談業界收舊樓新書

舊樓併購絕非簡單的資本遊戲，亦絕非單憑財力購入舊樓、靜待升值便能獲利。它是一項高度專業化的領域，涉及修改地契、處理複雜法律程序等眾多專業範疇。面對棘手個案，經驗豐富的併購專家更需化身「拆彈專家」，精準化解各類難題。

近日，豐泰地產投資董事及資深產業測量師鄭信明推出力作《「收舊樓」一個「三贏」的投資策略》，從專業投資視角深入剖析香港舊樓併購市場。書中一再強調，成功的舊樓併購絕非易事，實乃「天時、地利、人和」缺一不可。

欣見業界同仁樂於分享寶貴經驗，此書不僅是鄭信明先生個人經歷的結晶，更是記錄香港城市更新與土地發展進程的重要社會印跡。作為產業測量師，鄭先生憑藉其深厚的專業功底與行業洞察，為讀者抽絲剝繭，揭示舊樓併購項目的核心考量與內在玄機，讓公眾得以一窺個中門道。

舊樓併購需膽識與慧眼

在舊樓併購領域上，能遇到兼具膽識與慧眼的投資者實屬難得。已故恒基兆業地產集團創辦人李兆基博士（人稱「四叔」）無疑是其中的佼佼者。他以非凡的投資眼光和魄力，屢次將看似不可能的任務轉化為可能，成功激活「死盤」，使其煥發生機，為不可能的市區更生和房屋供應帶來一線曙光，創下輝煌業績。

恒基兆業地產現正熱售的新盤Belgravia Place現址，即九龍巴域街項目，堪稱教科書級操作實例。巴域街這地塊坐擁四面單邊的絕佳優勢，實屬市區罕有的靚地，當年卻因契約瑕疵而一度乏人問津，實屬可惜。

恒地早於2014年前已委託本公司在區內併購，除了購入部份舊樓全數業權外，有部分則要透過土地審裁處申請強拍才能統一業權。整個併購項目歷時七年，至2021年才完成；當時不少律師都建議四叔放棄，認為契約問題將嚴重貶損地皮價值。然而四叔親自了解樓契後，憑藉其豐富的經驗和對法規的深刻理解，判斷問題可解，並胸有成竹地表示解決起來並非難事。

最終該地皮在無競爭對手的情況下，順利被四叔收入囊中。在其帶領下，律師團隊精準施策，向相關政府部門成功申請契約修訂，最終使這片優質市區靚地煥然重生，建成現代化住宅大廈並在去年起推售。

併購三大難題

這地塊主要遇上三大難題，也是當時律師團集體勸退四叔的原因，在四叔親見律師後，發現土地註冊處調閱原始官批（Government Lease）的條文存在解釋彈性，可透過換地條款（Land Exchange Entitlement）重構地積比率，最終將「死盤」激活為百億項目。

三大難題之一是法律陷阱：該項目地契限制建築高度僅5層，然而四叔破解之道是援引《建築物（規劃）規例》第23條申請放寬。第二個難題是產權瑕疵，該地盤有3個業權未能聯絡上業主，四叔知悉佔用人已在上址使用物業若干年期，符合啟動「逆權侵佔」法律程序確權，解決業權問題，省下不少尋找業主的時間。而第三個難題是市場質疑測量行評估值低於市價30%，四叔則是精算契約修訂後發展潛力溢價作反擊，最終將問題一一拆解。

所謂契約瑕疵之一，早在50至60年代，由於大量新移民湧入香港，人口急劇膨脹，住屋嚴重短缺，港英政府為求盡快解決住屋問題，曾在部分地區批地，將地皮分配給某類人士在土地上興建樓房以解決住屋需要。這類地契由於內容簡陋，導致日後重建樓房時，是否需要補地價存有不確定性，而四叔當年曾經擁有好幾個幅同類地契的地盤，所以他熟知如何拆解這契約上的瑕疵。

香港政府一直積極推動市區更新，以優化居住環境和釋放土地潛力。鄭信明深諳物業買賣與舊樓收購之道，其著作從政府政策導向與私人企業發展策略的雙重角度出發，深入淺出地剖析收購重建流程所面臨的挑戰、實用的應對策略，並敏銳地指出其中蘊含的投資機遇。