最近香港樓市牛氣沖天，不少新盤開盤就就搶光，而且基本上都要抽簽，價格也明顯回升，跟去年低迷的狀態形成鮮明對比。無獨有偶，中國一線城市房地產市場也出現了一些企穩回升初步訊號，2月一線城市新建商品住宅價格環比，由此前的下降轉為基本持平，北京和上海的二手房價格環比也同時出現反彈。
更值得注意的是，這一變化是在近期沒有明顯新增房地產刺激政策的情況下出現的（最新的上海進一步放鬆地產的政策出現在2月末），具有一定的「自發企穩」意味。對於經歷了較長時間調整的中國房地產市場而言，這無疑是一個值得關注的積極訊號。
就筆者看來，中國房地產市場在局部領域出現積極訊號，是政策調整、經濟基本面與房地產部門本身深度調整的結果。然而，對中國房地產市場整體而言，情況仍難言樂觀：高等級城市和其他城市分化仍然明顯、二手房和新房市場也差異較大。在中國城鎮化增速放緩、新房庫存整體仍然高企的大背景下，筆者以為中國房地產市場，特別是與投資與增長密切相關的一手房市場，想要真正企穩回升，還是取決於經濟基本面能否持續回暖、居民收入和預期能否持續改善。
為何房地產市場出現積極訊號？
自2021年下半年以來，中國房地產市場進入長周期調整階段。70城房價（中國國家統計局發布的「70個大中城市住宅銷售價格統計數據」）除了在2023年初因為疫情衝擊結束和2024年底因為「926」一攬子政策刺激而出現階段性企穩之外，整體而言持續下跌。即使對一線城市而言，2月出現的內生性企穩也顯得尤為可貴。就筆者看來，當期房地產價格出現邊際改善至少有三個方面的主要原因：
首先，房地產政策持續調整，為市場逐漸穩定創造了條件。過去兩、三年，房地產政策的方向已經從過去強調「防止房價過快上漲」，逐步轉向「推動房地產市場平穩健康發展」。圍繞這一目標，中國人民銀行多次透過降準、降息來降低融資成本，並下調個人住房貸款利率和住房公積金貸款利率。同時，各地在限購、限貸、首付比例、房貸利率等方面進行了多輪優化調整，一些城市還推出了以舊換新、降低交易稅費等措施刺激需求。
此外，中央不斷傳遞推動房地產市場「止跌回穩」的訊號；部分地區開始探索收購存量商品房用於保障性住房或租賃住房，以加快庫存消化。在自然資源部等剛剛發布的關於土地政策的有關文件中，還進一步提出「新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發」，以抑制新增住房供給。就筆者看來，持續的政策調整逐步形成合力，有助於改善市場預期，穩定市場價格。
其次，宏觀經濟環境也出現了一些改善跡象。2025年中國經濟增長實現5%，總體好於市場一致預期，剛剛公布的2026年1至2月份經濟數據也有頗多亮點，即使不考慮因為春節較晚而實現的出口高增長，固定資產投資增長從負轉正、社會消費零售同比增長反彈都超了預期。
在經濟增長的支持下，中國的價格水平也出現了一定程度的回暖。比如，服務業CPI同比從2024年9月的0.2%持續回升，到今年1至2月平均增長達到了0.9%，創出本輪反彈以來的新高。
第三，房地產市場自身已經經歷了較長時期的調整。過去4至5年，房地產市場在價格和供給等多個方面都出現明顯下降。以二手房價而言，中原地產等數據顯示，許多城市二手房價格已經下跌了30至40%；一線城市部分區域的租金回報率已經開始回升，甚至超過長期國債收益率。同時，中國房地產的新開工已經較高點下跌了超過三分之二，抑制了新房的供給。
二手市場的房地產的成交也出現回暖，特別是在一線城市，例如3月14至15日上海周末二手房成交達到2862套，創出近五年新高。北京和上海二手房庫存也因此從高位明顯下跌；比如，上海的鏈家掛牌目前為8萬套左右，較歷史峰值減少3萬套；北京鏈家的二手房掛牌也從接近17萬套的高峰下滑到今年2月初的14萬套左右，並可能繼續下滑。市場供需關係的變化，也使價格繼續快速下跌的動力有所減弱。
從這個角度看，當前一線城市房價出現一些積極訊號，並不是偶然現象，而是在政策、宏觀環境以及市場自身調整共同作用下形成的結果，也在一定程度上體現出經濟周期運行的正常過程。
房產市場分化仍十分明顯
雖然2月中國房地產市場出現了一些積極訊號，但是詳細審視數據，市場分化仍然非常明顯。亮點還是主要集中在少數城市、也未能完全覆蓋一二手市場。
一方面，價格回暖主要集中在高線城市。70城數據顯示，2月的二線和以下城市的新房和二手房價格環比仍在下跌之中，目前還很難判斷下跌何時終止。以二手住宅為例，北京和上海是所有城市僅有的兩座出現環比價格回升的城市。
另一方面，相對二手房市場的銷售回暖，新房市場的成交仍然持續創出新低，甚至包括一線城市。國家統計局的數據顯示，全國的二手房簽約面積從2023年的7.07億平方米上升到2025年的7.37億平方米；大城市二手房成交量的回升更加明顯。反過來，2025年全國一手商品住宅銷售面積則降至7.3億平方米，為2021年達峰後連續第四年下滑。
即使是北京、上海這樣的大城市，其一手房銷售面積也在持續下滑。比如，2025年上海商品房銷售面積為1224.93萬平方米，也創出2022年以來的新低。實際上，一手市場的低迷也影響到了土拍市場。在3月13日進行的上海土拍中，3宗宅地僅有一宗以6.7%的溢價成交，其他2 宗都是底價成交；銷售不暢而庫存壓力不低，開發商普遍比較謹慎。
房地產市場全面回升？
在房地產市場仍然明顯分化、改善訊號集中在少數大城市的背景下，筆者以為中國房地產市場想要出現全面回升仍然有較大挑戰，特別是在與投資與增長更加相關的新房市場。即使對高線城市的二手房市場而言，經濟基本面能否持續改善仍是這些城市房價能否真正觸底企穩的關鍵。
從長期而言，在人口開始出現負增長、中國的城鎮化已經進入到後期階段之後，對房地產的需求增長會明顯放緩。比如2023至2025年，中國平均每年新增城鎮人口僅有約1100萬，不到2009至2019年平均增長的一半。城鎮就業總人數的增長也同樣明顯放緩。
更重要的是，當下中國一手房庫存水平仍然處於較高水平，比如截至2026年2月，國家統計局公布的一手住宅待售現面積約4.3億平方米，也僅僅略低於2015年供給側改革去庫存之前的水平。在銷售仍然低迷、庫存又處於高位的背景下，中國一手房市場的調整恐怕還需要相當長的時間。
此外，即使對一線和強二線城市而言，二手房房價能否切實企穩，也取決於經濟基本面的改善能否持續。此外，產能過剩的問題尚未根本緩解，2025年產能利用率創出本輪經濟調整以來的新低；從統計局的數據來看，工業企業利潤的改善也並不明顯。
總體而言，從最新的70城房價數據來看，中國房地產市場開始出現了一些局部性的亮點。然而，只有居民收入、就業能夠出現切實改善，對經濟的預期也出現回暖，叠加庫存持續去化之後，中國房地產市場才有望實現真正的企穩。
原刊於《沈建光博士宏觀研究》，本社獲作者授權轉載。
