出席了一個經濟研討會,席間有聽眾提問:樓市在崩盤前會有什麼跡象?好讓他可以及早作好準備。
我很理解聽眾在這方面的擔心,因為樓市不同股市,套現需時甚長;若不能及早看到先兆,很容易措手不及。
我雖然認為,樓市的升勢尚未這麼快就會逆轉,但及早留意一些關鍵性的訊號,有助於提前意識到逆轉的苗頭。
關鍵性訊號
以下是我是在房地產市場打滾了40多年的經驗體會,讀者可看看是否適用。通常,房地產市場的泡沫爆破前,會有以下跡象:
一、空置率上升,這顯示需求少於供應;投資者找不到租客的風險因而增高;而租金亦會因空置多而回落,令投資的回報愈來愈失去吸引力,買家不肯再輕率追價。
現時香港的住宅樓宇空置率只有3.7%,屬於偏低水平,歷史上樓市甚少會在這個空置水平崩盤,待空置率升至5%以上才關注也未遲。
不過,有時即使空置率很高,樓市也不一定「爆煲」,因為還要看貨幣供應。以大陸的一些三、四線城市為例,空置率雖然高,但閒置的資金也很充裕,加上一、二線城市皆限購,以致沒有回報的物業也有人追捧。
二、貨幣政策開始收緊。譬如央行開始抽資(縮表就是其中一種方式),利息開始上升。不過,今次聯儲局縮表速度緩慢,加上日本、歐洲,以及中國大陸仍在量化寬鬆,足以抵銷聯儲局縮表的負面影響;至於加息的趨勢會持續多久,現時尚未有定論;再者,歷史上,樓市甚少在加息周期一開始的時候就「爆煲」,而是要等息率加到高於通脹率,並快將控制住通脹的時候才「爆煲」。但現在通脹率仍很低,樓市不似會在這種通脹水平「爆煲」。一旦真的「爆煲」,政府勢將要為通縮重臨而頭痛。因此,政府一定不會輕易讓樓市「爆煲」。
三、股市通常先於樓市「爆煲」。現時香港的股市才剛起步,歷史上的高位都未衝破;一旦可以有所突破,這次股市的上升浪估計可以持續一段相對長的時期,樓市可以搭一段順風車。
四、經濟已成強弩之末,各項數據都開始停滯不前。但現時香港的經濟增長預期會加快,零售業與旅遊業都在復甦,而失業率更只有3.2%,近乎全民就業。在經濟前景一片樂觀的情況下,人們不會對樓市突然失去信心,賣家多會惜售。
五、政治出現不穩。香港現時雖有很多政治爭拗;但反對派只是聲大夾惡,卻無實力左右大局,投資市場已習以為常。值得留意的是北京的政局是否穩定,以習近平的能耐,暫時看不到有力量可以威脅他。
六、樓價實在偏高得離譜。現時的樓價可謂已與用家的購買力脫節,但香港的投資者手上的資金仍很充裕,而且對投資房地產仍興致甚濃,足以支持現時的樓價作進一步的上升。這種情況雖然不健康,但短期裏政府也無能為力。要待公私營樓宇的供應量,每年達到合共55,000個以上的時候,樓價才會有回落的機會。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。