金管局根據財爺的意見,放寬了樓按的成數上限,令很多原本未儲蓄足夠首期的準買家,一下子都達到買樓的資格。這無疑為已經沉靜下來的本港樓市,增添了動力。
表面上看來,政府這個做法,既可以協助首置人士「上車」,亦可以協助有需要更多生活空間的家庭細樓換大樓,很符合民生的需要。問題是,這種受市民歡迎的措施為什麼之前不做,要留到最近才做呢?
放寬上限 非民生考慮
原因是政府覺得香港樓價偏高,與大多數港人的購買力脫節,政府有意把樓價壓下來。本來要壓樓價,最有效莫如增加供應;但發現增加供應不可能一下子做到,唯有轉而去遏抑需要,於是才有狂加印花費與縮減按揭成數的招式出現。
可惜,這些招式推出後,香港樓價一樣升個不停,並沒有出現向下調整,直到中美矛盾加劇,香港前景出現隱憂,樓價才出現一成左右的調整。
照道理,看到樓價開始下調,政府應該開心才是。原先限按的目的,不正是為了壓樓價嗎?沒有理由目的尚未完全達到,政府就鳴金收兵。
因此,我認為今次放寬按揭上限,主要並非民生方面的考慮,更多是為了金融風險上的考慮。因為,若是為民生着想的話,香港樓價尚未回落至大部分市民都買得起的水平,政府應該乘勝追擊才是。
避免樓價波動 引來金融風險
然而,政府卻在這個時候放寬了樓按,向市場釋放了多一批潛在購買力,這很明顯是支持樓市,而非遏抑樓市的措施。那政府為什麼要轉而撐樓市呢?
我相信,政府已意識到,香港往後的日子會不容易過,而買樓自住卻是一種長線的承擔,在政經前景有隱憂的時候,市民會不傾向在不動產方面作太多投資,為了避免樓價出現大幅波動,引來金融風險,政府才需要向房地產市場釋放更多的資金。
按政府自己的說法,今次放寬按揭,目的主要是減輕首次置業和換樓市民的首期負擔。如果目的真的如此,那政府應在市民置業意欲高的時候放寬按揭,而不是等到市民開始對置業有所猶豫的時候,才來放寬按揭。
如果真是意識到有需要關注樓價回落的金融風險的話,政府很快就會發現,之前所推行很多逆周期性質的遏抑樓價措施,今天已沒有存在的需要。原因是客觀環境已變,樓市已由趨升,轉向趨跌。如逆周期做法是可取的話,那今後政府就應該托市,而非遏市。
財爺說,今次放寬按揭成數,不宜理解為減辣的前奏或變奏。這只是一種政治取態,以示政府沒有放棄要遏抑樓市這項民生目標。不過,形勢比人強,若是下半年樓市的交投量仍沒法復常,政府仍得進一步「減辣」。