隨着早前舖價、小巴牌價和的士牌價的大幅下跌（累積跌幅達60-80%），與及辦公樓和私宅樓價的中度下跌，辦公樓價近期又加速下跌，以致累積跌幅突然從約30%急增至40%以上。
而私宅市場也出現筆者論述中的一手樓和二手樓競爭性劈價：部分發展商因財困、已開始認識到樓價將繼續下跌、或被銀行call loan，開始劈價搶客，這又導致意欲或急需出逃的二手樓業主又要大幅劈價才可賣出其單位，以致私宅樓價的累積跌幅又再由兩成多急增至三成多。相信這情況持續一段時間後，稍後又將有部分發展商因上述原因，而需因應已下調的二手樓價再往下劈，進而引發第三輪的二手樓劈價潮。
由於三成多的累積跌幅仍遠低於筆者所述的60-75%「合理+超調」跌幅，相信私宅樓價還需經歷一段為時頗長和跌幅頗深的艱難時期，而經濟仍將在已經開始的樓泡爆破期衰退再走兩年以上，然後再走為期數年的災後衰退期。
必須指出的是，在往後4至5年以上的衰退，經濟情況將遠比現今的輕度衰退嚴重：隨著多個惡性循環的出現，香港稍後將出現更大更嚴重的企業倒閉潮、大面積裁員、失業率飆升、負資產和破產個案破頂後再破頂、消費萎縮和經濟蕭條。
除非有足以逆轉形勢的重大利好出現，準置業者今明兩年還是切忌衝動入市。雖然舖價、車位價、小巴牌價和的士牌價的累積跌幅均在筆者推算之內，與及私宅市場的競爭性劈價也在筆者的預料之中，但近日辦公樓價的快速下跌，還是使筆者驚覺辦公樓在泡沬爆破期是極為illiquid的： 即每座達數十億至數百億元的辦公樓是很難找到有能力和肯撈㡳的買家，以至辦公室樓價的超調幅度很可能比原預期為大。
由於車位、小巴牌和的士牌市的規模和貸款其實遠低於舖位，而後者又遠低於辦公室樓市、住宅樓市和發展商的規模和貸款，再加上銀行的工商業貸款和其它貸款也會受到辦公室及私宅樓價進一步下跌的影響，以至筆者已不敢肯定銀行現今21.1%的資本充足比率是否足以阻止銀行出事和其可能所引發的全面性金融風暴。
預防銀行出事及全面性金融風暴 應是今政策重點
由於全面性金融風暴的災難太嚴重，港府宜以超認真態度考慮以下分折和建議：
第一、假設某銀行的資產（A）為1000億元，資本（K）為211億元，以至其資本充足率（K/A）為21.1%，若該銀行由現在至最低潮時扣除保留利潤（retained earnings）後的累積撥備為100億元，其資本充足比率雖然由21.1%大降至12.3%（111億÷900億），但仍然高於國際規定的8%，以至毋須賤賣資產以填補其資本充足率。
但若樓價累跌幅度深至造成180億元或200億元累積撥備，其資本充足比率將分別暴挫至3.78%（31億÷820億）和1.375%（11億÷800億），銀行將須賤賣資產以填補其資本充足率回法定的8%，糟榚的是，這將意味銀行須分別賤賣612.5億元資產【=1000億—（31億÷8%）】和862.5億元資產【=1000億—（11億÷8%）】，才可將其資本充足比率推回8%的國際法定水準，如此龐大的資產賤賣將造成香港資產價格再暴挫，進而造成「銀行須再撥備，再賤賣相等於新撥備金額的12.5倍資產，資產價格再暴挫，銀行須再撥備⋯⋯」的惡性循環。
這亦是筆者所述、即使是1997-2003年也曾未發生的全面性金融風暴，那時樓價的累積跌幅將非筆者所述的60-75%，而是80%以上，經濟衰退也將是大蕭條級，而非大衰退級，亦不排除有官員須為此下臺息民怨。
【此外，當該銀行的累積撥備超過211億元時，該銀行將變成資不抵債，需找尋白武士接管該銀行，以防止問題進一步擴散至整個銀行業和整個經濟體系，否則後果可能是系統性崩潰。】
