退預繳辣稅 防樓市崩圍 穩金融體系
近月發展商之間,私底下不約而同呻現金緊絀,舊有併購五至六成的地盤全部停下來,就連金朝陽收購多年的銅鑼灣希雲大廈,無奈要流拍,可見發展商對前景心灰,首要的只希望保命保本。
近月發展商之間,私底下不約而同呻現金緊絀,舊有併購五至六成的地盤全部停下來,就連金朝陽收購多年的銅鑼灣希雲大廈,無奈要流拍,可見發展商對前景心灰,首要的只希望保命保本。
樓市小陽春,發展商將如何部署推盤策略?有「西餅客」趁息口見頂大手入貨,對後市有何啟示?一起聽聽會德豐集團執行董事黃光耀的分析。
健康的樓市需要有一定的流通能力,大陸資金的湧現,正好為香港樓市帶來急需補充的流動性。因此,我不贊成在現階段對內地來的資金採取排斥的態度。想做金融中心,就應該歡迎資金自由流出流入,不應該立過多的限制。
市建局缺乏資源及資金來大規模處理市區重建問題,政府可積極考慮以公私營機構合作的模式引入私人發展商及併購公司,協助重建市區,透過公私營機構不同程度的參與和承擔,各自發揮專長,相信可收相輔相成之效。
兩年前的今天,要進駐南區新盤,起錶呎價要近3萬元,今天Blue Coast的首張價單呎價水平,有如時光倒流般。等了又等,等撤辣,等息口見頂,終於不枉此漫長的等待,兩年前的呎價,今天已可進駐港島南區。
過度發展的結果,是社會資源錯配。調控土地供應的準則,可以以存量房的空置率為依歸。空置率在3%以下時,要加快土地供應;在空置率超越5%的時候,就得減慢供應;超過10%,就應該暫停土地供應。
何濼生教授建議,港式組屋仿傚新加坡,放棄入息和資產審查,而平均價定於有經濟活動家庭年入息八倍,只供自住,惟買賣毋須補地價,希望此舉能恢復向上流的誘因。
本財政年度最後招標一幅工業用地將會採用雙信封制,投標者須同時但分開遞交地價建議及非地價建議,評審時兩者會被評分,前者比重只佔總分的30%,後者反佔70%。這幅用地也是政策的試金石,招標許勝不許敗。
2022年本社與香港恒生大學ESG研究中心首度舉辦ESG大獎,今年邁向第三屆,除原有典範大獎、披露獎外,將增設卓越領導獎、企業傳訊獎和E、S項目獎,希望此ESG 獎項成為香港認可程度最高的獎項之一。
這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成;而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期──由不覺得政府的措施能起作用,到覺得政府已對症下藥,樓市起碼可止跌回穩。
香港樓價已高至非打工仔所承受?決策者未能洞悉香港已陷入高樓價的困局?一起聽聽基金教父雷賢達的分享。
莊太量提醒,影響樓市大方向的關鍵並非撤辣,而是利率走勢,現時利息與之前相差4厘,供30年計利息相當於樓價一倍,撤銷7.5%稅率有助樓市穩定,但並非讓其轉勢。
經仔細分析後,金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下,有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,並適當調整其他房地產貸款相關的監管要求。
急也急不來,一定要等2月底《財政預算案》之後,如果政府唔撤辣,樓市會繼續下跌,成交量亦會維持在低水平,冇人買新樓,地產商就唔會買地,政府就要考慮開徵新稅項及推行緊縮政策,到時香港真正冇運行。
樓價能回落至一般人都買得起的水平,本應是一件好事。這代表香港透過市場機制已可以完成居者有其屋的使命,總好過靠房委會用抽籤的方法聊備一格,問題是房委會長期以來都靠發展居屋所得的收益來補貼公屋方面的開支。
