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首頁 財經 美加息會影響香港樓市嗎?

美加息會影響香港樓市嗎?

房地產市場的價格很少會在加息周期的初段就立即回落的。因為,在加息周期的初段,不但通脹尚無法受控,而且經濟增長的勢頭亦會不錯。這些消息的正面作用,足以抵銷加息的負面作用。

施永青 作者: 施永青
2022-01-14
施永青觀點

標籤: 加息拜登縮表聯儲局通脹香港樓市專題
聯儲局真的開始縮表時,市場才會感到資金枯缺,樓價才會受到壓力。(亞新社)
聯儲局真的開始縮表時,市場才會感到資金枯缺,樓價才會受到壓力。(亞新社)
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美聯儲局終於承認,通脹不是一種暫時的現象,而不得不透過加息與縮表的方式予以壓抑。初步估計,聯儲局最快今年3月就開始加息,全年可能要加息4次。有人擔心,一旦美息上升,港息遲早要跟隨,這將會對香港的樓市產生負面的影響。

香港無謂跟貼美國加息

由於港元與美元掛鈎,港美之間的息差不能相差太遠,否則必然會對聯繫匯率產生壓力。不過,現時香港銀行系統裏資金充裕,銀行極需要以低的利率把手上的錢借出去。所以銀行界人士普遍認為,美國開始加息的初期,香港沒有需要跟車太貼,美國加息對香港房地產市場的影響不會太早出現。

再者,所謂聯儲局在加息問題上由鴿轉鷹,只是一種表象,骨子裏聯儲局在加息問題上仍是鴿派當道。在現階段,加息只是聯儲局會着手對付通脹的一種姿態,為了美國的經濟可以持續增長,新增的工作崗位不至於萎縮,我認為聯儲局今次是不會把利率提升至通脹率之上。亦即是說,美國仍會是處於實質上的負利率狀態。

在這種狀態下,把錢存在銀行所得利息,沒法抵銷鈔票在購買能力方面的損失。人們仍會樂於消費,勇於投資,而不是把錢存在銀行。人們一向都視投資地產為對抗通脹的良方,因此,只要通脹持續,仍會有資金源源不絕地流入房地產市場。

加息影響不會立竿見影

依我過去在房地產市場的經驗,房地產市場的價格很少會在加息周期的初段就立即回落的。因為,在加息周期的初段,不但通脹尚無法受控,而且經濟增長的勢頭亦會不錯。這些消息的正面作用,足以抵銷加息的負面作用。

通常,加息周期要發展到尾後階段,息率已加至高於經濟增長的比率時,樓市才會受不住壓力,掉頭向下。我估計,這個日子不會這麼快到來,要等聯儲局真的開始縮表時,市場才會感到資金枯缺,樓價才會受到壓力。

上次聯儲局縮表時,市場很快就沒法適應,結果聯儲局只好草草收場,很快就恢復放水。所以我認為,聯儲局在縮表問題上會比加息來得更加謹慎。有消息說,聯儲局可能在今年後期就會開始縮表,但我認為聯儲局會寧願加多兩次息,也不一定縮表。

美國國會今年將進行中期選舉,民主黨在國會內只佔輕微的優勢,稍有差錯,就可能讓控制權落入共和黨手裏,這是拜登政府不願意看到的。因此,拜登政府極需要在經濟上能交出一份漂亮的成績表。拜登剛委任鮑威爾連任聯儲局主席一職,相信鮑威爾一定會不負拜登所託,在加息與維持經濟增長之間取得一定的平衡。估計美國的利率在相當長的一段時間裏都不會加得高過通脹率。

原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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