「限購」「限貸」要問成效

部分城市房價飛漲，房地產市場調控再度加力。年初迄今已有20多座城市實行愈加嚴厲的「限購」「限貸」舉措。3月17日出台的北京調控新政，最為引人注目。政策組合包括首套房認定時「認房又認貸」、提高二套房首付比例至60%、降低房貸最長期限至25年等。此舉可稱是對近期北京二手房交易火爆、房價強烈反彈、市場恐慌情緒蔓延的應激反應。房地產調控升級早有預兆。去年底召開的中央經濟工作會議強調「促進房地產市場平穩健康發展」，「房子是用來住的、不是用來炒的」的表述深入人心。不久前，「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入《政府工作報告》。近日央行緊急下發文件，明確要求各分支機構合理控制房貸比和增速。凡此種種，足見中央及地方政府穩定城市房價、防範房地產市場風險的決心。面對房價非理性上漲的嚴峻局面，政府實施房地產市場調控是職責所在。不過，各地出台的調控政策細節或有不同，思路卻基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地產調控史表明，此類行政性手段只能治標，不能治本；短期內或有效果，卻不利於市場規則和秩序之確立，難以讓市場形成穩定預期。統計數據無可辯駁地表明，房地產調控已落入「小跌大漲」甚至「越調越漲」的怪圈。房價上漲由於供不應求房價上漲直接原因顯然在於供不應求。地方政府著力「限購」「限貸」，卻有意無意忽視了供給端，即增加土地和住宅供給。今年《政府工作報告》提出，「房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。」這一要求對症下藥，地方政府理當認真落實。即以北京為例。北京房價多年持續快速上漲，但是，商品住宅供地總體上不斷緊縮。2013年-2016年，實際供應量分別為978公頃、517公頃、382公頃、103公頃，逐年下降。2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅有12.1%。鄰近的河北省近日又嚴禁「圍城發展」。如此一來，抑制首都房價過快上漲自然難度陡增。國內外經驗教訓均表明，單就房價做文章，調控效果必定不理想。在中國尤其如此，因為房價怪像其實是經濟社會多重復雜問題的集中表現。近期被熱炒的北京學區房即是典型。切實推進土地、財稅、信貸、戶籍、教育等多領域改革，才是促進房地產市場健康發展的治本之策。當前，尤其應避免政策打架、目標短期化。房價稍穩後，首要急務是深化城鎮住房用地供給制度改革，有針對性地改善土地供應。不應限制農村集體經營性建設用地在入市後用於房地產，而應在規劃上對集體和國有兩種性質土地一視同仁，真正實現「同等入市、同權同價」。久拖不決的「小產權房」問題亦應正視，修改多年的土地管理法應盡早出台。這些舉措均有利於多渠道拓寬房源，正是房地產市場的供給側改革的題中應有之義。此外，還應落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，主動公布土地儲備和供應計劃，穩定居民預期，抑制住房投機。長遠來看，還要轉變政府在房地產市場中的角色，改革現行征地制度，告別「土地財政」。其次，完善房地產市場稅收體系。應堅定決心，加快在全國範圍內對不動產征收持有環節稅。為減少阻力，可逐步提高稅率，留出緩衝時間，並合理設定個人與家庭免征面積。此外，應通盤考慮減免房地產交易契稅、土地增值稅等稅費，落實十六屆三中全會設定的「降低建設交易環節稅負、增加保有環節稅負」改革目標。第三，建設多層級的住房市場，租售並舉，滿足不同居住需求。應制定出台與租房相關的財稅支持政策，同時，規範租房市場，強化對房屋中介機構的監管。還要加快研究制定《住房保障法》，設計有效的激勵機制，令地方政府有動力多建保障房。第四，通過戶籍、教育、社保等相關配套改革，剔除房價中的扭曲因素，使其回歸理性，同時逐步實現各地各城市教育、醫療、社保等公共服務均等化水平，加快「以人為核心」的城鎮化步伐。在深化國企改革時，應迫使主業並非房地產的央企徹底退出這一市場。近年來，房地產市場嚴重分化，不同城市「冰火兩重天」，其背後是中國區域經濟發展失衡。大城市有集聚效應，生產要素向其湧流自有經濟合理性，不過，如房地產價格所示，中國經濟社會資源長期過度向區區幾個一線城市傾斜，對其他城市形成了嚴重的「虹吸」效應。此種情形，放眼全球亦屬罕見，足見我國區域發展不均衡問題已到再不容忽視的地步了。中國經濟不能被畸形的房地產市場綁架，但是，健康發展的房地產在任何經濟體均角色重大，蓋因其產業關聯極廣。當前，中國經濟復蘇勢頭並不穩，調控房地產市場的尺度把握難度極大。政策調控加碼之下，房地產問題近憂或可緩解，遠慮依然籠罩。中外經驗教訓均表明，房地產政策再也不能「頭疼醫頭，腳痛醫腳」，而應釜底抽薪，系統解決影響這一行業長遠發展的根本問題。制定和執行調控政策，應講意識、講態度，更應問成效。原文為2017年3月27日出版的《財新周刊》第12期社評，本社獲授權發表。更多精采文章內地樓市在9月份有所改善內地宜及早撤銷限購內地房地產市場殘局難收一場賭政策的遊戲控制樓價飆升新思維：限購、限售

