黃芳人

鄭信明新作從專業投資視角深入剖析香港舊樓併購市場。此書不僅是鄭先生個人經歷的結晶，更是記錄香港城市更新與土地發展進程的重要社會印跡。

二手業主憧憬樓市小陽春重臨，樓價可望回升，可惜現實事與願違。現市況下要在二手市場撈底，確實不容易，因為銀行對二手物業的按揭取態收得頗緊。

私樓市場或在不久將來會迎來復甦曙光，其中政府大力打擊濫用公屋及嚴厲對待公屋富戶的政策，令一批公屋富戶被「迫遷」，或成今次樓市轉旺的契機。

不是買家不購買物業，而是銀行不太願意借款，近期銀行相繼收緊按揭貸款的舉措，特別是對商業地產市場，整條生態鏈幾乎陷入停頓，造成成交量萎縮，再這樣繼續下去，銀行等於搬起石頭砸自己的腳。

近月發展商之間，私底下不約而同呻現金緊絀，舊有併購五至六成的地盤全部停下來，就連金朝陽收購多年的銅鑼灣希雲大廈，無奈要流拍，可見發展商對前景心灰，首要的只希望保命保本。

當年日理萬機，見盡無窮風浪的四叔極有眼光，當日排除萬難購入這個地盤，改善居民的居住環境之餘，亦為社區環境帶來活力及新氣象，締造出多贏局面。

過去幾十年香港住宅經歷跌市整固，一般不會超過3年就會重拾升軌，所以年輕人應把握機會。買樓屬一項投資行為，隨着房價上漲，個人財富亦有所增值。

長遠而言，香港對住屋仍有剛性需求，現在樓價回調，只要政府推出適切的措施扶持一下，支持發展商積極在舊區併購舊樓作重建，將為香港締造多嬴局面。

「息魔」從來都是左右樓市去向的指南針，而置業人士對後市的信心，則是影響樓市的另一個重要因素。記得2003年沙士期間，香港經濟一片愁雲慘霧，幸得中央出手，推出「自由行」措施，市民恢復信心，樓價就上升。

要社會進步，需大眾携手。香港十多二十年來市區重建步伐仍未達到預期，進一步降低強拍門檻是必須，而法治的香港，已透過土地審裁處及一系列的法律制度保障小業主的私有產權，相比起市建區的一刀切，更加有保障。

年輕的小伙子剛出來社會工作不久，他們有的是才能而非「財能」，要他們墊支買樓，又要付上高昂的額外稅款，待取得身份證後才可以退款，實在很困難。

港府推出樓市辣招迄今十餘年，樓市成交萎縮，但「量跌價不跌」的現象直至近年，因受疫情影響才見樓價回落，證明透過樓市調控政策來壓止樓價攀升是無濟於事。

每當身邊朋友認購「恒基樓」，尤其是經本公司併購的重建地盤，我和同事們都很高興，因為這些由舊樓重建了的樓宇大大改善了市民居住環境，再加上恒地近年在樓盤注入不少藝術元素，令市民居住的環境比昔日好。

政府在10年前針對打擊炒樓而推出的一系列措施，是否應該作出撤銷，以令市民及發展商重拾對樓市的信心？否則樓價再持續滑落的情況下，物業估值亦相應下調，對本港金融體系構成衝擊。

房屋供應是未來政府解決民生問題的重中之重，政府與其將大部分土地用作興建公營房屋，倒不如學習他國借力，在批地條款之上，限制發展項目部分單位必須售予基層家庭。

市建局實在應該去處理地契或背景複雜的舊樓地盤，如土瓜灣十三街等，以擴大餅源令更多舊樓業主受惠及更多房屋量供應。

土瓜灣13街範圍廣大，鹹水樓樓齡逾60年，殘舊不堪，石屎剝落，唯地積比率已用盡。這些舊區缺乏收購誘因，政府宜突破思維，透過合適的政策去加速發展。市建局應運用強項，處理難以解決的綜合發展項目。

隨着屯馬線開通後，紅磡一帶的社區重建步伐逐步加快，最近再有人重提應否重置紅磡幾間殯儀館，以騰出市區的寶貴空間去興建住宅或商業物業，物盡其用。

不少新界舊區物業更已殘破不堪，部分居住其中的小業主希望沽出手上的舊樓，套現後再另置物業，改善居住環境。

不論公營或私營房屋均出現供應嚴重不足問題，基層居住環境惡劣，儘管年輕人能夠「上車」，也是少之又少。

相信疫情平復後，舊樓成交會活躍，但能否「旺丁又旺財」，要視乎業主能否把握併購機會出售物業。

國際形勢嚴峻，新冠疫情第三波擴散，香港經濟嚴重下挫，很多企業已不能生存下去，商戶叫苦連天，商店結業潮漫延。《施政報告》即發表在即，工商舖位業主期望政府給予工商舖界更多紓困措施落實，以在疫情下共渡時艱。

在多項樓市稅項辣招下，舊樓收購意欲已大大受打擊，因發展商併購舊樓需預先支付合共三成樓價的款項，鎖死部分資金。

回顧過去十多年歷史，每次疫症過後，翌年的私樓入住量均大增，但在供應緊絀、「明日大嶼」遙遙無期下，政府可考慮以獎賞機制或拆牆鬆綁幫助發展商加快市區舊樓重建，以增土地供應。