施永青：聰明部署房地產投資

施永青觀察到全世界大部分城市的樓價總體呈現上升趨勢。土地的價值反映的是生產財富的能力。深圳羅湖區附近的土地以前是田地，農民只交很少租金，變為商業用地以後土地生產力增強了，土地也跟着增值。而香港作為國際商業中心，一英尺上面生產出來的產品一年能賺幾百萬，一英尺的地租也要二百多元。所以說，地價反映了土地上的生產能力。現在看世界經濟發展的總體趨勢是上升的，所以樓價的總體趨勢也會跟着上升，投資房地產是相對有保障的投資。

施永青個人的投資策略

施永青將個人投資的四成放在物業上，三成在股票，兩成債券和一成重金屬。施永青認為大部分生產出來的財富都在貶值，通俗點說就是賺錢容易保值難。 但是生產出來的鈔票卻能保存下來，不僅能保存還有量化寬鬆加印很多，導致市面上的鈔票量一定大於財富量。在這種情況下，唯一有增值潛力的就是物業。而物業中的建築價值也會隨着使用而貶值，但是土地作為稀有資源會隨着經濟增長而升值。 因此，擁有土地應該是投資組合中的一個重要組成部分。相反，投資組合中如果沒有土地會很危險。

他指出，有投資經驗的人不妨比較在股市和樓市的投資回報，會發現股票在短期內可能有回報，但長期一般都會虧損；而樓市長期投資一般都會賺。關於樓宇買賣，交投困難既是它的缺點也是它的優點。買樓都要先看，買賣雙方經過談判交鋒，對物業價值會有相對清楚和理智的認識。不像在股票市場買家，可能不了解公司狀況，在操作平台上很快做決定，投資失誤的機會也高很多。施永青坦言，他個人即使投資股票也很少買新股，一般要看幾年的表現再決定是否要買。樓宇買賣的另一個好處是可以自己打理，不需經過經紀人，自己可以決定價錢。因此，一般人成交以後後悔的比較少。第三個好處是投資和自住可以兼顧，若不自住也能收租。基於以上幾個考慮，有條件的人應該把物業投資和自住作為投資組合中必要的一部分，從長遠看才是明智的決定。

另外，施永青提醒投資者注意房地產市場有一定的周期性。一方面房地產生產期長，很難像一般消費品發現供應不足便即時提高生產。因此，樓價一旦上升，會持續比較長時間。相反，發現供應過量時地產商也不能減產，政府有權對此監督，嚴重的可以收回土地；另一方面，房地產供應是可以預計的，市場透明度比較高，有心人可以自己統計在建的物業，預估出未來兩年的房地產供應。房地產市場的透明度相對較高，做足分析便可掌握到樓市的變化趨勢。

樓市可分四個階段

施永青還特別分享了個人的一套觀市方法，從對比樓花和現樓的價格差異分析目前樓市處於市場周期中的可能位置。他將樓市分為復蘇期、上升期、危機期和蕭條期四個階段。復蘇期由一手買家啟動，而後帶動二手市場的活躍，表現為現樓價格先升。到了上升期炒家數量明顯增多，表現為樓花的價格比現樓價格上升得更快。危機期到來是由於市場飽和，買家沒有多餘的錢來買房，現樓和樓花都供大於求，由現樓價格下跌帶動樓花下跌。蕭條期的表現是兩個價格都下跌。因為每年都有新物業落成，發展商不可能儲存樓花不放出來，所以會開始帶頭降價。市民買樓最合適的時間是在樓價開始升高，炒家尚未入市的復蘇期。

回憶起在1983-1984年之間出租物業的經歷，施永青說當時的樓息可高達20%， 但同時銀行利率都有20%， 以致大多數時候投資回報率低於利率。直到最近推出量化寬鬆情況有所好轉。 施永青建議買家自用的產業不要輕易賣，即使憑他多年的經驗看樓市都未必十拿九穩。一旦看錯，損失的部分想收回就困難了。投資者的目標是先供一個物業自住，條件允許就再買一個用來出租。租金會和當地物價指數和經濟增長指數掛鈎而有穩定增幅，為退休提供一定經濟保障。在解決了住房和退休保障的問題後，如果有剩餘資金再去考慮做其他投資。

政策和政治影響

對於目前香港樓市的發展，施永青表示不太樂觀。他贊同政府提出的置業以港人優先，自住優先，政府在批地時這樣做沒有問題，可是對要賣樓的小業主就很不利，因為他們購買物業時不知道賣樓要交可能高達20%的印花稅。

