在數碼時代浪潮下，房地產科技（PropTech）正逐步改變香港市民置業、租樓及了解樓市的傳統方式。中原地產深耕本地樓市多年，旗下中原數據科技更是憑借海量數據積累與AI技術應用，推出多項便民的創新網上服務，今次灼見名家請來該公司首席科技總監吳煒溢與首席項目總監陳冠忠，解構「中原估算」與全港首創「戶型搵樓」兩項新服務。
中原估算：AI驅動全港物業估值參考 區別銀行估價更貼市況
談及物業估值，以往香港市民大多依賴測量行或銀行出具的專業估值報告，而中原數據科技自主研發的「中原估算」服務，打破了傳統估值的局限，為全港市民提供免費、便捷、實時的物業估值參考。首席科技總監吳煒溢針對這項服務，詳細拆解了研發初衷、數據基礎與核心特點，同時明確區分了中原估算與銀行估值的本質差異。
吳煒溢表示，研發中原估算的靈感源於國內外成熟的地產科技案例：「傳統物業估值需由持牌測量行專業團隊負責，將已成交物業買賣數據加上估值模型得出來，而中原數據科技擁有海量的本地樓市數據，我們參考國內外概念，利用估算的方法自主研發估價服務。」
經過調研後，他發現歐美等地大型物業代理行早已推出相關估值服務，例如美國最大房地產網站Zillow多年前上線的Zestimate服務，其競爭對手也紛紛跟進；內地貝殼找房同樣具備類似功能，不僅整合成交數據，還納入賣方叫價訊息，讓估值更貼近實時市價，我們便融合這些優質服務特色，打造出適配香港樓市的中原估算。」
想要在香港落地精準的物業估算服務，核心在於夯實數據基礎。吳煒溢強調，團隊首先梳理完善了香港物業產權框架，目前已整合全港約130萬個住宅物業單位的核心訊息，涵蓋單位面積、樓齡、屋苑配套等基礎數據，同時叠加歷年田土廳登記的官方成交數據，再借助當下成熟的AI科技進行運算分析，實現每周更新全港130萬個單位的實時估算價，打破傳統估值僅針對熱門屋苑、成交活躍單位的局限。
既然銀行已有估值服務，為何還要推出中原估算？吳煒溢解釋兩者的區別：「銀行出具的是正式Valuation（估值），多用於按揭貸款審批，具備法律與金融效力；而中原估算為Estimation（估算），純作為市民了解物業市值的參考指標，兩者定位完全不同。」
他進一步補充，傳統估值模式中，大屋苑因成交密集、數據充足，估值難度低；而單幢樓、舊樓等成交疏落的物業，測量行通常不會主動出具估值，但中原估算憑借全面的數據覆蓋與AI算法，即便這類冷門物業也能提供參考價，真正實現全港物業「一估算便知市價」。
為了保障估算準確度，中原數據科技建立了嚴格的數據校驗機制。吳煒溢介紹，團隊會定期抽樣對比主要銀行估值與中原估算數據，約七成抽樣單位的銀行估價在中原估算範圍內；而全市場私人住宅登記成交價有七成在中原估算範圍內，當中大型屋苑成交價更有九成在中原估算範圍內。經過持續優化算法、打磨精準度，直至2025年8月，中原估算正式對外發布，為全港市民提供可靠參考。
除此之外，中原估算還附加了貼心的增值服務：「我們會在每個單位的估算訊息中，附上該單位歷史成交數據以及跟該單位類近物業的參考成交。香港市民無論是準備放盤的賣家、打算入市的買家，還是單純想了解自身物業市值的業主，都能通過這些訊息快速掌握樓市動態，真正做到便民利民，讓樓市訊息更透明。」
戶型搵樓：全港首創精準搵盤功能 以客為本優化置業體驗
除了中原估算這一估值利器，中原數據科技打造的全港首創戶型搵樓服務，同樣顛覆了傳統網上搵樓模式，解決了市民搵盤時「同面積不同戶型、逐個點閱費時間」的痛點。首席項目總監陳冠忠圍繞這項創新功能，講解了產品設計理念、核心功能與用戶適配場境，突顯中原地產「以客為本」的服務宗旨。
陳冠忠指出，傳統網上搵樓模式，用戶只能通過屋苑、面積、房間數等基礎條件篩選盤源，但同樣是兩房單位，戶型間隔差異極大，鑽石型、方正型等不同開則，居住體驗天差地別，用戶往往需要逐個點開盤源查看戶型圖，耗時費力。而戶型搵樓功能徹底改變這一模式，用戶可直接透過心儀戶型精準篩選，大幅提升搵盤效率。
「使用網上戶型搵樓的客戶，大多熟悉目標屋苑，習慣按照面積、戶型開則等核心指標篩選心儀單位；除此之外，客戶關注的地鐵站距離、校網、配套等訊息，中原平台也有針對性的搵樓服務。我們所有新功能的研發，核心都是圍繞客服體驗，從用戶實際需求出發，解決置業過程中的實際難題。」陳冠忠說道。
據介紹，戶型搵樓功能上線後，用戶可進入中原網頁對應的屋苑專頁，直接選擇心儀戶型，系統便會自動列出該戶型的所有買賣、租賃放盤，以及同類戶型的歷史成交記錄，方便用戶橫向對比價格、樓層、座向，同時依托成交數據判斷市況，做出更明智的置業決策。
目前這項全港首創功能已實現廣泛覆蓋，逾1400個屋苑、約77萬個單位已配備該功能，後續還將持續拓展覆蓋範圍，讓更多市民受益。以熱門的沙田第一城為例，若買家心儀兩房284呎戶型，只需選定該開則，即可一鍵查看所有同戶型放盤，同時快速查閱近期成交個案，搵盤、睇市一步到位。
核心客群清晰 持續深耕PropTech賦能本地樓市
對於「哪些客戶最青睞這兩項創新服務」的問題，吳煒溢與陳冠忠一致表示，兩類服務適配全港各類樓市參與者：無論是首次置業的剛需買家、尋求優質租盤的租客，還是打算放盤的業主、關注樓市走勢的投資者，乃至單純想了解自身物業價值的普通市民，都能憑藉中原估算掌握市值參考，透過戶型搵樓高效找盤。
兩位主管均提到，中原地產始終堅持科技賦能地產，未來中原數據科技將繼續深耕PropTech領域，依托海量本地樓市數據與AI技術，持續優化現有服務、研發更多便民功能，提升樓市訊息透明度，優化市民置業、租樓、睇市的全流程體驗，助力買賣雙方在清晰的數據參考下，做出更理性、更明智的決策。
