在寸金尺土的香港，物業投資者為了節省巨額印花稅，會以「公司轉讓」形式買賣物業。然而，這種操作背後隱藏着不為人知的風險，本人從事舊樓併購數十載，買賣物業無數，當中以公司名義交易的個案多不勝數，但也差點險墮陷阱。這揭示公司轉讓物業是一把雙刃劍，雖然可以節省巨額稅款，但背後涉及複雜的問題，包括融資、法律風險，以及最難以預測的人性貪婪，投資者必須聘請專業的律師和會計師團隊進行徹底的盡職調查，並預留足夠資金應對突發情況，否則隨時因小失大，損失慘重。
慳稅好爽 但伏味更濃
作一個生動有趣的比喻，以公司轉讓方式買賣物業就好像與一個大美人結婚，表面上看抱得美人歸又可以賺了禮金（節省了稅款），但怎知道，原來大美人跟前夫就贍養費問題仍在糾纏，還欠下一大堆卡數未還！所以說世上沒有免費午餐，也沒有輕易慳到的稅款。下次見到「公司轉讓」這四個字，記得帶多一個心眼，準備迎接各式各樣隱藏的「好戲」及挑戰！所以提醒大家，買公司樓前，最好要「查家宅」，仔細了解公司背景和欠債情況，否則分分鐘買樓變孭債上身。
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財仔借錢息高 現契樓銀行按揭成數低
如果用公司名義持有物業，轉讓公司股分只需繳交0.3%的印花稅，但直接買賣物業則需繳付4.25%甚至8.5%的印花稅，而2024年前仍有辣招（額外印花稅及從價印花稅）時，更要額外加徵30%的稅款，舉例說明，一棟價值3000萬元的物業，直接買賣物業需繳付超過200萬元的稅款，但以公司轉讓形式操作，稅款僅需約20萬元，節省金額高達90%。
這種巨大的稅務優勢，使大型物業（如整棟商廈）及發展中的地盤（連同建築合約、裝修合約一併轉讓）普遍採用公司轉讓方式交易。然而慳稅並非免費午餐，最大障礙是銀行不會為這類物業交易提供按揭貸款。
買家通常需要在交易前期透過財務公司申請過渡性貸款，這種短期貸款利率極高，比如銀行按揭利率一般約2.5厘，這些由財務公司或銀行旗下附屬公司提供的貸款，利率可能是正常樓按貸款的雙倍甚至更高，約莫6至7厘左右，但投資者仍樂於借貸一個月左右去解決燃眉之急，當完成公司轉讓物業交易後，他們會將相關貸款轉按至銀行，降低利息成本。然而，以這類現有物業（現契）向銀行申請按揭，其審批相對嚴格，按揭成數亦會較低，但物業投資者仍樂於這樣做，因為可以慳稅，成本大大節省。
付2成臨訂後 賣方律師被炒
想跟大家分享一宗親身經歷的交易，揭露最致命的風險：人性。
早年曾發生一宗奇案在我身上，可說從事幾十年物業買賣未遇過。話說約7年前我本欲以公司轉讓方式購買一個物業，當時業主索價418萬元，但要求我先付兩成首期作訂金，由於見價錢吸引，所以決定購入並支付了臨訂。按一般慣常做法，會要求審閱公司賬目及法律文件，但賣家收訂後卻極不合作，不斷說：「唔使睇㗎，總之你買就買啦！」。
等待交易的過程中，再三追問賣方律師需要呈交公司的賬目供查閱，但驚人的事情卻發生，就是賣方律師通知我們，他們「已被炒了」，業主撤銷了對他們的委聘。當刻我即時有一連串問題浮現在腦海──交易應如何完成？沒有律師樓，交易尾數該交到何處？
我和律師行瞬即聯絡業主，但他開始「玩失蹤」，拒絕與我或我的代表律師團隊聯絡，但詭異地他只保留接聽我秘書的電話，並透過秘書威脅我「如果你唔交易，我就殺你80萬訂金！」
我的代表律師建議我，如期繳付樓價尾數，並將款項託管在律師樓，之後按業主的所有登記或聯絡地址發信，通知他交易金額已如期支付，只是找不到他收款，而若不這樣做，該業主就「大條道理」去沒收我所支付的80萬元訂金。
經深入調查，發現這間公司涉及兩宗未解決的錢債訴訟。當我透過秘書聯絡業主，堅持要求他解釋清楚債務狀況時，他回覆我秘書要求將單位「反價」（編按：加價）100萬元。
其後知悉，業主取得80萬元訂金之後就解決了債務問題，當時樓市又正值升浪，他就不想出售單位，更用盡方法企圖以我方的「不是」作借口，企圖沒收巨額訂金。最後雙方經討價還價，我們添加了50萬元，並拒絕以公司轉讓方式購買物業，改為純粹單一物業交易去解決事件。
公司轉讓物業自保方法
必須進行盡職審查（Due Diligence）：堅持審閱公司全部賬目、法律文件，了解所有潛在負債與訴訟。絕不能接受「唔使睇」的說法。
要求賣家提供擔保：通常要求賣家提供2至3年的擔保，對於複雜資產（如地盤），擔保期會長至3至5年，以保障自己避免承擔上手業主的錢債或法律糾紛。
預留資金應對高息貸款：計算成本時，必須預留資金應付過渡性貸款的高昂利息。
預料人性風險：在巨額利益面前，人性經不起考驗。必須透過律師樓嚴格監管整個交易流程，所有款項必須在確認無誤後才放行。
筆者最終忠告，以公司轉讓的物業交易雖然慳稅多，但風險同樣也多，所以要小心謹慎。
