為何樓價指數不跌反升？

中美摩擦加劇，國際金融市場動盪，香港股市連番下跌，市場上的投資情緒低落；在這種情勢下，已有敢於為天下先的分析員的預言：本港樓市亦很快會轉勢，從此進入周期性的下降階段。

然而，上周公布的中原城市領先指數卻創了新高，達188.64，按周升了0.15%，與客觀形勢似乎不太一致，究竟為何會出現這樣的情況呢？

首先，必須知道的是，中原城市領先指數所反映的主要是二手市場的樓價，並未包括現時受壓較多的一手市場。再者，中原城市領先指數雖自稱為領先指數，但嚴格來說，它亦是滯後的──是成交後的統計。公布的指數所反映的其實是兩星期前的市況。它的所謂領先，只是相對差餉物業估價署的樓價指數而言。現實是差餉物業估價署至今連7月的樓價指數都尚未公布呢！

但即使這些指數都有滯後，亦無從解釋樓價為何不跌反升，因為中美摩擦對投資市場的負面影響，兩個月前已經顯露出來，為何沒法在樓價上有所反映？這樣的情況過去甚少出現。

香港樓市的特殊情況

我相信出現這種情況的原因，是投資市場已被政府的辣招所扭曲；過高的交易成本，令投資者失去按形勢轉變而立即作出迅速回應的能力。由海外人士與機構投資者所持有的物業，現時都不會輕易放盤，因為賣出後如需補回，就得付出30%的買家印花稅。若賣出後不足三年就想補回，還得再付10%-20%的額外印花稅。再加上經紀佣金與律師費，樓價的跌幅若不超過50%，根本沒法在一賣一買中圖利，令市場上沒有投資者會想以前那樣做「薄Cut」。

此之所以，即使投資市場的整體氣氛已經轉差，但樓市的二手市場的放盤量未見有何增加，買家的選擇非常少，唯有向賣方要求的高價就範。結果，二手市場的成交價仍不斷有創新高的能力。

一手市場的情況與二手不同，發展商不能像小業主那樣長期持盤不放，他們需要貨如輪轉，去維持正現金流，以及支撐每段時間的業績；加上現時還要面對空置稅的威脅，他們現時面對的銷售壓力應是金融海嘯以來最大的。

因此，我預期在下半年他們的新盤叫價不會像上半年那麼進取，以先行清理手上的已入伙樓盤的剩餘「貨尾」。在這種情況下，我們就不可能期望一手市場可以作為樓市的火車頭，繼續帶領樓市節節上升。

本來，世事常由一個極端走向另一個極端，樓價一旦沒法上升，就會掉頭回落；尤其是在樓價處於歷史高位的時候，不升就跌的情況就更容易出現，不過，今次香港的情況很特別，由於二手市場因辣招而缺盤，價格因而高居不下，導致一手市場的樓價只需略作下調已有一定的吸引力。今次發展商應該感謝小業主為市場訂了一個對它們有利的指標價。

此外，由於內地經濟受中美摩擦制約，資金出路更少，其中不少會流入香港的地產市場，對香港的樓價亦起着一定的支持作用。此之所以，我預期一手市場的樓價，在下半年只需略作調整後就可以企穩。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。