第二、雖然上述情景（scenario）不一定發生，但考慮到（a）本港很多銀行的國內貸款已因內房爆雷而須承受越來越多的呆壞賬；（b）本港小巴、的士、停車位、鋪位的跌幅甚大，辦公室和住宅價格仍在深跌途中；（c）許多炒家、舖王、小巴大王、的士大王、辦公室及其它物業投資企業、財務公司、以樓按貸款支援其營運的中大至中小企業正在或行將爆雷途中，銀行給地產商的鉅額貸款也開始變得岌岌可危，若商住物業的積累跌幅達至60-75%，實不能排除銀行的累積撥備足以引發上述的全面性金融風暴。
如何預防銀行出事
為避免此蕭條式系統性風險，筆者建議可彷效美聯儲局在2009年金融海嘯時的政策：即港府責成金管局宣布在6個月後進行壓力測試，看看各銀行的資本充足比率，是否在工、商、住物業價格累跌75%時仍有8%的資本充足比率。宣布在6個月後才進行，是容許資本充足比率不夠高的銀行，有時間透過保留盈利（retain earnings）、發行新股或BASEL 3 Tier 1債券，以提高其資本充足比率至足以通過此壓力測試。換言之，金管局壓力測試之主要目的並非找出和fail不夠穩健的銀行，而是透過壓力測試迫使各銀行提高其資本充足比率至足夠安全的水準：由於不能通過壓力測試將意味相關銀行難以繼續做生意，各銀行必會盡力增資以確保其能通過壓力測試。
在實行測試過程中，金管局亦將更瞭解各銀行的穩健程度，與及個別銀行是否存在假數問題。在測試後，金管局應頒發通過測試證書，讓市民和市場相信及監察在日後樓價續跌的過程中，香港銀行的資本充足比率仍可維持在8%以上。
長短期利弊分析
至於銀行，即使金管局不做上述壓力測試，亦宜自己進行壓測及增資，即使這可能意味其須提高資本充足比率至28%甚至32%，從而使到其短期利潤下跌。原因是此一短期損失將可提高其長期的穩健美譽及後續好處，助其降低在本輪災難的覆滅風險，可在最糟糕的情況下以超平價格收購有困難的銀行，並在經濟剛回穩時有充裕的資本擴張其業務和購買大量超便宜的資產。
相對於上述龐大的長期好處及可能收益，數年的較低短期利潤根本算不了什麼。對於整體香港經濟而言，當然壓力測試和足夠高的銀行資本充足比率會較好，畢竟這意味較低的全面性金融風暴風險，較低的恐慌、不確定性和後續經濟痛楚，以及更快速的災後復甦。
後續討論
解釋完筆者論述中全面性金融風暴的意涵、恐布之處和可如何避免，下文將討論香港往後的就業形勢及政策建議，和筆者論述中大面積裁員的意涵、可能傷害和應如何應對。
比如說，由於港府的龐大財政赤字，雖然公務員不會被裁，但是港府會削減半公營機構（如生產力促進局）經費和資助機構（如演藝學院）的資助。1997-03年生產力促進局就因經費被削而裁了不少員工，所以半公營機構和政府資助機構未來的裁員壓力不容小覷，以何政策避免歷史重演和減少市民失業痛楚，將是下文的一個重點。
另外，當倒閉或虧本企業被迫大面積裁員後，賺錢和可撐得過的大企業亦會因其大面積裁員的名譽成本（reputation cost of massive layoff）也大幅下降，從而選擇大面積裁員以保持其利潤和股價，如當年的香港電訊就選擇裁掉年紀較大、工資較高和生產力較低的中高層，改而將工作外包，以及在稍後改聘年輕和年資低的新員工，下文將指出參考新加坡當年的就業扶持政策，或有助降低香港未來的失業痛楚。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
