樓市貴還是便宜,其實都是一種主觀的意見,因人而異。很多時人對樓市的主觀意見,會因應自己是有樓或無樓,又或有否上車困難而有偏差,這就叫做偏見。事實上樓價的升跌,與普羅大眾的主觀意見,並沒有關連性。
如果未來樓價更高,那麼現在當然是便宜。2012年,我的師父張志雲Allan曾在不同的媒體振臂疾呼:「香港樓平到你唔信」,呼籲人應及早把握機會置業。當時也有很多人群起而攻之,因為當時已有很多人負擔不起樓價,連醫生律師夫婦也打上電台抱怨買不到樓。那番話好像有點「何不食肉糜」之風涼,然而在5年後的今天回望,2012年的樓價的確是很便宜。
最近樓市屢創新高,迫使金管局再出辣招,收緊二套房借貸成數。很多人又拿1997年的樓市來比較,認為現在跟1997年的「終極一升」一樣,其後將重現大跌市⋯⋯那麼到底現時樓市是貴還是便宜?不如再看些客觀數據!
一、供款佔入息比率愈來愈低
1997年,為何樓市大跌70%?其中一個主因是當時的利息高達12厘,董建華同時公布了八萬五建屋計劃。大家注意,當時的供樓負擔比率(還款額對收入比率)是90%左右,租金回報率不到2厘,誰會想用12厘去供樓而不付只需2厘的租金?
現在樓市看上來是高位,但根據政府統計處公布的數字,實際上2016年的供樓負擔比率只是31.6%,遠低於過去20年平均的42.3%、以及現時壓力測試的60%!
若只看自置物業按揭的數據,即使近年樓價升幅遠高於一般人的收入升幅,不過其實一般家庭的供樓負擔比率一直下跌。以私樓住戶為例,2011年按揭供款的中位數為8,000元,佔收入比率中位數為19.6%,而2016年的比率為18.4%。
二、按揭比率愈來愈低
其實這暗示了一個很多人都不願相信的真相:很多香港人都很有財富實力。1997年,很多人面臨負資產的困境,加上銀行Call Loan,實力不足或高度借貸的業主要爭相賣樓,形成雪球效應,故出現長達7年的大跌市。反觀今天,根據政府最新統計數字,在2016年已有近7成業主供滿樓,換言之即使樓價下跌,這批供滿樓的業主也很難再做負資產,也不需要賤賣資產。
沒有人恐慌性拋售,何來樓市大跌?
若以家庭戶為單位的話,2016年全港居於自置私樓的家庭共有約133萬,當中共有98.9萬個家庭已經無需供樓,即是說74.4%的家庭戶已供滿物業!若很保守地假設這98.9萬個家庭平均每月收入是3萬,那麼這98.9萬個家庭每年的購買力已有3,560億港元,足夠一次性全付購買多少個1,000萬住宅單位?35,604個。當然每年供應也沒有這麼多。
三、業主購買力愈來愈強
再者,根據香港差餉物業估價署2016/17年度估價冊顯示,全港已估價的私人住宅物業單位總數為178萬個,應課差餉租值總值為2,780億元,意味着將全港所有私人住宅物業出租的話,全年租金收入為2,780億,與此同時,差估署的數據顯示,2016年全港私人住宅平均回報率2.6厘,以此計算本港私樓總市值約為10.7萬億港元。
剛說過,全港65.7%業主已經供滿樓,事實上他們可以利用物業去重造按揭(Re-Financing),即是說約有7萬億港元是可以拿來套現。若他們只很保守地套現樓價的30%,套現出來的資金共有2.1萬億港元,足夠Full Pay買下多少個1,000萬的單位?
21萬個!這是一個什麼概念?現時政府最快的速度只能做到未來4年供應9.4萬個單位。假設政府真的能夠完全兌現承諾,即平均每年能供應2.35萬個單位,只要是1,000萬以內的單位,這班業主可以Full Pay買下未來差不多9年的所有住宅新供應!
這其實還未計算樓價繼續上升的持續財富效應。9年後的樓價會比現在高嗎?我相信機率甚高,那麼這班業主能買下的物業便遠遠不止於未來9年了!
有人又會說,這班人有能力買不等於願意去買,誰會給15%DSD?事實是 ,資金一直找出路。現在新樓一出,很快便搶購一空,二手盤源更是稀缺。集家族之力量用首置額買樓漸成新常態。
可能有人會反駁,如果樓價下跌他們不就會變負資產嗎?由於他們只套現30%,換言之樓價需要跌超過70%,他們才會做負資產,亦即是說防守空間有70%。而現實是,這65.7%的業主,還未開始Re-Financing呢!當購買力還未完全釋放,香港樓市的防守力到底有多強大,拭目以待!
總結而言,香港樓市很特殊,未必需要大部分人都買得起才有所承托,現實是只需要有一小撮具充足購買力的人士買得起,樓市便很難大跌。展望未來,筆者期望新任政府能增加土地供應,以及實實在在加建公營房屋,令市民得以安居樂業。不過在未真正見到新特首的新政出現時,筆者認為香港樓市依然呈大升小回之勢,除了某些種類的物業已「升過龍」之外,亦有不少類別的物業依然是便宜,所以如果未來有調整的機會,宜及早把握,否則若干年後回望,不買樓的決定,可能比今天買一層樓更貴。
智富學苑專業認可導師,曾協助企業提升業績、指導他人成功創業,也經營房地產生意