特首林鄭月娥提出的「土地大辯論」，的確為社會帶來大量火花，在過去幾星期，報界、智庫和學會不斷舉辦研討會，討論土地問題，真是始起彼落，令市民看得目不暇給。幾天前，金管局前總裁任志剛也來湊熱鬧，在其個人網誌撰文，就土地政策提出四項重點。一、政府應以「提供住宅用地以滿足需求」作為政策目標；二、從房屋供應量來看，要做到滿足需求，甚至達到「有求必應」的階段；三、只要住宅用地市場價格高於開發土地平均成本，政府便要增加供應；四、只要住宅用地存在短缺情況，政府應該透過罰則措施，防止囤積居奇行為。
筆者看過任志剛的四個論點，感到這位「金融沙皇」的樓市知識真是「有限公司」。首先，任志剛談及的需求，是代表何種需求？隨着環境變化，例如經濟周期上落、人口變化、舊區重建等等因素，所謂住宅需求是相當波動，如果要做到如任志剛的極點，「有求必應」，政府必須有龐大的熟土地儲備和能夠在短時間內興建大量房屋的能力，否則，政府沒可能做到「有求必應」。此外，從土地變為房屋需時，這個時間差可能達兩三年，屆時情況又有如何的變化呢？真是難估！
假若港府能夠做到「有求必應」，私人住宅價格是肯定會受到衝擊，這表示基層市民也可以有能力置業。然而，以現時接近五成市民已置業，一旦政府做到「有求必應」，將來的樓價是會跌到儍，而現時的業主將會成為任志剛的「刀下亡魂」了。
至於任志剛提出的住宅用地市場價格高於開發土地平均成本，便應增加土地供應。這論點的錯處是土地成本根本是充滿不確定性。政府只能夠倚靠一些技術性模型來作出成本估算，準不準，大家不妨看看最近幾年大型基建超支的問題。此外，開發土地可能面對持份者的反對，這會增加開發土地的時間，令成本增加，屆時政府又要問誰人負責呢？
SPV或為繞過立會監察
任志剛的最後一點是以行政手段來防止囤積居奇，無奈，你有張良計，我有過牆梯，業主是不會坐以待弊，必會見招拆招，如果任志剛相信以「辣招」來對付囤積住宅單位的投資者，最終只會令已經扭曲的樓市變得更扭曲，最後樓市會完全失去正常運作。究竟會否產生不能預計的後果，時間是會給予答案的。
任志剛在其網誌文章提議將部分盈餘注入一間由政府成立的「特殊目的」公司（Special Purpose Vehicle，SPV），由其負責香港的土地開發及供應，以落實土地供應政策的目標。當筆者細心分析SPV的功能，不禁懷疑這只是林鄭月娥的老招數，繞過立法會的監察，從而無阻力地大灑金錢，製造她的「置業階梯」。不過，沒有良好監察和問責的機構如SPV一樣，市民肯定不會接受，因為將幾千億元的財政盈餘任由林鄭玩，你真係相信這位女特首嗎？
原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。
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