因移民而賣樓,但亦有人因看好香港的前景而入市置業;由於後者的力量大過前者,樓價焉能不升!
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。