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首頁 財經 供求失衡引爆97年地產泡沫

供求失衡引爆97年地產泡沫

——1997至2003年香港地產泡沫對國內的啟示之二

1997年7月1日,香港回歸祖國,大部分人還沒意識到,席捲全球的金融風暴已經開始醞釀了。

智富學苑 作者: 智富學苑
2017-06-20
學習智富

撰文:張志雲(智富學苑創辦人、芝加哥大學工商管理碩士、羅徹斯特大學工程碩士)

標籤: 97年供求失衡回歸因素地產泡沫泡沫爆破香港樓市專題
供求失衡引爆97年地產泡沫
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上文談到,從1994年第2季至1995年第3季,香港樓市從高峰回落,住宅樓宇售價平均下跌約3成,寫字樓售價亦大幅下跌46%。1995年第四季,香港地產市道開始復蘇。1996年尾開始,香港地產業展開新一輪的升浪。「回歸因素」被迅速炒起,樓價在短短半年內再大幅上升3成至5成,並形成空前熾熱的投機炒賣風潮。

到底是什麼因素導致房地產價格在短時間內迅速上漲呢?我們分析主要有以下幾個方面:

土地供求嚴重失衡

從供應看,自1985年香港進入過渡時期以後,受到中英兩國簽署的《聯合聲明》附件3的制約,香港政府每年賣地不得超過50公頃,這項規定對回歸前香港的土地供應產生深遠的影響。聯合聲明中,其中一條附加條款是專門針對香港的土地供應。因為中國政府認識到,對香港政府來說,最寶貴的財富就是它所控制的土地。為了防止港英政府在主權移交之前,將香港的土地賣光,特別是擔心將賣地的收入帶走,因此在這個附加條款中限制了香港每年的土地出讓數量。這使得在協議簽署到回歸的1997年期間,香港的土地供應一直不足。

在實際執行中,中英土地委員會也觀察到50公頃批地上限的問題,因此在執行初期已有彈性放寬。如1985/1986年度放寬至58公頃,1986/1987年度放寬至55公頃。到了1994年,土地供應已明顯短缺,中英土地委員會才有限度少量放寬供應。

在各種的土地供應中,住宅土地的供應尤其嚴重不足。例如,1995年以後放寬的土地供應中,絕大部分是住宅用地,以彌補過去多年的嚴重短缺。然而,一般而言,從土地拍賣到建成樓宇出售通常需時3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市場發揮調節需求的作用。換言之,這段時期香港住宅市場的供應仍相當緊缺。而期間港府的公屋建設又因長遠房屋策略的實施而長期滯後,趕不上需求。

人口增長與家庭結構的變化

另一方面,90年代以來,香港人口增加速度遠遠超過政府原來的估計。舉例來說,截至1996年中,香港人口總數已達631萬,而按照香港政府1992年時的估計,這將是2006年以後才達到的數字,估計的誤差達到10年。

由於人口的急增,香港的住戶數目從1991年的1,582,000增加到1996年的1,856,000,5年內增加了27萬人。其中約78%的增幅是基於13%的人口增長,主要源於中國內地的合法移民和海外勞工的湧入,以及較早期移民海外人士的回流。

此外,香港的家庭結構亦正發生變化,從大家庭趨向核心家庭,1966年香港每戶平均人口為4.7人,但到1996年已減少至3.3人。種種因素都增加了對住宅的需求。另外,新落成住宅供應量明顯未能追上新增住戶數目。據統計,1991年至1996年期間,新落成住宅單位共163,164個,而新增住戶數目則達273,176戶,前者只及後者的60%。90年代中期,港府發現住宅樓宇供應嚴重短缺之後並未能即時采取有效措施,致使樓宇供求出現嚴重失衡狀況。

97年房地產泡沫的爆破

然而,樓價的急漲,如任何泡沫一樣,是終有爆破的一天的。1997年7月1日,香港回歸祖國,市面上一片歌舞昇平,大部分的人還沒意識到,一個席捲全球的金融風暴已經開始在醞釀了。

1997年至2003年香港的樓價像吃了瀉藥一樣,跌得可謂慘烈。中原指數由1997年10月的102.93,跌到翌年1月的69.77,下跌32.2%只是用了4個月,是為第一波跌浪。而第二波跌浪,由1998年3月的75.36,下跌到同年10月的45.71,只是用了8個月跌39.3%。不過距離整個跌浪底2003年8月的31.77,還有4年零10個月,跌幅30.5%。

其實,1997年到2003年的香港樓價暴跌,絕不是一個單一的因素造成的,而是在幾個強力因素的夾擊下被擊潰的。礙於篇幅關係,我們會在下篇分析一下這些因素的巨大影響。

智富學苑創辦人、芝加哥大學工商管理碩士、羅徹斯特大學工程碩士。畢業後於多間跨國企業如McKinsey及IBM工作,期間更獲得2項發明專利。30歲前創業,成立紡織交易網,並收購訊時國際,其後得到和黃,匯豐等大財團入股。

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智富學苑

成立於2008年的香港財商教育機構。2015年獲MediaZone頒發「最有價值服務企業獎」,及資本雜誌(Captial CEO)嘉許為香港最著名財商教育品牌大獎。提供互動遊戲教學環境和終身學習平台,專門教導財富科學。
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