樓宇買賣由銀行直接轉帳不易行|施永青

事實上，市場上確有些交易，買家是一次過付款的，銀行並沒有角色扮演，在這種情況下，難道也叫銀行來負責部分第三方支付角色？

由於近年出現有幾宗律師樓理財不善事件，導致律師會介入接管，期間客戶的資金，包括銀行按揭的資金都因此遭到凍結，既令交易出現延誤，亦令銀行承受了一定的利息損失。

金管局有見及此，日前向銀行也提出了一套新的樓宇交易支付安排建議方案。新方案容許銀行之間直接轉帳，毋須再經負責交易的律師代轉。這樣，銀行的資金就不會落入管理不善的律師樓手裏，被律師樓的違規人員作不當用途。新例暫不包括一手樓宇交易，料最快在2022年下半年實施。

樓宇買賣是一種極其複雜的交易。金管局暫不觸及一手交易，相信是因為一手交易已有住宅物業銷售監管局在管控。另一方面，預售樓花亦早就有地政署在批地時已訂好的預售條款，金管局不便橫加改動。再者，負責處理一手買賣的律師樓，大都是一些規模大，實力強的律師樓，風險低，所以金管局今次的新方案先從二手樓宇交易着手。

二手樓宇交易繁複銀行與律師樓須互信

不過，二手樓宇的交易亦不簡單，有很多相關的法例要遵循，不知道金管局憑什麼可以有信心話改就改。我相信法律界對此肯定有不一樣的意見。他們一定會站出來，努力維護法律界的既有利益。

在二手樓宇交易中，律師樓除了要負責草議相關法律文件及審核樓宇業權外，還要負責交易擔保與第三方支付。為了做好最後的兩項工作，律師樓必須同時負責資金託管，否則律師樓就無法擔保交易安全，及為交易相關的個人與組織作利益分配，如樓價餘額，水電按金轉讓等。

二手交易通常都涉及銀行按揭，賣方需要買方的錢來贖契，否則就沒法把完整無瑕的業權交給買方；但買方卻需要取得業權後，才可以去做按揭貸款。原本買方未有業權是做不到按揭的，銀行是基於律師樓會在交易完成後把整套業權文件交給銀行作抵押的前提下，先交給律師樓作託管的。這樣律師樓才可以利用這筆錢去為賣方贖契。如果銀行與律師樓之間失去信任，交易就很難進行。

金管局方案不完善法律界應據理力爭

金管局可能認為，法律方面的工作律師樓可以照做，但涉及資金支付的部分，就由律師樓列一份清單，給為買家做按揭的銀行代為支付。這樣，資金就不會進入律師樓的戶口，風險可以小一些。

這樣做的結果，是銀行也得與律師樓一道兼負部分第三方支付的工作。這除了會涉及額外的工作外，還涉及法律界願不願意放手的問題。樓宇買賣工作是事務律師的收入重要來源，法律界應會據理力爭。

事實上，市場上確有些交易，買家是一次過付款的，銀行並沒有角色扮演，在這種情況下，難道也叫銀行來負責部分第三方支付角色？如果金管局的方案沒法涵蓋所有場景，立法起來就會有困難，能在今年下半年推行的機會不高。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。