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首頁 財經 安得廣廈千萬間 住房政策公私抉擇

安得廣廈千萬間 住房政策公私抉擇

新加坡以公屋為主,從福利擴展至商品;香港以私樓為主,從商品伸延至福利,兩地政策起點有別,定位不同,但殊途同歸。

陸觀豪 作者: 陸觀豪 , 鄭宏泰
2018-07-19
金融觀察

標籤: 住房公屋娥六招新加坡置業首置盤
首置盤是資助置業,若徵用重建項目,政府應先以市價收購,再按既定機制自行分配,不應因利乘便假手於人。(亞新社)
首置盤是資助置業,若徵用重建項目,政府應先以市價收購,再按既定機制自行分配,不應因利乘便假手於人。(亞新社)

針對住房的老大難問題,政府又推新猷,這次是懲治囤積私樓與擴大資助置業,表面是防微杜漸,實際隱藏重大政策轉變。

政客議員擊節讚賞,覺得乃從善如流順應民意表現;商人學者疑中留情,惶恐變本加厲,進一步偏離開放市場原則,動搖自由經濟根基。

港房地產 私營為主

在香港,房地產向來以私營為主,若改弦易轍,以公營為主,自然令人憂慮。事實上,過去的房屋政策甚為反覆,已給社會造成不少內耗,不可不察。

前任政府辣招不少,但愈辣樓價愈升,導致市場主導權落入發展商之手,新樓則有面積日縮、呎價日高的問題。新班子收拾殘局,不諱言「娥六招」是彰顯政府決心,不寄望立竿見影。換言之,政府投石問路,似乎放眼更遠,藉重組置業階梯,改變樓市生態,以資助置業為主軸。

政府早在年度《施政報告》隱藏伏筆,提出常設「綠置居」和「白居二」,又推出「首置上車盤」等措施,填補空隙。重組階梯後,順序是公屋、綠置居、居屋、首置盤、私樓等五級,大多是公營,目標甚顯。公營與私營從來相輔相成,此消則彼長,分界視乎政策取向。新架構重劃界線,以公私合作之首置盤為分野,衍生公帑資助私樓問題。此外,公營既無完整市場,也非自成一格,新政下取代私營主導樓市,就算一廂情願,也談何容易。

年輕一輩官員或有所不知,早期房地產與現時截然不同。開埠以來,房地產私營,官地拍賣是整幅地段(即是小社區),而且屋宇規格和高度等均受限制,例如每幢有四層,每兩幢共用樓梯,故此港島和九龍舊區的面貌整齊,幾乎劃一。落成後,整幢連所佔分割地段出售,不設分層業權。

小業主自用外,也分層分租,「二房東」租務代理人應運而生,再間隔分租予基層。《一代煙王:利希慎》(註1)便記載了戰前房地產發展買賣模式,可資參考。時光流逝,原始地段或經多次分割合併重建,而早年土地測量儀器技術未臻精確,所以官方紀錄上,分段面積總和不等於原始地段者,多見不怪。

戰後重光,地緣政治變遷,政策兩度調整,地盡其利以應付需求。上世紀五十年代放寬高樓限制,毋須再經行政機關審批,官地拍賣化整為零,推行分層業權制度。六十年代改以地積比率(地盤與樓字總面積比例)為參數,戰前舊樓重建豁免審批。不過,新舊例過渡期間,暴露銀行監管疏漏,釀成巨大金融危機,可謂始料不及。(註2)

眾所周知,公營住房源於五十年代寮屋火災,相距開埠111年,原是清拆寮屋徙置居民,防止歷史重演。正值經濟轉型,製造業方興未艾,六十年代三大新市鎮(柴灣、觀塘、荃灣)鼎立,公屋與廠廈相輔相成,構築經濟新貌。居屋始於七十年代規劃,社會剛走出騷亂陰霾,出口帶動經濟騰飛,民眾財富積聚日豐,政府資助基層置業,既可凝聚民心歸屬,也可釋放公屋流轉,一舉兩得。居屋又設「補地價」(即市價購入政府佔份)變身私樓,自由買賣,既可回籠公帑,又可補充私樓供應,一舉兩得。

經歷多個寒暑,從徙置平房到公屋,又從公屋到居屋,始終貫徹私營為主、公營為輔政策,福利及商品分野清晰。現在重整置業階梯,級別三變五,卻令分野模糊(表1)。首先,綠置居實際是預繳市值租金,從未脫離公營福利,所謂轉讓是使用權而非業權。其次,居屋定價與市價脫鈎,以負擔能力作準,變成福利公屋,卻可補地價還原商品。其三,首置盤本是私樓,內部家電廚櫃等齊全,又附設康樂健身設施,卻享公營福利折扣,非驢非馬。

