毋庸置疑，北部都會區是香港未來20年最重要的發展計劃，其戰略價值主要體現在其作為經濟發展新引擎、推動經濟轉型、提供優質生活空間、促進與大灣區深度融合，從而參與引領大灣區成為世界級經濟圈。這是香港特別行政區政府發揮自身優勢、把握時代機遇和承擔歷史使命的關鍵時刻。
北部都會區（簡稱「北都」），基本上是涵蓋北區和元朗區合共312平方公里土地，以及從概念上包括深港之間的一河兩灣──即深圳河、深圳灣和大鵬灣部分。可見其規模之龐大和功能之複雜，是香港史無前例。
超越傳統的系統工程
北都的發展計劃，很大程度上有別於香港的傳統土地發展模式。北都需落實香港的產業規劃、改變香港城市發展布局、構建香港融入國家發展大局的主要接口和平台。這些都是香港傳統土地空間規劃從未觸碰過的範疇。
事實上，北都計劃從願景、定位、發展策略、選址、招商、融資、規劃、設計、審批、建設、批地批租、公私合營等範疇的考慮，以及其集產業、居住、建基、保育於一體的統合出發，香港實在需要一個有別於傳統的城市發展規劃模式和治理體制去策劃和操作如此龐大而多維度的系統工程。這不僅是一項空間規劃工程，更是一場制度創新與治理重構的挑戰。
筆者嘗試從分析北都地理環境、發展現狀和現有審批機制出發，找出北都發展的難點；然後提出如何以「巧規劃」的手段去快速推動北都發展；再進一步建議從頂層設計入手，調整目前的治理架構，制定能更好地協調理順各環節的戰略路徑。
本文先集中解釋何謂「巧規劃」，筆者將另文深入闡述「頂層設計」的安排。
十大難題：北都發展的制度性瓶頸
北都涵蓋約312平方公里土地中，大致可分為四類。第一類是已發展的舊村落和新市鎮，佔地約70平方公里。第二類是北都計劃推出前的發展計劃，佔地約16平方公里。第三類是北都計劃推出後的發展計劃，佔地約14平方公里。第四類是未有任何發展計劃的土地，佔地約212平方公里。北都現時約有600條鄉村，生態敏感區域約佔地20平方公里。
目前，政府正在施工階段的新發展區包括：古洞北及粉嶺北、洪水橋及廈村和元朗南。政府正在大力開展的規劃和工程研究的土地範圍包括：新界北新市鎮、牛潭尾、流浮山、尖鼻咀、白泥、沙頭角和新田（港深創科園二期）等。
按照過往大型發展項目的流程，這些發展項目從前期研究、立會撥款、規劃及技術可行性研究、環境影響評估、公眾參與、落實方案、法定程序、徵收土地、作業重置、拆遷補償、土地勘測、工程設計、土地平整、基礎設施至交付用地需要14至17年。
交通基建方面，北環線主線和支線、新界東北線、北都公路、十一號幹線（元朗至北大嶼山段）、屯門繞道、沙田繞道、青衣至大嶼山連接路等，最快都要2033年至2039年才完工。
分析這些基本背景資料，不難發現北都發展有十難：分別為造地難、基建難、招商難、引資難、抓機難、審批難、統籌難、規劃難、效益難、融資難。
造地難
從選址到土地平整，整個過程需時長達14至17年，期間涉及征收、拆遷與補償，並非一帆風順。時間與成本成為兩大瓶頸，拖慢整體開發進度，也加重財政負擔。
基建難
北都的交通大動脈建設預計最快也要到2033至2039年才可完工。基建工程本身難度高，常出現成本超支與工程延誤，導致基建滯後於土地交付，無法支撐住宅與產業的同步發展。
招商難
目前創新科技及工業局未有積極參與北都的整體規劃，尤其在新田科技城的選址與規劃上，缺乏從產業需求出發的意見回饋。例如，港深創科園二期的新田科技城選址竟然缺乏鐵路直達，令不少大型企業卻步。加上高昂的租金與缺乏客製化設施，令招商工作寸步難行。
引資難
這與地價、競爭力與回報預期密切相關。政府在補地價方面索價偏高，加上深圳羅湖區的住宅樓價與物價均低於元朗，令不少中產家庭更傾向在深圳置業和生活。發展商在「片區開發」模式下需同時承擔基建、住宅與產業三重任務，風險高回報低，自然興趣缺缺。
抓機難
新興產業的光環周期（hype cycle）愈來愈短，若產業園未能及時建成並投入使用，便可能錯失發展機遇。香港目前規劃的經濟產業用地多位於私人土地，熟地製造困難，進一步拉長開發周期，削弱時效性。
審批難
雖然已有超過百項精簡措施，令部分項目審批時間由14年縮短至約7年，但部門間的筒倉效應仍然存在，協調不足，影響整體效率。這種制度性障礙使得即使有意願，也難以迅速推動項目落地。
統籌難
這反映出缺乏頂層設計與架構重組的問題。北都發展涉及定位、選址、招商、施工與營運等多個環節，若無強而有力的統籌機制，各項工作便難以協同推進。目前的統籌辦事處偏重行政流程，缺乏戰略規劃與功能整合的能力。
