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首頁 財經 為何樓價指數不跌反升?

為何樓價指數不跌反升?

我們不可能期望一手市場可以作為樓市的火車頭,繼續帶領樓市節節上升。

施永青 作者: 施永青
2018-08-20
施永青觀點

標籤: 一手市場中原城市領先指數投資市場樓價樓市
即使投資市場的整體氣氛已經轉差,但樓市的二手市場的放盤量未見有何增加。(Shutterstock)
即使投資市場的整體氣氛已經轉差,但樓市的二手市場的放盤量未見有何增加。(Shutterstock)
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中美摩擦加劇,國際金融市場動盪,香港股市連番下跌,市場上的投資情緒低落;在這種情勢下,已有敢於為天下先的分析員的預言:本港樓市亦很快會轉勢,從此進入周期性的下降階段。

然而,上周公布的中原城市領先指數卻創了新高,達188.64,按周升了0.15%,與客觀形勢似乎不太一致,究竟為何會出現這樣的情況呢?

首先,必須知道的是,中原城市領先指數所反映的主要是二手市場的樓價,並未包括現時受壓較多的一手市場。再者,中原城市領先指數雖自稱為領先指數,但嚴格來說,它亦是滯後的──是成交後的統計。公布的指數所反映的其實是兩星期前的市況。它的所謂領先,只是相對差餉物業估價署的樓價指數而言。現實是差餉物業估價署至今連7月的樓價指數都尚未公布呢!

但即使這些指數都有滯後,亦無從解釋樓價為何不跌反升,因為中美摩擦對投資市場的負面影響,兩個月前已經顯露出來,為何沒法在樓價上有所反映?這樣的情況過去甚少出現。

香港樓市的特殊情況

我相信出現這種情況的原因,是投資市場已被政府的辣招所扭曲;過高的交易成本,令投資者失去按形勢轉變而立即作出迅速回應的能力。由海外人士與機構投資者所持有的物業,現時都不會輕易放盤,因為賣出後如需補回,就得付出30%的買家印花稅。若賣出後不足三年就想補回,還得再付10%-20%的額外印花稅。再加上經紀佣金與律師費,樓價的跌幅若不超過50%,根本沒法在一賣一買中圖利,令市場上沒有投資者會想以前那樣做「薄Cut」。

此之所以,即使投資市場的整體氣氛已經轉差,但樓市的二手市場的放盤量未見有何增加,買家的選擇非常少,唯有向賣方要求的高價就範。結果,二手市場的成交價仍不斷有創新高的能力。

一手市場的情況與二手不同,發展商不能像小業主那樣長期持盤不放,他們需要貨如輪轉,去維持正現金流,以及支撐每段時間的業績;加上現時還要面對空置稅的威脅,他們現時面對的銷售壓力應是金融海嘯以來最大的。

因此,我預期在下半年他們的新盤叫價不會像上半年那麼進取,以先行清理手上的已入伙樓盤的剩餘「貨尾」。在這種情況下,我們就不可能期望一手市場可以作為樓市的火車頭,繼續帶領樓市節節上升。

本來,世事常由一個極端走向另一個極端,樓價一旦沒法上升,就會掉頭回落;尤其是在樓價處於歷史高位的時候,不升就跌的情況就更容易出現,不過,今次香港的情況很特別,由於二手市場因辣招而缺盤,價格因而高居不下,導致一手市場的樓價只需略作下調已有一定的吸引力。今次發展商應該感謝小業主為市場訂了一個對它們有利的指標價。

此外,由於內地經濟受中美摩擦制約,資金出路更少,其中不少會流入香港的地產市場,對香港的樓價亦起着一定的支持作用。此之所以,我預期一手市場的樓價,在下半年只需略作調整後就可以企穩。

原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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施永青

香港中原地產創始人之一,現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波,1949年出生於上海,4歲時定居香港,在港接受教育,19歲畢業後從事教育工作8年,後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司,從事地產代理事業至今。除房地產外,施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》,並開設專欄親自撰稿,專欄除議論時事外,更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等,廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。
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