將錯就錯：再論析住房空置稅利弊|陸觀豪

儘管理論與實證皆弊大於利，住房空置稅（實際是囤積稅）勢在必行，彰顯政府體恤民情，遏抑囤積居奇，遏止投機取巧，以解決住房老難問題。

不過，政策自相矛盾，左手寓禁於徵，辣招壓縮置業需求，右手懲治空置閒置，驅趕樓盤放租放售。若住房奇貨可居善價而沽，推出新猷以理順供求屬無可厚非，卻昧於現實。癥結並非簡單供求失衡，而是公營私營錯配。公屋居屋供不應求，私樓租置望而卻步，皆因市場扭曲，按揭無門。公營私營相輔相成，若欠通盤考慮，尤其引導邊緣者回流私樓，問題無從解決，藥石亂投，徒添煩添亂。

徵稅須依三大原則

徵稅有三大基本原則──目的鮮明、對象明確、條文清晰。無獨有偶，加拿大溫哥華市也徵稅管制外來需求，遏制樓價飆升，且虛招實招雙管齊下，針對物業亦針對業主。閒置稅率是物業估值1%，針對無人常住的物業，乃虛招；非居民置業稅是估值2%，針對非納稅人之業主，是實招。虛虛實實抓大放小，有全職管家留宿者，可規避閒置稅，不過外省及外籍業主並非納稅人，非居民稅避無可避。徵稅是手段，排拒外來置業及投資者始是目的。

反觀香港，新盤空置稅針對發展商，但目的既不鮮明，對象也欠明確。據官方解釋，空置稅乃確保新盤供應無缺，無異假設有惜售甚至囤積之嫌，其實對去年底有近萬套新盤空置耿耿於懷，尤其相等全年落成者近半數，唯恐變本加厲，助長樓價飆升。

政府5月底書面答覆立法會質詢，披露空置統計粗疏，指已獲發准用證（俗稱「入伙紙」），而年底截數時仍未租售者。換言之，住房若在年底落成，隨即算作空置，既脫離現實，也不合邏輯。囤積是主觀行為，難以客觀界定。從獲發入伙紙起計，何謂應售未售、應租未租，無客觀準則；何謂囤積居奇也難以界定，若貿然徵稅管制，徒添爭拗，也無助遏抑樓價，理順樓市。房地產發展本大利大，周期長、風險高，囤積居奇有如飲鴆止渴。新盤從買地至發售需時以年計，積壓資金以千萬元甚至億元計，貨如輪轉始是上策，發展商欠積壓樓盤動機。市場變幻無常，商人定必因時制宜，絕不逆水行舟；市情滯銷時放緩，市情暢旺時加快，往往是商業決定。

新樓盤自建築至開售須通過多重審批，最關鍵者是檢驗結構安全裝備合格，從地盤變身物業，獲發入伙紙。發展商將盡早完成餘下工程交樓，包括：內部裝修、園景及環境配套，尤其地契指定公共設施等；已預售樓花者，須準時交樓，若有延誤須賠償業主損失；未預售者或貨尾，也伺機租售了結項目。政府統計近萬套新盤閒置，是從簽發入伙紙起計，即使全屬積壓，佔私樓也不足1%，實不必過慮。況且扣除仍在趕工交樓，餘數更微不足道，何用動用牛刀？

理論上徵收懲罰性稅項，發展商衡量得失，更積極推出新盤，利己利人，但大前提是承接力。上有政策，下有對策，發展商定把稅項算作成本開價，進可攻、退可守。市場承接力強，寬免期後仍有餘貨，順勢減價清倉，賺頭蝕尾，化解新猷於無形；若承接力弱，寬免期內原價甚至減價促銷避稅。換言之，發展商手握主動不會吃虧，置業者處處被動難佔便宜。

分析官方統計，公屋居屋屬分配住房，閒置率徘徊5%上下，源於新舊交替空檔期，乃結構性。私樓屬商品住房，閒置率長期偏高10%以上，即使剔除正常空檔期，實際也有5%以上，不容忽視。無論原因是待租待售或其他，私樓不缺而公屋居屋緊張，乃無可置疑。而且閒置私樓是舊多新少，新盤空置稅不正本，也不清源。有非官方智囊見解不同，以為私樓閒置率偏高是統計誤差，多計住房而少計住戶。若住房統計扣除職員宿舍、學生宿舍、工業大廈內非法住宅、其他非法住宅等；而住戶統計補入流動居民，即非經常居港之永久居民，調整增減後，2015年閒置率降至6.7%，稍高於正常。

住房及住戶統計同源，以差餉物業估價署物業總冊為本；人口普查定期全面點算，中期人口統計定期抽樣點算，綜合住戶統計滾動抽樣調查，一脈相承。若論據成立，三者不可能連貫，背離事實，何況宿舍是僱主提供的住所。綜合住戶統計若抽查宿舍及非法住宅，乃出於實務考慮，並非統計基數（住戶總數）有遺漏。即使計入所謂「流動居民」住戶，閒置率稍降至12.6%，也與原來14.7%相差不大。

不論對空置稅立場是正是反，客觀現實不容否定：一、招數愈辣，打壓愈大，樓價愈升，六年來有60%之多；二、公屋輪候愈拉愈長，六年間從政策三年期延長至五年期，而且邊緣申請者（如大學畢業生）日眾，平均年齡日低；三、轉手市場交易減半，幾乎癱瘓，議價定價功能失效；四、新盤佔份愈多，定價能力愈大，發展商反客為主；五、發展商以貨就價，面積日細、呎價日高；六、按揭管制愈嚴，銀行佔份愈縮，放債公司日眾，置業負擔日高。

要為轉手市場鬆綁

空置稅未對症下藥，更捨本逐末，將錯就錯，轉移焦點，無助拆局。古諺云：「一法立，一弊生」，香港實行自由市場經濟，奉公開公平公正為臬律，政府不應輕言干預。物業市場失序失效，並非有人囤積居奇，新盤空置、舊盤閒置，而是前朝揠苗助長、政策失誤的後遺症。先有稅務辣招鳴鑼開道，後有按揭辣招攔路虎，自相矛盾，置業者望樓興嘆，換樓者有心無力，市場流轉驟降，造成惡性循環，發展商坐收漁人之利。

政府下定決心撥亂反正，乃無可置疑，但對市情現實一知半解，「空置」、「囤積」統計也掌握不全面，況且發展商正主導市場，如一意孤行，貿然徵稅，徒添煩亂添，利少弊多。

正本清源是放不是收，只要轉手市場鬆綁，恢復換樓活力，釋放中小型住房配對初次置業需求，樓價自然回順，吸納居屋邊緣需求回流，紓緩公營住房壓力，連鎖反應立竿見影。政治歸政治，經濟歸經濟，開徵新盤空置稅，若為彰顯政府決心，昧於現實，將錯就錯，與前朝病急藥亂投無異，實屬不智。

原刊於《信報》，本社獲作者授權發表。

陸觀豪

退休銀行家，曾任本地上市銀行常務董事，具30年實務經驗。退休後從事金融研究，最近與中文大學教授合作，研究大中華金融發展，並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。

鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任；香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究，近期著作（或合著）包括：《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老：周壽臣》、《香港大老：何東》、《香港將軍：何世禮》等。其次，亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書，並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。

標籤: 住房空置稅囤積樓價樓盤空置稅