規劃難
這體現在制度與流程層面。規劃署仍以分區方式進行規劃研究，缺乏全港性策略與區域規劃間的協調機制。即使有北都統籌辦事處，其重點也放在項目推進與撥款上，鮮有針對功能布局提出調整建議。規劃變更的審批程序冗長，亦令調整變得困難和欠缺靈活性。
效益難
北都的產業發展初期投入巨大，難以短期回本。世界各地在吸引優質產業落戶時，往往提供大量優惠政策。故此，在產業園營運初期，土地與基建的成本效益自然要向香港整體長遠經濟效益讓路。
融資難
北都發展初期需要大量資金用於收地、補償與基建建設。雖然政府可透過發債支援支出，但在穩健財政原則下，過度舉債可能影響香港的主權評級。儘管有央企表示願意投入資金，但至今仍未找到財務可行的公私營合作模式，令資金無法有效落地。
綜合而言，北部都會區的發展不僅是空間規劃的挑戰，更是制度設計、政策協調與執行力的全面考驗。若要真正推動北都成為香港未來的經濟引擎，必須從頂層設計、財政策略、產業導向到社區營造進行深層改革。否則，這十重困局將持續拖累北都的發展步伐，使其承載着土地供應、產業升級、人口布局與區域協同的多重使命難以完成。
分析完十大挑戰，筆者嘗試針對性地提出解決方案和流程機制，以達至能快速、精准、有效率、有效益地推動北都發展。
首先，第一個切入點必然是規劃。
雙城規劃 邊規劃、邊招商、邊審批
建議規劃從三個層面入手。第一是北都整體布局層面，第二是創科園與大學城融合發展布局層面，第三是深港深度融合發展層面。
第一個層面方面，應檢視目前多個分區及區域之間的規劃協調，要從大局觀、大棋盤的寬度去調整單純土地空間規劃之不足，重新以產業、就業、居住、人文生態等範疇調整整體布局。
第二個層面方面，創新與科技產業和高等教育產業肯定是未來香港較長一段時間的產業發展方向。及此，有必要將目前政府方案中較分散零碎的產業園和大學城的布局重新調整。
第三個層面方面，也是筆者所主張的「巧規劃」所在。筆者建議在深圳河兩岸，由河套區以東，一直至羅湖、文錦渡、蓮塘／香園圍口岸一帶， 建設雙城特區，以雙總部和雙飛地的概念，充分發揮兩個特區的制度優勢和獨特條件。
發展規劃模式是在深圳河以南挑選大部分屬於官地的土地和部分禁區內的土地，規劃成上述的雙城特區。
由於大部分土地是官地，我們便可以立刻規劃產業布局。由於這些土地都接近原來的口岸設施，故此，公路交通通達基本上不存在大問題。
發展模式是採取三邊工程，即「邊規劃、邊招商、邊審批」。
這個「巧規劃」的安排，特別有利於將市場資訊和業界要求第一時間回饋到規劃方案的制定過程，從而以最適合用家要求的土地使用條件，將土地批予最有利香港長遠和整體社會經濟利益的企業。
只要關鍵產業的企業能答應落戶，往後走程序的工作，便可以在政府高層的關注和協調下順利推行。縱觀深圳南山區的近年經濟快速發展，也是得益於一些大型關鍵產業的龍頭企業如華為、騰訊、中興、大疆等能快速落戶。
這個「巧規劃」的另一特色是將來管理北都的機構（暫稱「北都管理局」）將獲賦予權力，自行制定這些特定區域的《發展大綱圖》（Outline Development Plan）。
大象與猴子：穩健與靈活應考驗
根據周邊的交通基建強度和環境容量，北都管理局自行制定這些特定區域內的發展總容量上限。當然，根據不同的功能用途組合，便有一定的方程式去釐定住宅和非住宅用途的比例計算方法。
只要將這分區規劃（Zoning）定為「其他指定用途（混合用途）」，即OU（mixed use），讓混合容積率的計算方法，社區設施要求和《規劃及設計綱要》獲城市規劃委員會首次批准後，往後的調整方案將保留一定的預審彈性，只要符合一定原則，便無需再上城規會審批。發展和規劃是個反覆改進過程 （iterative process），經常有需要作規劃調整，在所難免。
能用好深圳河以南的政府土地、能有規劃權力的下放、能有龍頭企業快速落戶，便有條件同時規劃好周邊的居住和其他支撐配套設施。有產業、有就業、有人氣，北都這些特定區域，便可快速投入使用。
這樣的話，上述十大難題，便可得到很大程度上的解決。
傳統土地開發模式如大象，穩重有序；「巧規劃」則如猴子，靈活機敏。北都發展若能結合兩者特質，既保留制度穩健性，又引入策略靈活性，方能破局而出，加速推進。
北都不只是空間規劃挑戰，更是制度設計、政策協調與執行力的全面考驗。若能從頂層設計、財政策略、產業導向到社區營造進行深層改革，北都方可承載她的多重使命。
