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首頁 財經 2022年樓市「第十個人理論」

2022年樓市「第十個人理論」

香港受疫情蹂躪了兩年,不少市民資產亦被消耗掉,雖然還未至於要賣樓,不過用家人的配額買樓就有困難。

湯文亮 作者: 湯文亮
2022-01-04
敢說亮話

標籤: 《第十個人理論》借貸樓價跌市樓市置業美國加息香港香港樓價
就算香港房地產開始復甦,但一定要經過2、3年時間才可以復原,本土購買力才會再出現。(亞新社)
就算香港房地產開始復甦,但一定要經過2、3年時間才可以復原,本土購買力才會再出現。(亞新社)

年近歲晚,有老友叫我今年不用做樓市預測,有報章已經做了,訪問了 50 個業界專家,全部都話升,認為升 5%以內有 31 個,升 5% 至 10% 有 12 個,10% 以上則有 7 個,所有專家都話升,唔通今年樓市仲有得跌。

二手樓價或有一定風險

今次我又要攞返本《第十個人理論》出嚟。大約10 年前,政府為了壓抑樓市而開始出招,業界亦一致睇淡,但我們公司的物業全部租出,租金亦唔錯,我唔相信樓市會跌,於是寫了一本書叫《第十個人理論》,這是猶太人哲學,任何一件事,九個人有同樣預測,第十個人是有責任作出反方向預測,當然,一定要搵一些理由出嚟,唔好齋反對。

既然有 50 名專家講升,我一定要講跌。首先,大家要留意那50名專家,大多數是同新樓有關,地產商可以控制出貨,新樓上升並不出奇,但二手樓是有一定的風險。

美國已經無力控制通脹,唯有加息,而且今年會加三次咁多,明年亦會加多三次,換句話說,在香港供樓的人,有可能在兩年內要付多一倍利息,如果問銀行借 1000 萬元,現在只需要付 15 萬利息,到明年就要付 30 萬,平均每個月多萬幾元,負擔相當重。

這還不夠,現在大家可以還息不還本,到了 4 月,就冇呢支歌仔唱,問銀行借錢買樓的人每年要付 4% 本金,一年要付 40 萬元。

看好港股,樓市看好新盤豪宅

換句話說,問銀行借了 1000 萬的人每年要還 70 萬本金與利息。老實說,不是咁多人負擔得起,除了買樓的人減少之外,亦有一些人,例如去了英國的人,他們安定之後就會賣掉香港樓,需求減少,供應增加,樓價是有下跌風險。

有人話使乜驚,只要中港開關,購買力湧至,港樓想跌都難,去年講或者有效,今年國內的經濟亦不太好,到香港買樓的人未必會有預期咁多,大家千祈唔好寄予厚望,否則希望愈大,失望愈大。

香港受疫情蹂躪了兩年,不少市民資產亦被消耗掉,雖然還未至於要賣樓,不過用家人的配額買樓就有困難,就算香港開始復甦,但一定要經過2、3年時間才可以復原,本土購買力才會再出現。

去年香港股市跌了 14%,市民如果有多餘錢都會考慮買股而非買樓。所以,我睇好今年股市而非樓市,我非常有信心恒指會升至 28000 點。至於樓市,新樓以及豪宅一定會升,二手民生樓,能夠持平已經算有所交代。

原刊於《明報》,本社獲作者授權轉載。

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湯文亮

紀惠集團行政總裁及副主席,2012年獲頒世界傑出華人獎、2016年獲頒香港浸會大學榮譽大學院士榮銜,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。1976年創立紀惠集團,對經濟發展具前瞻觸覺和分析力,在物業投資方面尤甚,帶領紀惠集團從一間小公司於2018年晉身至福布斯(香港區)排名25。著作有《讀歷史,了解香港地產》、《第十個人理論》、《逢三退一》,包括紅極一時「細價樓爆煲論」等10本著作,亦是專欄作家,作品在不少報章、網站及國內媒體發表,網站點擊已逾10億次。
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