北部都會區發展策略是以《香港2030＋》為基礎，並參考了國家《十四五規劃綱要》和《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，於2021年10月由時任行政長官林鄭月娥發表。助力於「南金融、北創科」的新產業布局下，香港將在這片300平方公里的土地上，獲得發展成為國際創科中心、國際高端人才集聚高地和能充份利用深港兩地的地理優勢、制度優勢、政策優勢、人才優勢、要素優勢的「深港深度融合發展產業」的載體。北都更可為香港市民提供改善居住生活的解決空間。北都亦是人與自然和諧共生的示範區。
筆者日前《施政報告建言──推動「三數融合」展新經濟動能》一文中，已詳細闡述「三數融合」產業是香港刻不容緩的經濟發展戰略新引擎，在此不贅。
在規劃整個300平方公里的北都之前，首先要盤點一下目前的已開發土地、計劃開發土地和為保育環境生態而必需保留的土地等。北都的範圍概念是包括兩個新界行政區域北區和元朗區分別168平方公里和144平方公里合共312平方公里的土地，以及其周邊的一河兩灣，即深圳河、深圳灣、沙頭角海以至大鵬灣的水域。
已發展的區域包括粉嶺／上水新市鎮、元朗新市鎮、天水園新市鎮以及原居民的村落等，合共約70平方公里。已規劃發展區域15.5平方公里、正在研究中的發展區域8平方公里、新增計劃發展區域6平方公里，合共29.5平方公里，佔312平方公里的9.5％。所以，大家應該有個較清晰的概念，在北都有計劃準發展的土地其實不超過30平方公里。
在這些有限的土地資源上，我們正在謀劃𠄘載的功能包括經濟發展用地、房屋用地、其他社會設施和生活配套設施等。
經濟發展用地，如前所述，是要承載創新及科技產業、「三數融合」產業、高等教育產業等。在教育、科技、人才一體化發展策略驅動下，北都大學城的規劃和建設，更是刻不容緩。
故此，產業園和大學城的合理布局對整個北都的健康高效發展，至關重要。
然而，目前的交通基建規劃布局不大合理，以及其實施時間遠遠落後於發展用地的投入使用時間。這是許多投資商和大型企業未能下定決心去開發土地和落戶產業園的主要原因。
新田科技城規劃有待優化
首先，目前新田科技城方案中（見圖一），有需要填平原納入三寶樹濕地保育公園的150公頃魚塘地，引起環保團體的高度關注。筆者相信政府就此方案會在保育整體生態系統和區域性排洪系統有適切合理的安排，但問題是在這片3000米長的150公頃土地上，是沒有鐵道系統通達的。建議將來從北環線接駁過來的鐵路走向稍作調整，使其能貫通這片土地（見圖二）。
筆者就政府的新田科技城方案，也曾請教一些本港和內地的專家。他們也提出一些其他方案。（見圖三）
有專家認為，鐵坑山上150公頃範圍的土地，可用作北都大學城的選址，因為首先它完全屬於官地，不用花大量金錢和時間去徵收私人土地；第二，它緊貼河套區的87公頃香港創科園區，大學城與創科園區有極大的協同效應，有利於為打造教育、人才、科技一體化發展基地；第三，由古洞北站便能直接拉上一條支線到鐵坑山，再到河套創科園區，交通設施更為便捷合理和可提速完成。
另外，亦有專家認為，蠔殼園濕地是一片獨立存在而又相對分割的濕地；如果將之納入未來創科園的擴展部分，可發展為一個低密度以生態為先的創科園區。這舉措主要目的是希望利用該片濕地緊貼深圳河以南部分和深圳河以北位於羅湖區的土地有更緊湊的物理接觸面，有利於「深港深度融合／合作發展區」的建設。
亦有專家認為，既然政府已經將新田鄉以北的150公頃土地填平作河套創科園的二期發展用地，倒不如再將其位於西北部的約200公頃濕地合併發展成提升生態環境素質的低密度發展區，主要也是希望充份利用好其緊貼深圳河的土地。三寶樹濕地保育公園則縮為250公頃的規模。
如果三個建議都同時實施的話，創科園和大學城便可以有額外10平方公里的土地作發展用途。當然，開發6平方公里濕地為低密度發展對環境有一定影響，這也可以邀請環保專家作進一步論證。
北都整體布局 仍有討論空間
筆者較早前，也曾提出一個北都整體布局重組方案（見圖四）；主要是希望將原來計劃要填平的150公頃魚塘置換到鐵坑山150公頃半削平的山上，然後研究將馬草壟也納入將來「創科園＋大學城」的發展版圖，再東連沙嶺數據園，南接融入現時的東部知識及科技走廊。
目前，創科園發展的進度，也許未盡如人意。但事實擺在面前，創新科技及工業局已經是非常務實地提高了河套區園區一期的建築密度，以加快創科企業和人才的快速進駐，而又計劃重新調整二期的規劃方案去迎合潛在大中小企業用家的要求。這是個權益之策，無可厚非。在整體創科園與大學城在北都布局有較明朗共識後，這前期過高的建築密度，亦可以在往後二、三期發展時予以稀釋及同時可優化配套設施和提升整體環境容量。
筆者建議，政府可以用好目前相對閒置的工業大廈，對符合樓高、承重、供電、交通等條件的工廈進行認證，讓它們成為河套創科園的「離園」延伸部分，快速地搭建起「創科＋大學」的教育、人才、科技一體化發展平台，抓緊時代機遇。
與此同時，政府可按上述北都布局的不同方案，進行更深入的研究和公開討論，尋求一個創智、綠色和高韌性的規劃方案，從而制定一個更合理規劃去布局產業、居住、生活配套、文化和生態保育、交通設施等及其實施時間表和財務安排等的整體規劃；不應只執意孤行實施政府拋出的唯一方案。
北都的發展計劃必須在一條正確的軌道上提速，不可輕舉妄動。