表1:福利與商品分野

置業階梯 變得模糊

有人讚譽新加坡公屋青出於藍,趨之若鶩,特區政府禮失求諸野,對之推崇備至。其實,香港房屋政策取向與獅城截然不同,對方是公屋為主,現佔住房73%及人口82%之多,更是新市鎮骨幹。

公屋既是福利也是商品,自成市場交易,租置自由選擇,單位按緩急先後分配,亦照顧鰥寡老弱殘等。同時也與其他福利(如扶貧、扶老、扶幼、退休等)相輔相成,尤其中央公積金,可預支以置業,體現兩者實際上二合為一,也一分為二。公屋市場封閉,不設補地價,不可轉私樓。過去10年,新加坡公屋樓價(+44%)與私樓(+32%)升幅相若,市場穩定,無關定價方程式。

反觀香港市場扭曲,同期私樓樓價上升250%之多,居屋定價掛鈎同步,怎不與收入脫節?新人新政有新加坡影子,有人稱頌從善如流,分隔投資與置業,順應民意,定價與私樓脫鈎。表面上五級階梯層次分明,以私樓市價作基準,以居屋為中樞,脫鈎後等於私樓市價52%,綠置居折扣減10%,首置盤加10%(表2)。其實首置盤與私樓同級,綠置居與公屋也同級,定價應差距多少,有待商榷。

表2:置業資助成數

有所不知,居屋與私樓檔次不同,若按新猷定價,折合私樓價52%,是否合理,見仁見智。不過,居屋始終是私樓規格,具投資價值,貿然與市價脫鈎,欠缺充分理據,也影響「白居二」議價(註3),有違促進轉手拓展市場原意。歸根究柢,癥結是私樓豪宅化,標榜名牌潔具廚具會所大堂等,托高定價基礎。假設豪宅化折算市價15%,以標準折扣30%計,調整後折扣應是59%(85%×70%),定價更客觀,也避免牽連「白居二」有價無市。

徵用市區重建局項目作首置盤試點,並非公私合作,不宜混為一談。該局是法定機構,收購舊樓重建,重整社區面貌,改善居住環境,依例須以商業原則營運。舊樓以恩恤價收購,新盤以市場價發售,成本收益先天不對稱,若無公帑補貼,難以為繼。局方是否與發展商合作重建,則只是風險管理問題,不涉原則。

首置盤是資助置業,若徵用重建項目,政府應先以市價收購,再按既定機制自行分配,不應因利乘便假手於人。有人以為政府與市建局不外左右口袋,無分彼此,何必多此一舉?若論據成立,當初何不設立政府部門,而選擇法定機構?

政策搖擺 恐蹈覆轍

新加坡以公屋為主,從福利擴展至商品;香港以私樓為主,從商品伸延至福利,兩地政策起點有別,定位不同,但殊途同歸。公屋在新加坡是權利,在香港是福利(雖佔住房及人口半數),本質有別。若香港改弦易轍,以資助置業作主軸,卻欠完善編配制度,更可補地價轉私樓,吃力不討好。「安得廣廈千萬間、大庇天下寒士盡歡顏」,是政治家夢寐以求,唯兩地情況不同,不宜張冠李戴。

歸根究柢,政策搖擺藥石亂投乃癥結,再急轉彎,恐怕又重蹈覆轍。況且土地儲備官瘦民肥,政府估算未來30年共欠地1,200公頃,而私有棕地農地已達2,300公頃,足夠填補有餘,唯近半歸於四大地產商名下。若效法新加坡,除非官商合作,否則必陷入官地缺及覓地難的循環,徵用郊野、填海造地等爭拗也沒完沒了,而所謂「土地大辯論」亦必失焦。

註1:《一代煙王:利希慎》(2011),鄭宏泰、黃紹倫;三聯書店

註2:《點石成金:打造香港金融中心之里程碑》(2017),鄭宏泰、陸觀豪;中華書局

註3:〈「白居二」連補地價權成交,新猷推高溢價。〉

原刊於《信報》,本社獲作者授權發表。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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鄭宏泰

現任香港中文大學香港亞太研究所社會及政治發展研究中心聯席主任;香港大學香港人文社會研究所名譽助理教授。於2003-2011年任職香港大學亞洲研究中心研究助理教授之職。主要從事華人家族企與港澳社會政策等研究,近期著作(或合著)包括:《香港華人家族企業個案研究》、《香港身份證透視》、《香港米業史》、《香港股史》、《香港大老:周壽臣》、《香港大老:何東》、《香港將軍:何世禮》等。其次,亦合編了《華人家族企業傳承研究》、《澳門社會實錄》及《澳門特區新貌》等書,並在國際期刊及區域期刊上發表相關論文十數篇。
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