灼見名家舉辦2026投資與十五五展望陸東、陳鳳翔就香港轉型指點迷津

灼見名家於3月23日舉辦「2026投資與十五五展望」，金融權威陸東表示，香港不能靠食金融中心的老本，發展為科技和教育樞紐是必然要走之路；陳鳳翔博士亦認為，香港要配合和服務內地十五五規劃，不能只看規劃中的「港澳專章」，香港還要問十五五能為國家做到什麼貢獻。

美不會動搖聯匯基石因攬炒對大家沒好處

星級分析員陸東就香港未來發展方向發表觀點，指出香港正處於重要轉捩點，既有國際金融中心定位須適度提升調整。當前美國對華政策持續趨緊，將香港與台灣作為對華施壓的兩大抓手，雖會試圖擾亂香港金融市場，但不會輕易動搖聯繫匯率制度，因「攬炒」式操作對美國自身並無實質利益。

陸東強調，長遠來看，香港深度融入大灣區建設是發展的必然選擇。全球地緣政治格局波動，保護主義與單邊主義抬頭，迫使香港更緊密地與內地聯動發展。當下香港最迫切的挑戰是通縮壓力，內地整體物價水平遠低於香港，本地高薪酬、高消費的模式難以長期維持。

對於香港轉型路徑，陸東明確支持新界北部都會區（北都）發展項目，認為這是香港突破發展瓶頸的唯一出路。他指出，香港過去依賴地產、金融投資及保險業的發展模式已不可持續，推動科技產業發展是長遠之計，既能豐富產業結構、也能創造更多就業崗位，須權衡項目風險與回報後穩步推進。

港具三大優勢對內企參與北都有吸引力

北都作為香港策略性發展引擎，佔地約3萬公頃，覆蓋元朗、北區兩大區域，規劃打造高端專業服務與物流樞紐、河套科技園區（含新田科技城）四大產城融合功能板塊。陸東表示，內地企業對參與北都項目興趣濃厚，核心優勢在於香港完善的知識產權保護體系、普通法制度及雄厚的資金實力，這三大優勢與國際接軌，項目不愁參與主體，但他對項目執行層面的風險深感憂慮。

據其分析，北都僅熟地開發成本便超過2000億港元，若計入通脹、基建配套（道路、三通一平等）支出，總投資額將大幅攀升，且項目建設周期長達 10 至 20 年。以香港現有財政實力而言，融資安排將是極大挑戰。

現時北都並非採取整體開發，只是拆分為多個片區推進，即便是面積最小的新田科技城，規模也達200萬平方呎，投資門檻極高。本地上市的大型地產商之中僅信和、長實資金較為充裕，其餘企業負債率普遍逾三成，難以承擔十數億元、回報周期超過十年的長線投資；而單純引入內地資本也不符合香港長遠發展規劃，執行難度不容小覷。

談及香港人口與城市屬性，陸東表示自己在港居住40餘年，深知香港從來都是移民城市，絕大多數市民祖籍為內地或東南亞華僑。儘管近年數十萬港人移居海外，但香港仍具備從全球吸納專才、優才的能力。

陸東指北部都會區僅熟地開發成本便超過2000億港元。（Shutterstock）

灣區市場潛力大經濟規模位列全球第十

他進一步指出，大灣區經濟潛力巨大，若將其視為單一經濟體，規模位居全球第十、與澳洲相當，常住人口近9000萬，商機無限。僅AI產業，珠三角產值就佔全國22%，新能源車等高科技產業實力突出，香港與大灣區協同發展空間廣闊。

在產業布局上，陸東認為香港應加大教育產業投入，打造國際教育樞紐。香港現有5所位列全球Top 50的頂尖大學，這一優勢連倫敦（僅4所）都難以匹敵。目前港人本地大學學費每年約4萬港元，政府補貼高達九成，內地學生赴港就讀學費每年約17萬港元，學費存在合理上調空間，發展教育產業是香港轉型的可行之路。

對於中港樓市，陸東延續一貫謹慎看法，認為兩地樓市均進入結構性轉變階段。2024年底至2025年初，內地一線城市房價不僅未見復甦，跌勢反而加快，預計2025年樓市需求較2024年下降一成，房價承壓，市場消化周期將超過市場預期。

內地家庭逾半資產在樓宇香港比例更高

他分析，內地與香港家庭均有超過一半資產配置於房產，這是消費低迷、內卷加劇的重要原因──房價下跌直接導致居民資產縮水，打擊消費意願。當前樓市經歷數年調整後已逐步止跌，判斷樓市健康度可參考住宅總市值與GDP佔比：2017年中國這一比例高達250%，遠高於 2007 年美國樓市泡沫破滅前的170%、1989 年日本樓市泡沫頂峰的 200%，2021年樓市調整實為「遲來的熊市」。

所幸內地及時推出「房住不炒」政策與「三條紅線」規範，主動擠壓泡沫，避免了更嚴重的系統性風險。目前中國家庭負債率達六成，已接近發達國家水平，若樓市持續下行，將進一步拖累消費、加劇內卷。陸東強調，中、港樓市30年牛市已終結，當前低迷是結構性而非周期性，短期內難以重回牛市。

陳鳳翔博士表示，面對美國對華政策愈趨不友善，中國可以開展與其他地區的經貿合作關係。以國家剛公布十五五規劃為例，強調將中國與全球南方及東盟的合作定位為高質量共建一帶一路的關鍵，強調透過綠色發展、數位經濟與基礎設施互聯互通，深化戰略對接，旨在為發展中國家共同發展注入新動能，並在變局中構建區域經濟新格局。