湯文亮：豪宅2020年橫行甲級商廈租金挫兩成

受中美貿易戰及香港社運風潮所拖累，紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士接受專訪時預期，香港住宅樓巿2020年會平穩橫行，甲級商廈租金將會下挫。

特首林鄭月娥在最新一份《施政報告》中宣布，放寬由香港按證保險為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元，八成按揭保險物業價格上限升至1000萬元。

湯文亮指出，不少年輕人收入穩定，有供款能力，不過礙於首期不足而置業夢碎，在政府放寬按保前，不少年輕人購買新樓的唯一出路是面積細小的納米新樓，住在其中，實在不太人道。如果有年輕人在政府拆牆鬆綁前查詢他買樓的意見，他一定會勸阻，因為納米新樓的樓價升幅定會低於大巿。

不過，政府從善如流修訂政策後，置業人士獲得的首期倍增，足以支付面積較大單位的首期。此外，在現時樓巿吹淡風的時候，部分手持優質單位的業主基於不同原因而願意割價求售，年輕人有機會承接較優質的單位。如果他們置業用作自住用途，不妨可以考慮現時入巿。

樓市成交疏落現低溫症

在香港過去一段日子，不少業主財力雄厚，不願割愛出售自住單位，另一方面，有意置業的買家又不願高追入巿，形成樓巿拉鋸局面，樓價長期橫行高企，成交量交投疏落，陷入低溫局面，加上受中美貿易戰及社運風潮所拖累，樓價反覆向下。幸好政府出招，放寬由香港按證保險為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，向社會送出一粒糖果，物業成交量才止跌回升。

不過，湯文亮認為，政府實在毋須再出招救樓市，因為那些反價封盤的業主，如果見到打算買樓的人士不再追價，便會自動降價，成交量又會再次上升。他形容情况就好似出現低溫症的人一樣，就算不向他們提供糖分及碳水化合物，低溫症亦會慢慢消失。但如果政府再出招，反而會令到那些有意賣樓的業主誤會政府一定會救市，不僅不會將打算賣的物業降價，甚至會提價出售。

繼美國眾議院與參議院相繼通過後，美國總統特朗普亦於早前簽署《香港人權與民主法案》，使法案正式落實。湯文亮相信有關法案通過後，反而會使今年豪宅價格更趨穩定。豪宅業主轉移資產到海外前會作更審慎考慮。法案授予美國政府制裁相關人士與凍結資產的權利，不但使資產外流的情況放緩，甚至有機會令情況逆轉，促使富商將資產由美國轉回香港，以逃過有關方面隨時的制裁。

大型屋苑價格影響輕微

他表示，香港人在海外置業的選項不多，不論新加坡、日本、台灣，甚至加拿大市場都受美國政府影響。倘若美國政府要採取行動，凍結資產，即使在其他海外地方投資亦難免受波及。

社運由6月持續至今，惟大型屋苑價格一直沒有受太大影響，現時社運稍微降溫，相信能刺激置業的意欲。另外，業主受制於政府的逆周期措施，如非必要沒有急於放售的理由，因此短期內大型屋苑價格不會有太大波幅。正常示威不會造成恐慌，但是如果社會動盪長時間持續，而政府仍未能找到方法應對，半年後將出現大規模的售樓潮。

另一方面，湯文亮相信雖然中美貿易談判達成首階段協議，但未來前景亦不明朗，樓市預期會有另一波動盪，投資者不宜過分投入樓市，應採保守態度，留充裕資金傍身。

現時首次置業人士的八成按揭保險物業價格的上限為1000萬，但政府應考慮放寬上限，讓有能力且通過銀行壓力測試的首次置業人士買更高價格的物業。湯文亮指此舉可以帶動整個樓市，樓盡其用，有能力住5000萬樓的人置業後，使更多樓價1000萬的樓流出市面，從而使更多人置業，有助穩定樓市。

不過，這項政策只適用於首次置業人士，不應讓非首次置業人士佔便宜。97前大多業主都有多於一個物業，宛如混亂的男女關係，「一夫多妻」，縱橫交錯。現時樓市呈「一夫一妻制」，額外印花稅政策理應嚇退炒家，使樓市保持穩定。

甲級商廈租金勢下挫

湯文亮表示，鑑於社運持續，過去一段日子中環甲級商廈空置率居高不下，但基於早前搬至九龍東與港島東的租戶將會回流，2020年空置率將會下降，而租金亦會同時下調起碼10%，以吸引更多租戶回流。商廈售價亦相應地較6月反修例風波前的高峰下跌約20%，唯成交量受制社會不穩定因素，仍不甚樂觀。

反觀九龍東與港島東的商廈因未能夠吸引新租戶，空置率將逐步上升。中環甲級商廈因良好口碑與地理環境優勢，始終是大部分租戶的首選，租戶得悉中環有空置的優質商廈後紛紛回流。商廈業主應取審慎態度評估收益率，預測位於較差地段的商廈的收益率不會高於2.5%至3%。

在現今情形下，投資風險過高，湯文亮建議商廈業主採取防守策略，可以守住既有的物業，但不宜進行交易，不論是買入還是賣出。樓市的升跌就如賭博，只要不出手就不會有成本。試想像，倘若今天把物業賣出，萬一樓價回升，所付出的成本不僅是樓價的升幅，還有額外的印花稅；即使樓價下跌，只要跌幅不比印花稅的成本高，還是沒有利潤。

樓上舖成第一重傷區

他指出，樓上舖是零售市場的第一重傷區。樓上舖的出現正正是因為地舖供不應求，本來樓上舖的營商環境已較一般店鋪為差，所以當地舖開始丟空時，於樓上舖經營的餐廳及食肆會紛紛搬回地舖，因此樓上舖的業主反而是首當其衝的受害者。

第二重傷區是零售業、奢侈品商店。遊客生意是不少店舖賴以生存的條件，旅客量大幅下降，尤其自由行旅客的減少使不少商舖遭受重創。

修例風暴料需至少兩年，甚至三至五年平息。受社運風潮拖累，寒冬將至，失業率將節節上升，幸好政府有充足庫存，湯文亮相信政府將推出基建與相關紓困措施以應付寒冬。

他表示，過往樓價高企，基本上置業對很多人來說都是天方夜譚。過去十年政府房屋政策沒有於供應量着手，房屋問題乃引致社運爆發的其一重要因素。年輕人對前景迷惘，對政府政策不滿，政府未來應建更多公共房屋，使有需要人士能有容身之所，有能力的人士可以置業。

最後，湯文亮語重心長地說，社運爆發正正為改善房屋政策帶來契機，政府應把握這次機會，提供穩定的房屋供應量，解決長久以來積存的基本問題。

湯文亮簡介

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎，2016年獲頒授香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

1976年創立紀惠集團，對經濟發展具有前瞻性的觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司到2018年晉身至福布斯（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》，包括紅極一時《細價樓爆煲論》等10本著作，亦是專欄作家。