近年香港全力打造國際教育樞紐，非本地生源規模持續激增，連帶學生宿舍、校舍相關物業投資均受惠。高力香港高級執行董事兼資本市場及投資服務主管翟聰接受本社專訪時表示，香港憑藉雄厚高等教育實力，帶動赴港求學的剛性需求，部分閒置商業物業剛好為投資者提供折價收購、盤活手上商廈或酒店資產的機會。
根據QS世界大學排名2027，香港五所大學穩居全球百大，其中四間躋身全球前50，HKDSE、IB課程國際認受度高，吸引大量內地及海外家庭送子女赴港升學。政策層面政府持續放寬非本地生收生限制，公立大學非本地生招收比例由20%逐步提升至最新的50%，配合「留學香港」推廣計劃，帶動非本地生人數創歷史新高。
內地家庭選擇提早安排子女入學
數據顯示，非本地學生簽證批發量由2022年46,821宗，大幅增逾一倍至2025年94,517宗，2026/27學年非本地生總規模接近95,000人。值得留意的是，赴港求學群體不再僅限大學生，隨着優才、專才政策配套推出，大量內地家庭選擇提早安排子女來港就讀中學，透過DSE、IB作為升學跳板，國際中小學非本地生亦近3萬人，校舍與住宿需求進一步擴大。
據高力報告數據指出，2025年全港教育類物業成交總額40億港元；僅2026年前五個月，校舍、學生宿舍相關投資額已達111億港元，單學生宿舍賽道投資規模便達50億港元，遠超去年全年規模。市場更出現內地企業投資的案例，京東斥7.5億港元收購油麻地海景絲麗酒店，規劃改造為學生宿舍，工程將於2026下半年完工；香港大學、香港城市大學、香港都會大學等院校亦收購整幢商廈，用作第二校園、實驗樓及學生宿舍。
翟聰分析，教育物業具備傳統商廈、商鋪難以比擬的投資優勢，其一是辦學機構租約年期長、搬遷改造成本高，其二是租戶留存率極高，租金現金流長期穩定；特別是教育屬剛性消費，抗經濟周期能力強，在傳統寫字樓、零售市道承壓的環境下，投資教育地產成為資金避風港。
規劃上酒店較傳統更易改建為學舍
政府去年7月推出「城中學舍計劃」，簡化乙、丙級商廈、活化工廈改建學生宿舍的城規審批流程，釋放存量物業潛力，但酒店與商廈兩類標的改造難度、成本、回報周期差距懸殊，成為投資者首要考量。
他指出：「從規劃與硬件條件而言，酒店是改造學生宿舍最便捷的物業類型，也是市場投資者首選標的。」
首先，酒店本身持有住宿牌照，房間格局、衛浴配套天然契合學生住宿需求，只需簡單調整內部間隔，無需大規模結構改動；無需全幢清退原有租戶，只需調整客源，將客房主要租予學生，大堂輕微裝修即可投入營運，收購後極短時間便能產生租金現金流。其二，監管風險更低，無需處理繁複城規、地契改動、補地價等程序，跨部門審批周期大幅縮短。
不過，翟聰亦提醒，經過兩年市場消化，合適改造的酒店貨源愈來愈少，加上旅遊市道復甦，就算有酒店放售，意向價亦提高了不少，收購成本走高，利潤空間逐步收窄。
商廈須整幢清場 衛生電力設施全面升級
「城中學舍計劃」雖大幅放寬商廈改學生宿舍的規劃限制，但實際落地仍面臨多重成本與時間壓力，投資者需承擔更高風險。
第一，必須全幢清退原有租戶。商廈普遍分租予多家企業，即便空置率偏高，也難以完全空出；業主改建前須提前終止租約、支付補償，中斷原有租金收入，現金流出現長期真空期。
第二，改造成本高昂。寫字樓僅配備基礎辦公基建，改作宿舍需全面升級衛生渠務、電力系統，每呎改裝成本高達2,000至3,000港元；舊式商廈原有機電、衛生設施容量不足，往往需要開展結構、機電大型工程，額外增加開支。
第三，審批與營運周期漫長。即便豁免城規申請，仍需向教育局遞交方案，審批耗時數月；加上裝修工程，由收購到正式營運普遍需要一至兩年。
此外，投資者還需核查分區大綱圖、地契條款，部分地契明文禁止居住用途，或需申請改契、繳納補地價，衍生不確定風險。
教育產業須受多部門監管 投資要計好數
市場選擇商廈改造的核心誘因，在於邊緣區域乙、丙級寫字樓售價相對低廉，若能壓低收購價格，並妥善處理規劃、補地價等前置手續，仍具投資價值。
儘管教育地產長期需求確鑿，但行業受多個政府部門監管，投資者收購前需做好全面盡職調查，深思熟慮各類隱藏的投資風險。例如，規劃署、地政總署、教育局、屋宇署、消防處多部門會聯合審核，辦證周期長達半年以上，持有成本持續累積，而且樓宇走火通道、獨立出入口、人均衛生設備配比等硬性標準較一般嚴格，局方直接限制可容納宿位數量，鎖定租金收益天花板。
其次是改造資金與時間成本不菲，商廈機電、渠務、房間間隔改造開支龐大，長達一至兩年的空置期會拉長回本周期。
最後是生源結構帶來的長遠監管空白：目前市場宿舍產品主要面向大學生，而近年大量非本地中學生來港升學，該群體多需監護人陪同，現時政府尚未出台專屬監管規則，未來政策變化存在不確定性。
收購整幢物業業權 減少溝通成本與時間風險
高力香港在其《香港教育地產的市場發展潛力》報告中，建議選擇物業投資的三大策略。
第一是優先整棟完整業權物業，避免分層業權商廈，減少與眾多小業主協調改造的溝通成本與時間風險；第二是把握當前商廈折價窗口期，理由是當市場資產估值逐步回暖，低價存量標的將快速被資金吸納，及早入場鎖定收購成本，賺取教育業態帶來的租金溢價；最後是收購前完成全流程可行性評估，該行建議準買家聘請熟悉城規、地契、教育監管的專業顧問，精準測算改造開支、審批時長、床位上限與回報率，提前排除不合規標的。
翟聰對教育地產長遠發展維持樂觀態度。香港國際教育樞紐定位持續強化，非本地大學生住宿床位缺口短期難以彌補，加上非本地中小學生源持續增長，校舍、學生宿舍的剛性需求將長期存在。
他認為，從商業地產格局來看，中環、金鐘、尖沙咀等核心地段仍以金融、專業服務辦公需求為主，不會全面轉型教育用途；但大量邊緣區域乙、丙級閒置商廈、酒店，將持續透過改造釋放教育物業價值，成為未來數年商業投資的核心賽道。
