王春新：全球最蝸居城市是如何煉成的？

住房問題已成為困擾香港的頭號難題。多年來，香港樓價沒有最高，只有更高，早已脫離普通市民的購買能力，愈來愈多民眾不得不「望樓興嘆」，退而求住無產權的簡陋公屋。然而，申請公屋也非易事。香港房屋委員會最新公布的公屋輪候冊數據顯示，截至2021年9月底，約有15.4 萬宗一般公屋申請，及約10.1萬宗配額及計分制下的非長者一人申請，合共有25.5萬宗；一般申請者公屋排隊「上樓」至少需輪候5.9年，反觀5年前只需輪候3.6年；長者一人申請者平均輪候時間也延長至3.8年。這不僅引致市民生活素質出現嚴重倒退，更影響到香港經濟成長和社會安定。有人感嘆，排隊上樓時間的不斷延長，好比一首輪迴重播的《長恨歌》。

儘管任誰都明白，房屋是解決香港社會民生問題的關鍵。但異常吊詭的是，為何房屋問題長期難解且愈演愈烈、最終煉成了全球最窩居城市呢？主要原由是，香港房屋政策早已深陷兩難困局，委實不易自拔。

香港房屋政策深陷兩難困局

一方面，房價升幅長期大幅快於家庭收入，早已拋離絕大多數普通市民，特別是年輕一代的購買能力，市民居住條件之惡劣一直為人詬病，在可見之將來仍是改善無期，其結果是社會怨氣與日俱增，矛盾不斷激化，政府一度難以有效管治和施政，甚至還成為兩地矛盾的導火線。而要化解社會怨氣，就需要大量增加供應以降低樓價。如果從樓價與收入相對應的角度看，根據測算，目前香港樓價至少需要下調七成，才能讓大多數普通市民有能力置業。

但另一方面，高樓價似乎已成為本港內部消費、企業投資、財政收入和勞動就業的最大支撐，更是逾百萬家庭主要身家所繫，樓價大跌可能引發一系列嚴重後果。亞洲金融風暴發生後香港樓價連跌6年造成的慘況，至今仍令人談虎色變，驚心不已。

面對這一兩難困局，近年來特區政府迎難而上，主動作為，一方面出招調控房地產市場，自2012年9月金管局收緊海外買家的按揭比例開始，連續推出8輪樓市調控措施，包括推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）以及收緊按揭貸款比例等需求管理措施（即所謂「辣招」），另一方面提出新的房屋發展策略，主動改變政策思維，以供應為核心、以置業為主導，致力建立置業階梯，希望為不同收入的市民提供適切而可負擔的居所，以期扭轉供求嚴重失衡的局面。

這無疑是正確的方向，也值得肯定和稱許。但因難以標本兼治，效果始終不彰。根據政府公布的數字，過去9年私人住宅樓價仍大漲73.3%，相比「辣招」政策出台前的升勢已有所放緩，但仍大大高於同期家庭收入僅有28.6%的增幅，這無疑令本港市民置業更為艱難。社會各界也提出不少解決辦法，包括以建築成本價向租戶出售公屋、延長按揭還款時限等，然而大多停留在修修補補的政策層面上，甚至主張強化本是問題一部分的純市場手段，顯然並非治本良方，更難以突破兩難困局，因為這是香港房屋發展模式固有的內在缺陷，影響既深且遠。

這一說法似乎不好理解。在做深入剖白之前，大家不妨先來觀察一個全球華人都十分熟悉、且爭先為之的現象：在香港，不少朋友想多買一、兩套住房作為長線投資，當「收租佬」（房東），靠租房維持生活，希望早日退休「歎世界」（享受生活）。從個人投資和企業經營的角度看，這當然無可厚非；即便從宏觀角度看，如果樓價漲幅不超過收入升幅，也不會有大問題。但如果樓價漲幅長期大大高於收入升幅，就會出現極端不平等現象：「收租佬」的財富不斷膨脹，長期租房者不僅淪為無產階級，可能還要一輩子為「收租佬」打工，甚至因租不起房，連為房東打工也不可得。

