張五常教授最著名的研究就是交易成本為核心的制度經濟學研究，尤其是租值耗散理論。他認為交易成本無處不在，制度的存在就是為了降低交易的成本。那麼，產權的界定是權利分配的博弈（game），就是我們怎麼樣去界定產權，而且產權歸屬誰就決定了租金的邏輯。整個制度設計的邏輯就是為了降低交易成本。如果我們對產權有很清晰的規定時，每個人從自己的利益出發就能夠帶來整個整個社會財富的增長。但當產權的界定不清晰的時候，就會出現很多問題。這對我看香港房屋問題時有很大的啟發。
房屋問題是香港很深層次的矛盾，我一直高度關注，在香港立法會工作之後更是如此。人們都認為香港是一個非常資本主義的社會，是自由經濟的典範。但是，香港其實擁有全世界最社會主義的房屋體系。香港的房屋只有50%是私人擁有的住宅，其餘部分的45%是由政府直接提供的。在政府直接建設提供的部分中，30%是公屋，由政府建設並以很低廉的租金租給市民居住；還有約15%是居屋，是政府建設並廉價賣給市民，市民擁有土地上面的property，但是不擁有土地的業權。這是香港房屋體系中非常特殊的一點。而近年房屋體系發生了一些演變，就出現了產權界定方面不清晰的問題，導致了很多矛盾的存在。
租抑或買？
例如，從香港特區政府首任特首董建華先生時代開始，就有個「租者置其屋計畫」（簡稱「租置計畫」）。什麼意思呢？就是如果你是比較基層的市民，就有機會用很低廉的價格租住政府提供的公屋，每個月交租金，一直居住到離世或者離開香港。董建華先生的目標是讓更多的人成為owner，提升住宅自有率。於是，當時就允許以非常低廉的價格把長期租住的房子賣給租戶，可能10、20萬港幣就可以成為業主。
但是這長達十來年租賃計畫，最後出現了一個什麼問題呢？就是一棟樓裏面有些居民願意買，但是有些居民不願意買，送給我都不要。這是為什麼？因為如果是公屋租戶，交了點租金就可以近乎無限期的一直住下去，所有的責任都是政府的。其實，繳納的租金連維修管理都不夠，就可以成為業主，更不要說負責以後各種各樣的更新、重建。設身處地的想想，如果我是個老人家，對可以這樣廉價使用的房子，還需要買嗎？
混合業權導致租值耗散
結果香港實施租置計畫的大樓就出現了一種現象，叫混合業權——有一部分是私人擁有的房屋，另一部分是政府擁有的房屋和土地。結果，就發現同一個屋村裏，由政府統一擁有的業權與混合業權就出現了很大的差異，混合業權的管理不如由政府統一擁有的。因為，如果是混合業權，政府是其中一個業主。有一個大業主在那裏，很多東西就會賴在它身上。比如說大修，既然有政府在那裏，要個人拿出錢來就不太容易。還有物業管理，也想讓政府多承擔一點。我的團隊去考察過這種屋村，就發現同一個時間新建的屋村保養情況差得很遠，租置計畫的房屋管理很差。這本質上就是租值耗散的一個案例。
第二個問題就是香港的居屋由政府新建，土地為政府所有，然後廉價賣給市民。市民擁有土地上面的物業，但是不擁有土地業權。但是市民可以補地價，擁有包含他那套房屋土地價錢的土地業權後，就可以在市場上出售了，也出現了類似的混合業權，並帶來很多問題。
第三個就是在2003年，因為香港政府缺錢，在公屋上市時就把商業賣出去了，也就是以不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）的方式出售。結果也出現了問題，在確認哪些地方賣給私人，那些地方留給政府的時候，劃分界限的問題就出現了。比如一個斜坡，是屬於購買者，還是屬於政府呢？這個斜坡的管理費是誰出呢？一條道路怎麼劃分，這條道路平時的清潔維修誰來管理？由於產權交易，逐漸出現了這種界限模糊的情況。到後來，有這種界限爭議的地方，就是長期受市民投訴，最終管理很差的地方。
例如，當政府把一個公屋下面的商場賣給私人，上面房屋的管道穿過了下面的商場。在維修保養的時候，就涉及到要通過私人物業裏面的商場。而且，到未來這些物業年久老舊後要重建時，肯定還有很多的問題。這些都是市民長期投訴的問題。
混合業權的確在香港的房屋體系裏面帶來很多長遠的矛盾，包括最近火災受難的宏福苑就是混合業權。張五常教授曾經把香港作為租值耗散等很多理論的一個典範，認為香港交易成本最低，交易摩擦力最低。從張五常的經濟學理論反思香港住宅尤其是混合業權中出現的問題。
原刊於「香港國際金融評論」微信平台，本社獲作者授權轉載。
