近年來，傳媒往往大字標題，報道樓價屢創新高，而新推出的私樓單位面積卻愈來愈細小，有關新聞甚囂塵上。面積小於200平方呎的單位被稱為「納米單位」，部分媒體更加入「發展商貪得無厭」或「發展商無所不用其極」等煽情字眼。
且不論這類煽情報道；但住宅單位愈來細小，卻是值得探討的經濟學問題。也許表面答案是：香港房屋嚴重短缺，是無法於短期內解決的棘手問題。
若從實際角度分析，這不僅關乎香港及區內經濟增長、全球宏觀經濟的有利情況（例如低息環境）、房屋與土地供應有限；箇中原因，同時涉及本地樓市結構和歷史，以及過往房屋政策，下文將對後者加以分析。
單位面積基準
首先，公營房屋與私人樓宇在香港並存，兩類單位即使針對不同買家，且兩者住戶相互流動性限制甚大，但樓價仍不免彼此相關；不少家庭並不符合申請公屋資格，公屋單位則不得轉租等。凡此種種限制，卻未能杜絕公私營房屋兩大界別之間的流動性，其實是公屋發展歷史遺留的後果。
超過一百萬公屋租戶早在入息審查實施之前，就已獲得徙置。當年港英政府將一度由寮屋居民佔據的官地收回，加以重新發展，興建徙置區安置寮屋居民。徙置區單位面積極小，一個用作容納整個家庭的單位一般只得200平方呎左右。此等面積細小的徙置區住宅單位卻成了香港日後興建公營房屋的參照基準。
由於當年本地家庭人數遠高於現時，往往在六人以上，居住環境的確極為擠迫。新加坡於戰後開始興建公屋，規劃公屋單位面積約為1,000平方呎，而由於起始即採用面積較寬敞的基準，該地後來發展的房屋居住環境遠較香港舒適，而本地的居住困境則似已無法改善。
原因何在？
房屋階梯斷層
隨着本地經濟日趨繁榮，部分公屋租戶希望改善居住環境而入住私樓，部分則有意成為業主。鑑於一般市民居住空間原本就狹小，私人發展商所建樓宇只須略較公屋寬敞，就足以吸引公屋住戶。
須知即使遠在40年前，私人樓宇的居住情況亦已十分侷促。以1976年為例，私樓的共住程度（平均家庭住戶總數與家庭住宅單位總數的比率）為1.55。公屋租戶的經濟條件實際上與私樓住戶分別不大。
同年，20至65歲公屋租戶，家庭入息列於全港家庭入息中位數以上者佔47%。換言之，以為公屋租戶多屬低下階層的想法實屬謬誤。
值得注意的是，幾十年來公屋單位面積逐漸增至約300平方呎，單位質素同時改善，讓人不禁推想私樓發展商會興建較大單位，以吸引公屋家庭。
實際情況卻非如此，皆因公屋租戶本身條件有變。2016年，20至65歲公屋租戶之中，收入高於家庭入息中位數的比例低於20%；收入低於家庭入息中位數的公屋租戶則漸多，可見有條件成為私樓業主的公屋租戶日形減少。
從出租公屋移往私樓市場置業的房屋階梯出現斷層，並非純因樓價飆升，亦是因為很多原本有意置業者入息銳減。基於此等原因，私樓發展商實在沒有必要興建較大單位。
公屋租戶已不再視轉作私樓住戶為長遠目標，反而希望為部分家人（下一代）申請另一公屋單位，才是實質改善居住環境的方法。輪候公屋單位期間，另租私樓（或劏房）屬權宜之計。
「富戶政策」流弊
至於公屋租戶子女不願與父母同住的現象，原因之一在於1987年實施的公屋「富戶政策」；政策原意涉及多個層面。
當初出租公屋單位世襲化令人擔憂，亦即父母去世後原有單位自動由子女續租；若是如此，單位流通量過低，促使政府永無止境地為每一世代投放資源，對公共開支造成龐大壓力。
政府亦考慮到如何保障公屋資源的公道分配，讓對公屋需求較大的住戶優先獲編配單位。當局初則對公屋富戶收取1.5倍或雙倍租金，鑑於有關政策未能逼使租戶放棄居住單位，2016年於是進一步收緊政策，為「紙老虎」壯點聲威，但亦無濟於事。
有關政策最明顯的效果是令不少「富戶」的成年子女為免納貴租而取消公屋戶籍，但其中有不少人隨後另行申請，重投公屋計劃懷抱。但這真能減少公屋世襲化嗎？
當然不可能。租戶的成年子女不再與父母在原來單位同住，不會承襲父母的單位，仍卻承襲了從公屋制度中獲得編配其他單位，對他們來說，獲益更大，相對地房屋委員會採用此政策造成的後果只是令自己不便。隨着人口日趨長壽，部分住戶更有可能同時享用多於一個單位，如此看來，承襲制其實對社會較有利，皆因可確保公屋資源用得其所。
房策改革關鍵
要承襲制得以成事，就必先要把現有出租單位售予租戶，把出租公屋計劃改為自置居所計劃。換言之，公營房屋計劃變為自置居所計劃，始為合理政策。
假使出租公屋能全面私有化，公屋單位用途得以放寬，房屋短缺問題自然有望紓緩。
另一出人意表的現象，在於新推私樓單位面積日漸縮小，公屋單位面積卻不然，變得更具吸引力，亦即輪侯公屋單位的動力更大；本港房屋需求隨之出現結構轉移，傾向公屋單位。
2014年，政府公布長遠房屋策略，公營房屋在未來房屋供應之中將佔六成。鑑於現行規劃諸多限制，加上土地供應短缺，房屋策略能否達標仍是未知之數。私樓市場因縮細新建小型單位面積，預計可達目標供應量；反觀新建公營房屋單位面積相信會維持不變，恐怕難以達標。
上述分析顯示兩方面發現。第一，香港居住單位面積小，是由於公營房屋項目基本上根據早年徙置區所訂的面積基準，循規發展，無法突破規限。第二，面對房屋市場需求日增，私營房屋界推出小型單位，公營房屋界卻無採取相類措施，公屋需求進一步提升；如此將令私樓市場向下，愈來愈多市民被拒諸「有樓階級」的門外，完全喪失藉置業累積財富的機會。
香港房屋供應極度短缺，政府實在面臨極為嚴峻的政治危機，我認為當局必須更積極改革房屋政策，包括容許發展較高地積比率的項目，以及興建面積較小的公屋單位。至於現有公屋單位，則應推行私有化，以利提升公屋資源的效益。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
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