安居負擔指數映照問題真相

為了更好地說明問題，筆者提出一個新概念，稱為「安居負擔指數」（RBI, Residential Burden Index，即樓價漲幅與收入升幅之比），用於衡量一個社會的購房負擔能力和居住條件。當指數小於1時，民眾可以買到更大更好的住房，居住水平可以不斷提升。相反，當指數大於1時，說明樓價上漲速度快於收入升幅，一般民眾只能買到更小更差的住房，甚至買不起房子，因此居住條件必然下降。前者是歐美和澳紐常見的正常情況，後者則是香港地區面對的天大難題，因為歐美和澳紐的安居負擔指數（RBI）一般為0.7左右，新加坡大約是0.9，香港地區則高達驚人的 3.3！

從這裏可以看出，安居負擔指數（RBI）就像一面公允無私的鏡子，映照出全球各地房屋問題的真相。筆者數年前曾受邀參加一個由香港重要政黨舉辦、探討如何解決香港經濟民生問題的研討會，會上有位時任本港一個知名商會的主席在發言時說，樓價高企是全球各大城市普遍存在的現象，比如美國矽谷的樓價就很高，甚至那裏還有個貧民窟呢！這句話乍一聽似乎有理，因為以前也有不少朋友說過同樣的話，甚至在某些團體裏早已是「共識」。

但若用安居負擔指數這面鏡子來照一照，就會明白根本不是這回事，因為倘若我們真的拿美國矽谷核心區與本港收入最高的港島來做一個比對，就會發現矽谷的樓價雖然不低，但矽谷核心區的平均家庭收入是港島的三倍，而矽谷核心區住房的平均呎價卻只有港島的三分之一左右。換句話說，若以呎價計算，港島居民的安居負擔水平竟然是矽谷核心區居民的9倍，二者根本不能同日而語。從這裏可以看出，同樣是高樓價，但一個在太平山，一個卻在珠峰。而且，知情人都曉得，矽谷的貧民窟主要是越南難民，人數也只有幾百人而已，跟當地居民的安居負擔沒有必然的聯繫。拿貧民窟說樓價問題，那便是開口千言、離題萬丈了。

由此可見，關鍵的問題不是大家能否買房當房東，而是要看安居負擔指數的變動特點和長期走勢。而枯燥數字的背後，隱藏着鮮為人知的秘密，那就是房屋發展模式。因為從國際經驗看，引領這一指數的核心力量，正好是受政策取向、價值觀和利益支配的房屋發展模式。香港房屋發展模式剛好是滋生上述不平等現象的溫床，香港作為全球最蝸居的城市，就是這樣煉成的。

原為《捍衛居權──以新思維破解香港住房難題》導言，本社獲作者授權轉載。

新書簡介：

書名：《捍衛居權──以新思維破解香港住房難題》
作者：王春新
出版社：商務印書館
出版日期：2022年7月

作者簡介：

1991年畢業於廈門大學，獲經濟學博士學位。80年代中後期在中國福建省政府擔任決策諮詢研究工作，1993年初起加入香港大型金融機構，先後擔任經濟研究員、高級經濟研究員和資深經濟研究員，主要從事經濟分析工作，同時兼任銀行發展策略研究。2003-2009年進入香港特區政府中央政策組，先後擔任第一位高級研究主任及第一位首席研究主任，同時出任特區政府粵港合作合作策略小組成員和泛珠三角策略小組成員。

現在香港大型金融機構擔任經濟與政策研究主管，兼任香港中文大學亞太工商研究所榮譽研究員、全國港澳研究會理事及經濟專家委員會成員、兩岸和平發展聯合總會台灣研究中心主任、福建省港區政協聯誼會常務副會長、以及國內外多家大學/學院的客座教授和地方政府的經濟顧問等職。主要著作有《供需平衡與宏觀調控》、《中國經濟概論》、《香港新思維》、《香港經濟轉型與兩地經濟合作》等。其中《香港經濟轉型與兩地經濟合作》一書被全國政協選定為委員讀書活動的主要學習教材。