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首頁 政局 給傳媒朋友的樓市指南

給傳媒朋友的樓市指南

2017年4月金管局一份研究報告成了科學證據的泉源,用科學說明樓價高企的原因。

曾國平 作者: 曾國平
2018-08-19
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標籤: 房屋供應樓市研究報告金管局銀行貸款
金管局研究報告發現,本港樓價變化主要因素是房屋供應和銀行貸款持續。(Pixabay)
金管局研究報告發現,本港樓價變化主要因素是房屋供應和銀行貸款持續。(Pixabay)

有經濟學者認為香港樓市的需求曲線向上斜,也聽過N次樓宇供應跟樓價沒有關係,最新創意講法是土地供應愈多炒家愈高興。各種奇怪的供求「理論」充斥,普普通通的供求關係反而沒有市場。

請用科學說明樓價高企的原因,2017年4月金管局一份研究報告成了科學證據的泉源。金管局幾位專家,大概沒料到大作被如此廣泛引用(或利用)吧?弊就弊在,報告的計量方法頗為技術性,容易造成有心無意的誤解曲解,亦難為傳媒朋友要將「火星文」翻譯成一般人明白的語言。

聽說有記者朋友為此苦惱,我就唯有炒冷飯,為大家講解一下報告到底說了什麼、沒有說什麼吧!

報告將1996年1月到2016年6月香港樓價短期的變化,分拆成不同因素的「貢獻」,憑藉的是八個統計數字時間上的關係,以及一些基本經濟學假設(例如加息或起新樓對樓價不利)。

房屋供應和銀行貸款是樓價變化因素

研究發現,房屋供應和銀行貸款持續是主要因素(早前指出過本土研究社的錯譯,未有下文),按揭利率在金融危機後變得重要,而房屋需求和市場情緒亦佔一定比重。再解釋得淺白一點,報告其實是在「講歷史」,計算過去20年不同因素的重要性。

報告沒有說的包括:一)某因素在某時期不重要,不一定代表該因素對樓價影響輕微,也可以是該因素根本沒有什麼變化。在供應持續低迷的時期,樓價變動跟供應關係不大,就如在女友數字持續為零的情況下,你不會知道有一位或更多女友對你會有什麼影響。

二)研究不能直接告訴我們加息0.25厘、房屋供應增加一萬個單位等情況下樓價會跌多少。先要知道的是這些情況有幾分是意料中事、幾分是意料之外。純屬意外加息的影響可以從模型中推算出來(但報告沒有提及),但處理一早預到的加息就較麻煩,要改動一下模型。

三)研究只涉及短期(報告最長只看四年)的影響,無關長期樓價起跌。

四)報告沒有提及模型的誤差,亦即統計上答案有多大把握。例如你說樓價波幅有兩成來自利率,不過接近零或超過四成都大有機會,你的答案就近乎沒有資訊含量了。

記者朋友還要留意五個因素不能截然分開,例如按揭利率高其他利率通常亦高,利息成本上升會影響發展商的供應,又例如市場預期未來房屋供應減少,也會影響所謂的市場情緒。

講到尾,還是中學會考程度的供求關係在決定樓價,供應增加我們會住得便宜一點大一點。這才是科學,經歷過實證檢驗的科學。

原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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曾國平

維珍尼亞理工大學經濟系助理教授。「經濟3.0」作者。Facebook 專頁:http://www.facebook.com/economics3.0
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標籤: 房屋供應樓市研究報告金管局銀行貸款
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