房地產調控升級早有預兆。去年底召開的中央經濟工作會議強調「促進房地產市場平穩健康發展」，「房子是用來住的、不是用來炒的」的表述深入人心。不久前，「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入《政府工作報告》。近日央行緊急下發文件，明確要求各分支機構合理控制房貸比和增速。凡此種種，足見中央及地方政府穩定城市房價、防範房地產市場風險的決心。

面對房價非理性上漲的嚴峻局面，政府實施房地產市場調控是職責所在。不過，各地出台的調控政策細節或有不同，思路卻基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地產調控史表明，此類行政性手段只能治標，不能治本；短期內或有效果，卻不利於市場規則和秩序之確立，難以讓市場形成穩定預期。統計數據無可辯駁地表明，房地產調控已落入「小跌大漲」甚至「越調越漲」的怪圈。

房價上漲由於供不應求

房價上漲直接原因顯然在於供不應求。地方政府著力「限購」「限貸」，卻有意無意忽視了供給端，即增加土地和住宅供給。今年《政府工作報告》提出，「房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。」這一要求對症下藥，地方政府理當認真落實。即以北京為例。北京房價多年持續快速上漲，但是，商品住宅供地總體上不斷緊縮。2013年-2016年，實際供應量分別為978公頃、517公頃、382公頃、103公頃，逐年下降。2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅有12.1%。鄰近的河北省近日又嚴禁「圍城發展」。如此一來，抑制首都房價過快上漲自然難度陡增。

國內外經驗教訓均表明，單就房價做文章，調控效果必定不理想。在中國尤其如此，因為房價怪像其實是經濟社會多重復雜問題的集中表現。近期被熱炒的北京學區房即是典型。切實推進土地、財稅、信貸、戶籍、教育等多領域改革，才是促進房地產市場健康發展的治本之策。當前，尤其應避免政策打架、目標短期化。

房價稍穩後，首要急務是深化城鎮住房用地供給制度改革，有針對性地改善土地供應。不應限制農村集體經營性建設用地在入市後用於房地產，而應在規劃上對集體和國有兩種性質土地一視同仁，真正實現「同等入市、同權同價」。久拖不決的「小產權房」問題亦應正視，修改多年的土地管理法應盡早出台。這些舉措均有利於多渠道拓寬房源，正是房地產市場的供給側改革的題中應有之義。

此外，還應落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，主動公布土地儲備和供應計劃，穩定居民預期，抑制住房投機。長遠來看，還要轉變政府在房地產市場中的角色，改革現行征地制度，告別「土地財政」。

其次，完善房地產市場稅收體系。應堅定決心，加快在全國範圍內對不動產征收持有環節稅。為減少阻力，可逐步提高稅率，留出緩衝時間，並合理設定個人與家庭免征面積。此外，應通盤考慮減免房地產交易契稅、土地增值稅等稅費，落實十六屆三中全會設定的「降低建設交易環節稅負、增加保有環節稅負」改革目標。

第三，建設多層級的住房市場，租售並舉，滿足不同居住需求。應制定出台與租房相關的財稅支持政策，同時，規範租房市場，強化對房屋中介機構的監管。還要加快研究制定《住房保障法》，設計有效的激勵機制，令地方政府有動力多建保障房。

第四，通過戶籍、教育、社保等相關配套改革，剔除房價中的扭曲因素，使其回歸理性，同時逐步實現各地各城市教育、醫療、社保等公共服務均等化水平，加快「以人為核心」的城鎮化步伐。在深化國企改革時，應迫使主業並非房地產的央企徹底退出這一市場。

近年來，房地產市場嚴重分化，不同城市「冰火兩重天」，其背後是中國區域經濟發展失衡。大城市有集聚效應，生產要素向其湧流自有經濟合理性，不過，如房地產價格所示，中國經濟社會資源長期過度向區區幾個一線城市傾斜，對其他城市形成了嚴重的「虹吸」效應。此種情形，放眼全球亦屬罕見，足見我國區域發展不均衡問題已到再不容忽視的地步了。

中國經濟不能被畸形的房地產市場綁架，但是，健康發展的房地產在任何經濟體均角色重大，蓋因其產業關聯極廣。當前，中國經濟復蘇勢頭並不穩，調控房地產市場的尺度把握難度極大。政策調控加碼之下，房地產問題近憂或可緩解，遠慮依然籠罩。中外經驗教訓均表明，房地產政策再也不能「頭疼醫頭，腳痛醫腳」，而應釜底抽薪，系統解決影響這一行業長遠發展的根本問題。制定和執行調控政策，應講意識、講態度，更應問成效。

原文為2017年3月27日出版的《財新周刊》第12期社評，本社獲授權發表。

胡舒立

現任財新傳媒總編輯。2009、2010年兩度獲評美國《外交政策》雜誌「世界百名思想者」。2011年，她獲美國《時代》周刊評為「全球最具影響力100人」之一。同年，她帶領的財新傳媒採編團隊榮獲史丹福大學授予的年度美國蕭倫斯特新聞獎（Shorenstein Journalism Award）。2012年，榮獲密蘇里大學新聞學院頒發的密蘇里新聞事業傑出貢獻榮譽獎章。2014年，榮獲拉蒙．麥格賽賽獎。