香港正面對人口與樓宇「雙重老化」，每年新增逾500棟樓齡達50年或以上的舊樓，推算日後更將攀升至每年700棟，過往以「重建」為主導的更新模式追不上舊樓增長的速度。
市區重建局行政總監蔡宏興接受本社訪問時表示，已跟從國家政策，將工作核心次序由「拆（清拆重建）、改（復修改造）、留（保育活化）」轉向「留、改、拆」，加大力度推動預防性維修，鼓勵不同樓宇的業主為大廈定期做「體檢」，及早保養維修。
與重建舊樓相關的「同區七年樓齡」收購機制的檢討，明年上半年開始進行公眾諮詢。蔡宏興表示，目標回到政策「初心」，即透過重建為業主改善居所。隨着政府撥出將軍澳一幅土地及預留北部都會區三幅土地供市建局推行全新樓換樓項目，業主將來可選擇遷入配套完善的更好新居，同時收購重建政策可以持續下去。
着重「留、改」策略 盡量延長樓宇壽命
蔡宏興在訪問中表示，市建局英文名稱中的「Renewal」，意思不止重建，更包含更新概念，運用融合策略「4R」，結合樓宇復修（Rehabilitation）、重建發展（Redevelopment）、保育（Preservation）及活化（Revitalisation）市區更新策略。他指香港舊樓老化速度急速，不可能將全數舊樓拆卸重建，「每年全港重建不到百多二百幢。」
在市建局的「留、改、拆」框架中，透過「留」和「改」策略，盡量延長現有樓宇壽命、保留社區特色及獨特的歷史文化；只有在樓宇結構和環境極度惡劣、無法復修的情況下，才動用「拆」作為最後手段，以實現社會效益最大化。
「預防性維修」如同為樓宇定期驗身
因應這個改變，市建局將大力推動「預防性維修」計劃，鼓勵業主為樓宇進行周期性保養，不要等到不安全才維修。蔡宏興解釋說：「等於個人去驗身，有些小毛病一早處理，不要等到病情很深時才去醫治。」
該局在2024年度推出「預防性維修資助計劃」，至今已批出16宗申請，尚有4宗在處理中，合共涉及超過2萬個單位。該計劃旨在鼓勵業主改變「見爛補爛」的被動維修觀念，制定10年為周期性的維修保養計劃和有關工程的開支預算，以便訂立維修工程儲備及作定期供款，達致「自主維修」及「預防性維修」的目標。
「地積比率轉移」政策可更助市區更新
蔡宏興表示，保養不善而致出現結構安全問題的舊樓，不得不拆除重建。如涉及範圍較大，較具重建價值，可行性較高；但如果只屬單一街道號碼，則較難重建，或是無法用盡准許地積比，浪費土地價值。
他指出，過往後者情況的重建可行性較低，不過隨着政府推出「地積比率轉移」政策，即可將某個發展地盤允許使用、但未用盡的總樓面面積，轉移到另一地點使用，市建局及發展商都適用，小地盤可變成社區內的公共空間，「這個更加可以幫到市區更新。」
以同區七年樓價收樓難以持久
重建必然涉及收購舊樓，按現行政策，市建局須以「同區七年樓齡」的樓價向自住業主提出收購。蔡宏興指出，市建局提出的收購價，比市價高出一倍多，但發展商入標往往低過收購價，「過往傳媒都有報道，變成做一單蝕一單，我們貴買平賣，無可能每一單都要市建局去補貼，而且這些都是納稅人的錢。」
收購機制與「初心」事與願違
「同區七年樓齡」收購機制是在20多年前訂立，蔡宏興表示，政府明年上半年就此機制展開公眾諮詢，與社會不同持份者討論各個方案，希望大家達到共識。
他指出，「同區七年樓齡」收購價的政策「初心」，是希望自住的舊樓業主，將得到的金額在同區購買較新單位，改善居住環境，「當時沒有可立即樓換樓，又沒有很多公營房屋，因此就給他們（自住業主）錢，等他們自己去處理。」
根據市建局的資料，受重建項目影響的業主，雖然獲得的金額非常優厚，但調查發現，超過一半的業主都會保留超過五分之一的賣樓金額，卻買回樓齡相差不大的舊樓居住，這令收購機制未能精準達到「初心」，反映現有機制未能促使舊樓業主改善居住環境。
同時，由於收購金額優厚，亦導致部分舊樓業主期望市建局收購，大幅降低日常維修保養大廈的意欲，變相加劇大廈的安全隱患。這個機制也間接削弱其他發展商參與舊區重建的動機，減慢整體重建步伐。
推展全新樓換樓項目 讓業主住好些
為回到「初心」，政府已撥出將軍澳137區一幅土地及預留北部都會區三幅土地，讓市建局推展全新的樓換樓項目。蔡宏興說，未來會有現樓供被收購單位的舊樓自住業主選擇樓換樓，而非要等待新樓落成，「單位在哪裏、要多少錢，即時有方案給他們選擇。新制度讓他們住得舒服些、住大些、住得安全些、住得好些。」
蔡宏興說，未來仍會有收取現金方案供業主選擇，不過金額會比現時「同區七年樓齡」收購機制為低，「可能和市價會貼近，不會再是（市價）兩倍、兩倍多」，但業主透過全新樓換樓項目，可選擇更好居所。
續發展具社會效益、但未必即時具盈利項目
「我們不是一個純粹的發展商。」蔡宏興強調，市建局採取的是「地區為本、規劃主導」的市區更新政策，透過全盤規劃與設計，帶動整片舊區的環境提升，進而吸引私人發展商參與周邊更新，「私人市場參與的地區又再提升，我們自己做的地盤都升值，這個是一個多贏局面。」
他又說，部分社會效益高但未必即時具盈利的項目，市建局也會發展，相信可透過整體收益調度來平衡，兼顧社會效益與財政。「我們可能做6個項目、8個項目，是否個個都要賺錢呢？未必，可能有一些是社會價值好高的，因此我們要去做，但可能不賺錢，但我們有其他項目，可以幫這個，變成是可行。」
