在香港這個彈丸之地,寸土尺金,房屋問題長期以來均不易解決,不但影響民生、牽動民心、左右投資與經濟,亦最能考驗政府管治。面對當前香港樓價愈遏愈高、新樓單位面積愈建愈細,公屋輪候時間愈排愈長,而劏房則變本加厲等問題,新任特首上台,如何能夠對症下藥、做出成績,顯然備受關注。
誠然,房屋問題盤根錯節,且千頭萬緒,既不是一刀切即能化解問題,亦非小修小補可以健康發展。儘管如此,我們卻不能因其問題深重,或一如某些評論所言指其「無藥可救」而置諸不理。至於思考解決方法之前,則應不忘初心地回顧過去行之有效的房屋政策設計。
眾所周知,上世紀七十年代後的香港房屋政策設計,是以公屋照顧經濟能力較低者,私樓則滿足經濟能力較高者,再以居者置其屋(俗稱「居屋」)方法,資助那些已有一定經濟能力,但未具足夠實力自行購置私樓者,即是令居屋成為介乎私樓和公屋之間的過渡階段,三者聯成租置階梯,相輔相成,構成住屋市場。市民在何處何時切入,應視乎本身能力與需求而定,並應只擇其一。
可是,現時的房屋政策設計,卻出現公私不分與租置混沌的問題。舉例說,由於近年的置業需求日增,政府乃先後推出「綠置居」出售公屋及「白居易」流轉居屋等措施,這種安排表面上回應了市民「置業難」的訴求,卻擾亂了原來政策設計,實在未見其利先見其弊。
簡單地說,公營房屋乃資助性房屋,所以設有資格審查,以防範濫用。公屋是補貼租住,對象是草根階層。居屋是資助置業,對象是公屋及私樓租戶,禁售期滿後,業主方可收購政府業權(即「補地價」)自由轉讓。但「綠置居」則混淆福利住房與資助置業,因為公屋若不流轉,不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候,因業主不會放棄「補地價」後的放售讓利,「白居易」買家需補償賣家機會損失才能成交,則沒法活躍其轉變,所以「白居易」乃無疾而終。
由於過去的房屋政策在公與私、租與售之間舉棋不定、前後反覆,因而令公屋和私樓市場未能有效分隔,也無從發揮相輔相成功能。至於私樓市場的辣招頻出,但卻牽引出更多環環緊扣的問題,自然更令市場和市民更加難以適從,突顯更多矛盾。借此新任特首正在深入檢視和思考房屋政策之時,我們提出如下一些建議,希望能為香港房屋問題的何去何從帶來一些啟發。
一、拿出鋼鐵意志,大幅提升市場供應:
毫無疑問,在思考解決香港房屋問題時,必須從標本兼治方向出發,而非只是頭痛醫頭的忙於救火。長期治本而言,政府必須向市場及市民傳達清晰信息,會以最堅強的意志,盡全力於大量開發土地、增加供應。至於中短期治標而言,則應在調整樓市辣招、活化二手與居屋轉手市場,以及廢除公屋承襲積習入手。
在開發土地方面,政府應有創造性思維,不一定要局限於本港境內的維港以外地方填海、郊野公園邊陲和棕地等,亦可仿效其他地方 ── 例如英國「大倫敦」的做法,在遠離香港的其他地方──例如深圳或南沙等地──覓地建屋,更好地配合那些不用每天到市區上班,或者已經退休想享受更好居住環境的群體,並利用高鐵之便將之與香港連結。
二、調整按揭辣招,活化二手市場:
現時為防「逆周期」而推行之按揭辣招本質是信貸管理,卻異變為壓抑樓價措施,主要弊端在於以個案為本,規管準則變成審批條件,欠缺彈性。正本清源,應改弦易轍,讓市場發揮討價還價功能,重拾主導,關鍵是規管須改為按揭組合為本,即是制定按揭組合規管指標參數,以三年內新做者為本,規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標,需購買「按揭(貸放人)保險」補救,始能享用特惠風險系數(50%)計算資本基礎。這樣,既可讓按揭借貸納入銀行體系,又可遏抑「財仔」急速發展帶來的潛在問題。
另一方面,當置業者可從銀行中較易獲得更多成數的按揭借貸,他們便不一定會將價就貨地投向發展商懷抱,而會考慮在二手市場上樓,或是買入相對較舊但面積較大的單位,此舉不但會活化二手市場,令二手樓供應增加,減少空置單位比率,同時更可恢復市場所發揮的換樓鏈功能,令不同置業人士的需求可以得到更好滿足,資源可更好分配。
三、檢討公屋政策,廢除公屋資源承襲:
公屋乃社會極寶貴資源,但現時確實有不少人濫用,或未能善加運用,其中的公屋流轉率低,輪候者日眾問題尤其嚴峻,背後主要原因,在於單位可隔代承襲,此積習變相成為福利世襲,失去安置經濟能力最低者之原意。
正因如此,政府實應及早進行檢討,尤其應將公屋單位的承襲只限於戶主配偶,取消隔代承襲權利,令合資格的成年子女,再獨立申請,不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決「富戶」佔用問題,因為公屋單位遲早交還。此外,應取消「綠置居」,恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓,活化居屋市場:
居屋是資助置業,政府是半個業主,原來政策是吸引公屋「富戶」交還單位,也協助私樓租戶置業安居。不過政府過去因不擬積壓資金,所以不設轉手市場,寧可容許業主收購政府業權,在私樓市場放售,而且禁售期短,以加速公帑回籠。時移勢易,現時居屋需求殷切,政府則庫房水浸,所以應改為由政府向業主收購其業權,減少居屋流失,同時更應加緊覓地,增加供應。
目前居屋佔約住房15%(比對公屋佔30%;私樓佔55%),市場規模不容忽視,應調整政策,擴大「白居易」轉手市場,並檢討「補地價」安排得失,減少甚至暫緩居屋流入私樓市場,買賣各取所需,充份發揮其在公屋與私樓之間緩衝階梯功能。
概括而言,要走出樓市困局,必須有創造性思維與堅強意志以大幅增加供應,同時更應緊守原來行之有效的私樓、公屋和居屋三級制的租置階梯,至於解決時則不能單靠活化私樓供求,更需調整公屋居屋政策配合。像近年推出的「綠置居」及「白居易」等措施,由於會混淆福利房屋與資助置業,日後實應避免。同時亦應及早討論取消公屋隔代承襲政策,釋放供應,加速公屋流轉。
針對當前私樓在辣招「緊箍咒」下成交萎縮但樓價節節上揚,發展商反客為主以貨就價,令市場無從發揮平衡供求配對機能問題,政府更應改弦易轍,讓市場發揮功能重拾動力,制衡地價樓價。至於最近發展商暗標投地的透明度不足,則會進一步刺激樓價上揚,所以應該及早改為公開拍賣,這樣可更好地向市場傳遞較為全面更清晰的資訊,讓私樓市場可正本清源,更好發展。