給傳媒朋友的樓市指南

有經濟學者認為香港樓市的需求曲線向上斜，也聽過N次樓宇供應跟樓價沒有關係，最新創意講法是土地供應愈多炒家愈高興。各種奇怪的供求「理論」充斥，普普通通的供求關係反而沒有市場。

請用科學說明樓價高企的原因，2017年4月金管局一份研究報告成了科學證據的泉源。金管局幾位專家，大概沒料到大作被如此廣泛引用（或利用）吧？弊就弊在，報告的計量方法頗為技術性，容易造成有心無意的誤解曲解，亦難為傳媒朋友要將「火星文」翻譯成一般人明白的語言。

聽說有記者朋友為此苦惱，我就唯有炒冷飯，為大家講解一下報告到底說了什麼、沒有說什麼吧！

報告將1996年1月到2016年6月香港樓價短期的變化，分拆成不同因素的「貢獻」，憑藉的是八個統計數字時間上的關係，以及一些基本經濟學假設（例如加息或起新樓對樓價不利）。

房屋供應和銀行貸款是樓價變化因素

研究發現，房屋供應和銀行貸款持續是主要因素（早前指出過本土研究社的錯譯，未有下文），按揭利率在金融危機後變得重要，而房屋需求和市場情緒亦佔一定比重。再解釋得淺白一點，報告其實是在「講歷史」，計算過去20年不同因素的重要性。

報告沒有說的包括：一）某因素在某時期不重要，不一定代表該因素對樓價影響輕微，也可以是該因素根本沒有什麼變化。在供應持續低迷的時期，樓價變動跟供應關係不大，就如在女友數字持續為零的情況下，你不會知道有一位或更多女友對你會有什麼影響。

二）研究不能直接告訴我們加息0.25厘、房屋供應增加一萬個單位等情況下樓價會跌多少。先要知道的是這些情況有幾分是意料中事、幾分是意料之外。純屬意外加息的影響可以從模型中推算出來（但報告沒有提及），但處理一早預到的加息就較麻煩，要改動一下模型。

三）研究只涉及短期（報告最長只看四年）的影響，無關長期樓價起跌。

四）報告沒有提及模型的誤差，亦即統計上答案有多大把握。例如你說樓價波幅有兩成來自利率，不過接近零或超過四成都大有機會，你的答案就近乎沒有資訊含量了。

記者朋友還要留意五個因素不能截然分開，例如按揭利率高其他利率通常亦高，利息成本上升會影響發展商的供應，又例如市場預期未來房屋供應減少，也會影響所謂的市場情緒。

講到尾，還是中學會考程度的供求關係在決定樓價，供應增加我們會住得便宜一點大一點。這才是科學，經歷過實證檢驗的科學。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。