中國恒大集團(03333)遭呈請清盤案,周一(29日)在高等法院再訊。法官聽取雙方陳詞後,法官正式頒下清盤令,並於下午頒布書面判決及處理規管命令。
2010年馬頭圍道的舊樓倒塌事件及近日旺角出現多宗外牆石屎剝落事件,反映香港舊區樓宇的結構安全已敲響了警號。筆者建議當局能重新檢視作業備考或行政指令,解決「一所房屋 」對舊區重建的影響。
很可惜,近年特區政府似乎十分執着,極想維護自己「一貫正確」的形象;而這種執着已嚴重到妨礙政府接收市場訊息的能力。發展下去,會損害政府實事求是的能力,最終是要吃大虧的。
政府似乎只願意資金流入非住宅項目,而不想資金流入住宅項目,可能是因為仍擔心會搶高樓價,增加用家置業的難度。但政府施政卻不應只着重討好民眾的一時情緒,而應該為社會的長遠利益,作更深思熟慮的考量。
當初,銀行為了配合中國要迅速城鎮化的需要,盡量向發展商開綠燈,尚且可視作因事制宜的妥協;但後來城鎮化速度開始減慢,供應基本有餘的時候,銀行就不應無節制地向開發商提供資金了。
於是我同老友講,旅行幾時都可以去,就算今次臨急臨忙取消,最多只是損失一些手續費,隨時可以再去旅行,但如果唔買下租用的舖位,可能一世都買唔到,正是「夫死夫還在,禾蟲過造恨唔返」。
現實是政府至今並未為樓價進一步下跌作好足夠的防禦措施,顯然是對樓價下滑可能導致的生態影響估計不足。政府可有想過,若然市道持續下沉,發展商投地將不再積極,政府可如何補充這方面的收入缺失?
或許有人覺得,貸款人應自己承擔貸款的風險,怎可以要求政府出手救市來幫助他們擺脫負資產?這對未買樓的人不公平。然而,負資產除了會增加社會的金融風險外,還會破壞社會的內需,令經濟停頓不前。
一旦出現「樓價續跌心理預期」,長期物業投資者、真正置業者和炒家的房屋需求將快速消失;一些聰明的發展商見形勢不對,也會帶頭劈價,繼而引發其他發展商跟隨劈價去庫存。
修復資產負債表的起步,是盡量維持企業經濟活動,重點是現金流轉正,爭取至少能夠償還利息,減少企業倒閉和失業。亦只有這樣,才能為社會注入信心和正能量,防止「資產負債表衰退」滑向「躺平式衰退」。
在市道興旺的時候,買家入市意欲高漲,減辣應該會起一定的作用。不過,現時市道異常淡靜,連有剛需的用家亦轉買為租,在這種情勢下,不要說減辣很難起作用,就算是全面撤辣,也只能排除阻力,卻沒法為買家提供助力。
灼見名家傳媒10月27日(周五)舉行周年論壇暨九周年慶典,邀請了多位國際、港澳權威人士剖析錯綜複雜的時局,為香港尋找出路。一起回顧當天盛況。
灼見名家傳媒10月27日(周五)舉行周年論壇暨九周年慶典,邀請了多位國際、港澳權威人士剖析錯綜複雜的時局,為香港尋找出路,逾500位政、商、學界翹楚出席。
莊太量表示,股票印花稅率是財政重要收入來源,上年度達600多億元,而樓市辣招稅的作用是壓抑樓市過熱,收入亦僅有數十億元,所以股票印花稅的減幅,所以股票印花稅的減幅只能有限,否則對香港財政構成太大壓力。
「息魔」從來都是左右樓市去向的指南針,而置業人士對後市的信心,則是影響樓市的另一個重要因素。記得2003年沙士期間,香港經濟一片愁雲慘霧,幸得中央出手,推出「自由行」措施,市民恢復信心,樓價就上升。
須指出的是,此泡沫爆破之禍,始終是源於地產商群將樓價以一波又一波形式,推升至現今連地產商群都托不住的極限(若非近期利率急升,相信樓市泡沫和泡沫爆破後的傷害會更大) 。
投資者與賭仔都是一樣,贏咗就會縮,不但唔敢買,甚至因為有錢賺而將手上優質物業出售,佢哋仲會話有糊唔食、罪大惡極。當樓價下跌,投資者見到市場上不時有筍盤出現,真係唔買都要睇吓,最後依然「落搭」。
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