樓市轉角下的舊樓併購

全港現有近9000幢樓齡達50年或以上的舊樓，然而過去十年間，每年僅約160幢獲批重建。隨着樓價自2021年見頂回落，舊樓重建步伐明顯放緩。經過近四年的市場調整，併購市場近期呈現新景象：不少舊樓業主主動出擊，集齊80%至90%業權，希望搶先獲得發展商收購。

然而本地發展商的入市步伐尚未啟動，大部分仍處於觀望狀態。與此同時，部分基金公司及早年已落戶香港的中國民營企業，則有意藉此機會進軍香港房地產市場，一嘗發展商滋味。可惜這些機構的資金大多未到位，仍停泊在境外或內地。舊樓併購市場正經歷一場靜默變革，預期隨着一手樓市逐漸復甦，情況將有所改變。

頻繁叩門收購人員不復見

在港島一條陡斜街道旁，外牆斑駁的唐樓見證着市場轉變。以往頻繁叩門游說業主的收購人員已不復見，取而代之的是業主主動「送上門」：「我們的舊樓已徵集80%或90%業權，貴集團可否協助我們聯繫大型發展商收購？」這已成為我近期工作的常態。

小業主主動出擊有兩大原因：一方面希望趁樓市仍處可接受水平時盡快鎖定利潤，套現換購樓齡較新的物業；另一方面，近幾年樓市淡靜，導致本地地產代理行、外資行及測量師行紛紛縮減甚至停止併購業務，令協助舊樓業主的中介所剩無幾，與其呆坐等待，小業主採取先發制人，主動出擊。

然而，部分業主仍未面對現實，例如有業主叫價每平方呎3萬元。以當前市況而言，收購一個唐五樓單位，發展商計算出的「麵粉價」（地價）怎能高於「麵包價」（同區樓價）？這種情況令收購陷入僵局，需要花時間向小業主耐心解釋市場現實。

新投資者探入場併購舊樓復甦？

近期市場出現新動向，一些罕見的基金公司及中資民營企業開始在香港尋找機會。部分公司在香港已設有分公司，看準香港樓市可能迎來轉角，加上缺乏本地競爭，正積極尋找已達強拍門檻的地盤。其中東南亞和中國內地資金對香港舊樓市場表現出較積極的態度。

這些新參與者希望藉併購之機，向外匯管理機關申請調動資金出境。然而，根據多年併購經驗，若資金不在香港，我們通常不會放盤，因為香港對大額資金流入審查嚴格，可能導致交易拖延數月甚至數年。為避免小業主空歡喜一場，我們一般會婉拒資金未到位機構的收購。

相比之下，本地發展商正忙於銷售一手單位，對收購舊樓地盤意欲不大。

舊樓併購殘酷現實

發展商當前策略是積極出售囤積的一手住宅，加速資金回籠，以便投入未來重點發展區域——北部都會區。從政府取得的土地，只要審批圖則獲批，即可迅速申請動工紙；而舊樓併購若未能達成100%業權，發展商需花時間排期到法庭聆訊，強拍餘下業權。除了時間成本，併購地盤是否有利可圖，更是發展商的關鍵考量。

談到利潤，市建局在九龍城衙前圍道/賈炳達道重建計劃中，去年提出以實用面積每呎14599元收購物業；土瓜灣兩個重建項目的收購價則為每平方呎13891元。這些價格反映了市建局「同區七年樓齡」的收購機制，但細想之下，以此價錢收地，發展商需以何種價格售樓才能獲得合理利潤？這種機制已被質疑做一個（地盤）、蝕一個。

私人市場方面，部分小業主對物業價值懷有不切實際的期望，如中西區頂層唐樓業主要求每平方呎3萬元的收購價，遠超發展商可接受範圍。所以若要併購成功，小業主的出售價是一個重要考慮因素。