去年10月16日至今年2月23日的《明報》文章已數度提醒讀者、政府、地產界、各類物業投資者、銀行界和其它所有企業，根據筆者的推算:
樓價須從2021年高位累挫約45-50%，才有望跌回較合理水平，更重要的是，根據筆者對相關經濟理論的認識，當包括樓價、股價和匯價的資產價格出現暴挫，必會出現「超調」現象，以至香港樓價可能須從高位累挫60-75%，並造成數年的「下跌期衰退」和另外數年的「災後衰退」（post-crisis recession）。
考慮到讀者可能未能認識推算的準確性、前瞻性和重要性，文章亦解釋，筆者已用經濟理論基礎和實踐經驗，為香港和讀者選擇了最科學、最穩妥和最紮實的方法推算，遠非坊間無甚理論基礎的「靠估」可比，業界和港府宜認真看待這些推算和論述。文章亦以多個反查（cross checking）確認推算合理和紮實，並指出1997-2003年房價也由高位累挫7成多才止跌。
有些讀者之所以不能看到筆者所能預見的情況，一是他們未曾經歷當年慘況（部分則是騙自己當年情況不一樣），一是他們不經意地以「現在的情況」去判斷未來跌幅，從而認為樓價跌三四成已是極限，文章續解釋，他們其實是不經意地假設了經濟學上的ceteris paribus（其它一切因素不變），即其後的經濟景氣、消費和失業率會和他們當時所見差不多。
但這其實是一個思維陷阱：當樓價累跌三成以上，將開始引發一系列惡性循環、大面積破產、銀行收緊按揭、經濟景氣暴挫、消費萎縮，之後是企業倒閉、大面積裁員和失業率颷升，亦即ceteris paribus假設將難以成立，文章亦指出2003年香港失業率和就業不足率曾分別升至8.8%和4.3%，即13.1%的勞動人口曾一度沒有足夠收入維持其日常生計，更遑論供樓。
為降低樓價超調幅度，2月20日文章也建議港府和27日文章反勸地產商群：
宜留部分辣招後用，並解釋「全面撤辣」頂多只能造成迴光返照式的輕微反彈，之後樓市將陷「無招守險」困局，發展商群切忌只看眼前利益，否則日後將須面對更難捱困局。相反，若將部分辣招保留，將可在樓價累跌五成時全面撤辣，造成樓價即時反彈6-8%，為樓市建立一個堅實可守的底部，把「可感受樓價累跌幅度」降至46-47%（= 50% 減3-4%），和將其後「樓價下跌期衰退」和「災後衰退」的經濟痛楚和衰退期長度減至最低。
系列文章亦解釋，筆者之所以能推算出和預見到惡劣前景，最主要因為筆者1997年至2003期間已知災難必將重現，於是在過去20多年特意對資產泡沫形成、爆破和後續金融風暴做了相當系統及仔細的研究和分析。因此，就後續樓市、金融和經濟走勢，筆者還是能提醒讀者和港府許多其未能預見，但需預先準備和處理的問題。
不幸的是，由於太多持份者未能認識、或潛意識拒絕認識有關論述，香港樓價果如筆者推算，在全面撤辣後只出現輕微反彈，之後就陷入「無招守險」困局。
銀行爆雷與否亦將影響樓市超調幅度
由於樓價仍未跌到長遠可維持的合理水準，與及前述的「無招守險」和樓價超調，工商界和國內駐港機構亦無謂期望或強逼港府能托住樓價。反而要小心銀行日後的撥備（loss provisions）會透過如下兩個管道造成可怕循環:
首先，撥備須從銀行的盈利扣除，這將先使銀行利潤大幅倒退，繼而是大量虧損，進而使派息一降再降、銀行股價腰斬後再腰斬，這將引發整體股市續跌，股市、債市、匯市和其它資產市場斬倉盤湧現、沽空急增、企業壞消息不斷出現，從而造成樓價再度下挫及其後的眾多惡性循環 ……
更重要的是，撥備也須從銀行的資本（K）扣除，造成其資本充足比率（K/A）下降，若銀行已將比率提高至20%或以上，即遠高於8%國際最低標準，將意味銀行尚有許多撥備空間。
但若銀行未在樓價再大跌前提高比率至上述安全水平（如只有12-14%），日後持續的撥備是有可能將比率推穿8%，屆時銀行將須賤賣資產（fire sales），即透過減A去維持K/A在8%。但在8%的國際標準下，每一元的撥備將意味銀行須賤賣12.5（=1/8%）元資產，如此巨大的賤賣資產將足以造成另一輪樓價、股價和其它資產價格暴挫，以至銀行又須經歷另一輪撥備、股價暴挫和虧損擴大的恐佈惡性循環。一旦如此，將意味筆者論述中的「全面性金融風暴」，樓價累跌幅度將是80%或以上，而非筆者所述的60-75%。
針對第一點風險，香港應已到達部分本地銀行（及地產）股價出現首度腰斬，並正朝再度腰斬的方向走，若無意外重大利好，再度腰斬並非小概率事件。至於第二點風險，數據顯示，雖然近年銀行的呆壞賬和撥備增加了不少，但由於金管局和銀行的努力，香港銀行業的總資本充足比率仍能由2022年的畧低於20%升至2024年中的21.1%，所以好消息是，只要銀行沒有造假和繼續努力（包括在樓價和經濟更低殘時容許無力供樓者暫時只「還息不還本」，從而降低後續撥備），由此引發「全面性金融風暴」的可能或可避免。
換言之，未來香港經濟和樓價還是有一個筆者所述的底，只不過這個底很低，低到許多人潛意識拒絕接受、低到大部分炒家和個別地產商難以平安渡過。
最後須重申的是，經濟理論還是相當重要的，至少它能告訴我們—些坊間事前未能充份認識到的前景：如「樓價超調」意味樓價累跌幅度和未來經濟惡化仍將高於許多人近月已下調的預期，又如「下跌期衰退」後還有一段頗長的「災後衰退」。這些均對置業者避免過早入市、企業如何面對前景、和政府如何制定相關政策（包括早前建議留部分辣招為樓市築底、及筆者日後的政策建議），有着舉足輕重的作用。
日後文章將建議，雖然樓價超調和嚴重衰退將是無可避免現實，但港府仍可透過房屋、醫療和其它德政增加市民的幸福感，且其影響會遠比衰退及復甦持久。此外,香港必須汲取教訓，在災後全面檢討今次和1997年至2003年的樓市泡沫爆破的底因和探討解決之道，否則香港日後仍將逃不出「樓價再暴漲─>泡沫再爆破─>樓價再暴漲……」的慘痛輪迴。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
