香港房屋政策應改弦易轍

近年香港出現罕見的人口下降現象，這是否構成趨勢仍有待觀察。2019年底至2021年年底整體人口下跌了1.56%，不算很大，但20至39歲人口的跌幅實在頗為驚人，其中20-24歲群組人口竟在兩年間下跌了15.2%！跌幅最低的是35-39歲群組，但仍達5.4%。這年齡範圍有較多參與經濟活動的人士，也有較多會組織新家庭的人士。他們人口數目下降，對本港經濟和對房屋需求都會帶來深遠的影響。

吸引人才  應取消來港人士印花稅

英國移民統計顯示：自去年1月底開啟了BNO渠道以來，2021年全年以該渠道移英的港人達10萬3900人。香港總商會今年1月進行了一項調查，又發現商界出現了頗嚴重的人才流失，其中尤以工程和金融界精英為甚。

近期矚目的人口淨流出固然也受到對多國實行禁飛、本擬來港的人無法入境所影響，但在今天全球求才若渴的今天，香港吸引人才的能力仍有待考驗。由於本港樓價高租金貴，加上來港人士若未取得永久居民身份時，買屋要交15%的買方印花稅、小孩讀國際學校學費高昂等，基於此等原因，我們不能排除人口已進入不再上升，甚至可能在往後幾年繼續下跌的可能性。

筆者認為：為了吸納人才，我們實不應維持現時對外來人才帶歧視性的買方印花稅。人家若是來港工作想買房子，就顯然不是炒家。為何要向他們徵如此不友善的印花稅呢？

由於香港人口可能已經見頂，而事實上本港的勞動人口亦早已於2018年見頂，我們的房屋政策理應由大幅增加建屋數量改為積極推動改善居住素質。過去10年間香港建造了大量面積超小的納米樓，而很多不合申請公屋和居屋的中產人士花上數百萬至近千萬元，卻只能住入不宜人居的「豆室」，實在使人痛心。殘酷的現實是：他們別無選擇，他們難以想像退休後的日子，沒有自置居所又沒有公屋戶籍如何生活。

減少二手樓供應  破壞置業階梯

「積極推動改善居住素質」並不是說要把現時的公屋和居屋的素質進一步推高，那只會使現有租客有能力搬出都不搬出。公屋和居屋的主要功能是為經濟能力較低、不能負擔市場租金租入或繳付市場價格買入適切的居所。

「積極推動改善居住素質」的內容有二：一是提供足夠的公屋和居屋，讓所有現時被逼住在不宜居的住所的人士有安身之所；二是讓有能力進一步改善居住環境的人士利用市場提供的機會住得更愜意。

我們應鼓勵發展商多建較優質的單位，同時取消額外印花稅，藉以啟動換樓階梯機能。額外印花稅於2010年10月引入香港，在此之後若購入後2年內（2012年10月改為3年）賣出，即當作炒賣，要多付懲罰性的額外印花稅。

我和我的研究團隊發現：雖然額印降低了投機者對住宅的需求，卻同時大大減低了二手樓的供應，結果反而造成上車盤樓價飊升，間接鼓勵發展商多建納米樓。二手樓的供應下跌也意味本來會換樓「住好啲」的人長期不換樓，不再改善居住條件。

取消額外印花稅、啟動換樓階梯，對提振低迷的經濟有很多好處。除了增加上車盤的供應和讓換樓人士改善居住環境外，每一次換樓都會有助於多個行業，包括律師樓、銀行、運輸、裝修、零售等等。現時樓市回軟經濟低迷之際，正是非常適當的時機去取消額印。

原刊於「港人講地」，本社獲作者授權轉載。

何濼生

畢業於香港大學經濟系，多倫多大學經濟學碩士及博士。專攻政策研究，曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局。其後在香港中文大學任教12年，1995年轉到嶺南大學任職經濟系教授，並兼任系主任及公共政策研究中心主任。2015年何氏退休，但仍以兼任型式繼續其研究及教學工作。2016年9月轉職香港珠海學院為商學院院長；2019年何氏重返嶺南大學。現時是潘蘇通滬港經濟政策研究所兼任高級硏究員。何氏的研究以政策分析為主，學術論文約百篇，專書數本，涵蓋經濟、政治、心理，和教育等領域。先後獲政府委任為中央政策組兼任顧問、太平洋經濟合作委員會香港成員、醫院管理局衛生服務研究委員會成員、香港金融研究所顧問團成員、公務員薪俸及服務條件常務委員會成員。從1999至2007年歷任香港經濟學會會長；2009至2013年任香港社會服務聯會政策研究及倡議委員會成員。2016年獲特區政府頒銅紫荊星章。

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