2022年樓市「第十個人理論」

年近歲晚，有老友叫我今年不用做樓市預測，有報章已經做了，訪問了 50 個業界專家，全部都話升，認為升 5%以內有 31 個，升 5% 至 10% 有 12 個，10% 以上則有 7 個，所有專家都話升，唔通今年樓市仲有得跌。

二手樓價或有一定風險

今次我又要攞返本《第十個人理論》出嚟。大約10 年前，政府為了壓抑樓市而開始出招，業界亦一致睇淡，但我們公司的物業全部租出，租金亦唔錯，我唔相信樓市會跌，於是寫了一本書叫《第十個人理論》，這是猶太人哲學，任何一件事，九個人有同樣預測，第十個人是有責任作出反方向預測，當然，一定要搵一些理由出嚟，唔好齋反對。

既然有 50 名專家講升，我一定要講跌。首先，大家要留意那50名專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓是有一定的風險。

美國已經無力控制通脹，唯有加息，而且今年會加三次咁多，明年亦會加多三次，換句話說，在香港供樓的人，有可能在兩年內要付多一倍利息，如果問銀行借 1000 萬元，現在只需要付 15 萬利息，到明年就要付 30 萬，平均每個月多萬幾元，負擔相當重。

這還不夠，現在大家可以還息不還本，到了 4 月，就冇呢支歌仔唱，問銀行借錢買樓的人每年要付 4% 本金，一年要付 40 萬元。

看好港股，樓市看好新盤豪宅

換句話說，問銀行借了 1000 萬的人每年要還 70 萬本金與利息。老實說，不是咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣掉香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有下跌風險。

有人話使乜驚，只要中港開關，購買力湧至，港樓想跌都難，去年講或者有效，今年國內的經濟亦不太好，到香港買樓的人未必會有預期咁多，大家千祈唔好寄予厚望，否則希望愈大，失望愈大。

香港受疫情蹂躪了兩年，不少市民資產亦被消耗掉，雖然還未至於要賣樓，不過用家人的配額買樓就有困難，就算香港開始復甦，但一定要經過2、3年時間才可以復原，本土購買力才會再出現。

去年香港股市跌了 14％，市民如果有多餘錢都會考慮買股而非買樓。所以，我睇好今年股市而非樓市，我非常有信心恒指會升至 28000 點。至於樓市，新樓以及豪宅一定會升，二手民生樓，能夠持平已經算有所交代。

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。

湯文亮

紀惠集團行政總裁及副主席，2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒香港浸會大學榮譽大學院士榮銜，以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團，對經濟發展具前瞻觸覺和分析力，在物業投資方面尤甚，帶領紀惠集團從一間小公司於2018年晉身至福布斯（香港區）排名25。著作有《讀歷史，了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》，包括紅極一時「細價樓爆煲論」等10本著作，亦是專欄作家，作品在不少報章、網站及國內媒體發表，網站點擊已逾10億次。

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