美加息會影響香港樓市嗎？

美聯儲局終於承認，通脹不是一種暫時的現象，而不得不透過加息與縮表的方式予以壓抑。初步估計，聯儲局最快今年3月就開始加息，全年可能要加息4次。有人擔心，一旦美息上升，港息遲早要跟隨，這將會對香港的樓市產生負面的影響。

香港無謂跟貼美國加息

由於港元與美元掛鈎，港美之間的息差不能相差太遠，否則必然會對聯繫匯率產生壓力。不過，現時香港銀行系統裏資金充裕，銀行極需要以低的利率把手上的錢借出去。所以銀行界人士普遍認為，美國開始加息的初期，香港沒有需要跟車太貼，美國加息對香港房地產市場的影響不會太早出現。

再者，所謂聯儲局在加息問題上由鴿轉鷹，只是一種表象，骨子裏聯儲局在加息問題上仍是鴿派當道。在現階段，加息只是聯儲局會着手對付通脹的一種姿態，為了美國的經濟可以持續增長，新增的工作崗位不至於萎縮，我認為聯儲局今次是不會把利率提升至通脹率之上。亦即是說，美國仍會是處於實質上的負利率狀態。

在這種狀態下，把錢存在銀行所得利息，沒法抵銷鈔票在購買能力方面的損失。人們仍會樂於消費，勇於投資，而不是把錢存在銀行。人們一向都視投資地產為對抗通脹的良方，因此，只要通脹持續，仍會有資金源源不絕地流入房地產市場。

加息影響不會立竿見影

依我過去在房地產市場的經驗，房地產市場的價格很少會在加息周期的初段就立即回落的。因為，在加息周期的初段，不但通脹尚無法受控，而且經濟增長的勢頭亦會不錯。這些消息的正面作用，足以抵銷加息的負面作用。

通常，加息周期要發展到尾後階段，息率已加至高於經濟增長的比率時，樓市才會受不住壓力，掉頭向下。我估計，這個日子不會這麼快到來，要等聯儲局真的開始縮表時，市場才會感到資金枯缺，樓價才會受到壓力。

上次聯儲局縮表時，市場很快就沒法適應，結果聯儲局只好草草收場，很快就恢復放水。所以我認為，聯儲局在縮表問題上會比加息來得更加謹慎。有消息說，聯儲局可能在今年後期就會開始縮表，但我認為聯儲局會寧願加多兩次息，也不一定縮表。

美國國會今年將進行中期選舉，民主黨在國會內只佔輕微的優勢，稍有差錯，就可能讓控制權落入共和黨手裏，這是拜登政府不願意看到的。因此，拜登政府極需要在經濟上能交出一份漂亮的成績表。拜登剛委任鮑威爾連任聯儲局主席一職，相信鮑威爾一定會不負拜登所託，在加息與維持經濟增長之間取得一定的平衡。估計美國的利率在相當長的一段時間裏都不會加得高過通脹率。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

View all posts