根據去年出台的「雙辣招」，以有限公司的身份買樓的印花稅為15%；如果不是第一套擁有的物業，稅率增加到20%。政策允許新樓在成交半年內賣出去可以取回上一手印花稅，但是多數業主要等上三年才能收回印花稅的部分，立即轉手幾乎無利可圖。受「雙辣招」影響，市場上交投很少，新樓降價明顯，比二手市場受到的影響更大。去年底新鴻基賣盤代業主承擔七成印花稅，相當於樓價減一成。由恒基兆業、新鴻基等大發展商帶動的降價，會進而影響小業主跟着降價。

施永青最擔心的還是香港政治的發展失去理性，那會造成香港不動產貶值。中港矛盾愈演愈烈有可能引發更嚴重的社會衝突。中央政府和香港人對政治的理解存在分歧，香港人想按照自己的理想爭取民主，甚至想參照國際標準治理香港，以為堅持到底，情況就會變，可是這樣未必能解決問題。一人一票選特首在政治上是一個進步，但是泛民主派要將一人一票和特首候選人的產生方式捆綁在一起爭取，一起談的結果就是被否決。 施永青認為可以一步一步爭取，先取得一人一票也是很大進步，可以給全中國的地方政府樹立榜樣。幾個候選人之間有競爭，他們會思考更有利於香港市民的施政綱領，這樣對香港的發展是有利的。而政治發展是演變的結果，如果選的路有些地方很難行得通，不是堅持就能解決的。否則，香港的房地產可能因為人們主觀的政治選擇發生悲劇的變化，這是誰都不想見到的。

施永青強調，前面講到觀察房地產投資的因素可作參考，至於眼前的投資，他建議大家要先看清楚一點再做決定。

問：關於最近樓市的升幅，我看過對最近三十年樓市的分析，發現內地買家的增加前所未有。現在香港的樓價不像過去的100年，會不會有一種情況是因為這些潛在買家令市場環境有所改變？ 政府是不是應該出台一些政策去控制？ 如果政府出手調整，市場會不會一片光明呢？ 

施：過去我都提出過內地人來港買樓的問題，但是實際沒有預計的那麼高。 在新樓市場的潛在買家可能達到二成多，在二手樓市不到一成。但即使只有幾個百分點的增加也會打破市場平衡。 造成這些年樓價的上升，內地買家是一個很重要的因素，不能夠排除。 

但是政策上是否應該禁止內地投資者呢？ 我認為政府不應該把整體樓價壓低而遷就年輕人買樓。 政府應在每年新批的土地中撥一部分留給年輕人買。比例高的時候可以達到一半。香港五成多人有樓，三成多住公屋，剩下一成多需要買樓，其中有一半人在輪候公屋，所以香港真正需要買樓的人不到一成。所以政府只需要每年從新批的土地中劃一部分規定為首次置業的物業，以後再想買樓就放出去，仍然作為首次置業的物業，這樣就能解決年輕人買樓的問題，而不需要將整個投資物業的價格壓低。因為如果投資是正確的話，就應該在量化寬鬆的時候收益，投資本身就是對抗通脹的。如果投資者部署正確，反而要承擔量化寬鬆造成的破壞並不合理，允許大陸買家投資得益也是正常情況。我認為應該用特別的土地解決特定的問題，而不應該用全香港土地的降價以對抗外來投資者。從政策上對抗外來投資者未必是正確的。

歐美應該也都沒有具體規定禁止外來投資者。八十年代也有好多日本人去美國買樓，洛克菲勒中心被買下來了。美國年輕人反對聲音也很大，但是政府也沒有因此而禁止日本人做投資。因為就算日本人投資，也是美國人用。美國政府不僅允許日本人買，還准許銀行借錢讓他們買。結果後來樓市大跌，日本人又把洛克菲勒中心賣掉，還欠了美國政府一大筆錢。 就連現在英國政府也沒能保障每個倫敦居民都買得起樓，任何國家的人都可以買。所以我不認為要從政策上反對外國人買樓，反而可以考慮收空置稅，但現在香港的空置率很低，還沒達到這個程度。

在大陸有一個現象，有些業主根本沒想過出租，地產經紀去找他們會被拒絕，當然這不正常。 如果許多人在香港買樓再租出來，就會增大租賃市場的競爭，對租客來講是好事。短期內樓價偏高都不是大問題，在樓價偏高時可以租屋住。 最重要是政府應該關注社會資源有沒有被浪費，是否可以被充分利用。