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部分城市房價飛漲，房地產市場調控再度加力。年初迄今已有20多座城市實行愈加嚴厲的「限購」「限貸」舉措。3月17日出台的北京調控新政，最為引人注目。政策組合包括首套房認定時「認房又認貸」、提高二套房首付比例至60%、降低房貸最長期限至25年等。此舉可稱是對近期北京二手房交易火爆、房價強烈反彈、市場恐慌情緒蔓延的應激反應。 房地產調控升級早有預兆。去年底召開的中央經濟工作會議強調「促進房地產市場平穩健康發展」，「房子是用來住的、不是用來炒的」的表述深入人心。不久前，「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入《政府工作報告》。近日央行緊急下發文件，明確要求各分支機構合理控制房貸比和增速。凡此種種，足見中央及地方政府穩定城市房價、防範房地產市場風險的決心。 面對房價非理性上漲的嚴峻局面，政府實施房地產市場調控是職責所在。不過，各地出台的調控政策細節或有不同，思路卻基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地產調控史表明，此類行政性手段只能治標，不能治本；短期內或有效果，卻不利於市場規則和秩序之確立，難以讓市場形成穩定預期。統計數據無可辯駁地表明，房地產調控已落入「小跌大漲」甚至「越調越漲」的怪圈。   房價上漲由於供不應求 房價上漲直接原因顯然在於供不應求。地方政府著力「限購」「限貸」，卻有意無意忽視了供給端，即增加土地和住宅供給。今年《政府工作報告》提出，「房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。」這一要求對症下藥，地方政府理當認真落實。即以北京為例。北京房價多年持續快速上漲，但是，商品住宅供地總體上不斷緊縮。2013年-2016年，實際供應量分別為978公頃、517公頃、382公頃、103公頃，逐年下降。2016年北京商品住宅供地計劃完成率僅有12.1%。鄰近的河北省近日又嚴禁「圍城發展」。如此一來，抑制首都房價過快上漲自然難度陡增。 國內外經驗教訓均表明，單就房價做文章，調控效果必定不理想。在中國尤其如此，因為房價怪像其實是經濟社會多重復雜問題的集中表現。近期被熱炒的北京學區房即是典型。切實推進土地、財稅、信貸、戶籍、教育等多領域改革，才是促進房地產市場健康發展的治本之策。當前，尤其應避免政策打架、目標短期化。 房價稍穩後，首要急務是深化城鎮住房用地供給制度改革，有針對性地改善土地供應。不應限制農村集體經營性建設用地在入市後用於房地產，而應在規劃上對集體和國有兩種性質土地一視同仁，真正實現「同等入市、同權同價」。久拖不決的「小產權房」問題亦應正視，修改多年的土地管理法應盡早出台。這些舉措均有利於多渠道拓寬房源，正是房地產市場的供給側改革的題中應有之義。 此外，還應落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標，主動公布土地儲備和供應計劃，穩定居民預期，抑制住房投機。長遠來看，還要轉變政府在房地產市場中的角色，改革現行征地制度，告別「土地財政」。 其次，完善房地產市場稅收體系。應堅定決心，加快在全國範圍內對不動產征收持有環節稅。為減少阻力，可逐步提高稅率，留出緩衝時間，並合理設定個人與家庭免征面積。此外，應通盤考慮減免房地產交易契稅、土地增值稅等稅費，落實十六屆三中全會設定的「降低建設交易環節稅負、增加保有環節稅負」改革目標。 第三，建設多層級的住房市場，租售並舉，滿足不同居住需求。應制定出台與租房相關的財稅支持政策，同時，規範租房市場，強化對房屋中介機構的監管。還要加快研究制定《住房保障法》，設計有效的激勵機制，令地方政府有動力多建保障房。 第四，通過戶籍、教育、社保等相關配套改革，剔除房價中的扭曲因素，使其回歸理性，同時逐步實現各地各城市教育、醫療、社保等公共服務均等化水平，加快「以人為核心」的城鎮化步伐。在深化國企改革時，應迫使主業並非房地產的央企徹底退出這一市場。 近年來，房地產市場嚴重分化，不同城市「冰火兩重天」，其背後是中國區域經濟發展失衡。大城市有集聚效應，生產要素向其湧流自有經濟合理性，不過，如房地產價格所示，中國經濟社會資源長期過度向區區幾個一線城市傾斜，對其他城市形成了嚴重的「虹吸」效應。此種情形，放眼全球亦屬罕見，足見我國區域發展不均衡問題已到再不容忽視的地步了。 中國經濟不能被畸形的房地產市場綁架，但是，健康發展的房地產在任何經濟體均角色重大，蓋因其產業關聯極廣。當前，中國經濟復蘇勢頭並不穩，調控房地產市場的尺度把握難度極大。政策調控加碼之下，房地產問題近憂或可緩解，遠慮依然籠罩。中外經驗教訓均表明，房地產政策再也不能「頭疼醫頭，腳痛醫腳」，而應釜底抽薪，系統解決影響這一行業長遠發展的根本問題。制定和執行調控政策，應講意識、講態度，更應問成效。 原文為2017年3月27日出版的《財新周刊》第12期社評，本社獲授權發表。