內房的債務違約會蔓延到國企嗎？

遠洋地產有一筆20億元的人民幣債券，本在8月2日已經到期，集團無法依時支付，只好利用30日的寬限期去盡最後的努力籌措資金。現寬限期完結在即，白武士卻未見出現。看來債務違約已難以避免。

國企爆雷已無可避免

遠洋地產雖有國企背景，但法律上是一間獨立公司，國家並沒有責任為這類經營失當的公司埋單。銀行方面，亦不會因為一間公司有國企背景，而一定會提供更多的新貸款，以助其還舊債。在這種情況下，遠洋爆雷看來已無可避免。

有人因而提出疑問，內地房地產開發商的債務違約潮會否蔓延到國企範疇？以今天的國策推測，國企爆雷亦應陸續會來。

恆大爆雷的時候，有官員認為這只是個別房企的管理失當問題。現實卻是問題並非只出現在個別公司，而是整個行業的運作模式都出現了問題。

在同一個市場環境下，當行內的主要成員都利用高槓桿、高借貸作高流轉的生意時，其他不想跟着一起去冒風險的公司就會被邊緣化，並被逐一擠出市場。因此，能生存下來的公司，不管是民企還是國企，都會在營運模式上變得很接近。國企與民企的最大差別是︰國企到底還是比民企更容易從銀行系統籌措到資金，所以爆雷的時間得以延後一點罷了。

市場對國企的可靠性有所懷疑

若果以三條紅線的標準去要求國企，其實很多國企一樣未能合規。尤其是大量民企爆雷後，他們為了迅速籌集資金應急，不得不減價賣樓，或把原先打算長期投資的收租物業也出售套現，令市場上供過於求的形勢變得更加嚴峻。

政府雖有措施限制開發商惡性減價，但這些維護市場秩序的措施，只能在名義上維護樓價不跌，卻令開發商套現愈加困難。

現實是，中國的房地產市場雖在防疫政策修訂後，出現過一場小陽春，但很快又氣溫驟降。今年自4月份之後，無論是交投量還是成交價都在下降。在這種大環境下，不論民企還是國企，資金回籠的速度都大遜預期，違約風險自然日益增加。繼遠洋地產之後，上海市屬下的綠地控股公司亦有一筆4.32億美元的債務有機會違約。市場因而對國企的可靠性也懷疑起來。

現時，市場對違約的關注只局限於，企業能否償還他們在金融市場發行債券的本金和利息。其實，內地的房企(包括國企)早已在很多其他商業運作的範疇違約。由於資金緊絀，他們的建築進度緩慢，沒法依時交樓，拖欠建築商、材料商與地產代理商的費用長期沒法支付。這些難道不算違約？

真不明白，為何社會只關注債務違約，卻不大關注其他性質的商業違約。前者是投資者貪高息才自招損失的，後者卻是在正常商業活動中，付出了金錢、商品與勞力後被爽約的。從道德層面而言，房企對後者的責任應該更大。

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。

施永青

香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席兼總裁。原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

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