內地新移民對本地經濟的貢獻，可由其參與勞動市場窺見，其他相關考慮因素包括活躍參與經濟活動所佔比例、教育程度，以及年齡等。

租置計劃在1982至1994年落成的99個公共屋邨其中39個推行至今已20年，且看看其對家庭穩定性之實質影響。

假使租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，相信男性和女性就業人口或會分別增至6300人和10400人（增幅分別達1.0 % 和 1.8 %），有望大大減輕本地勞工短缺問題。

教養子女是費盡心力的重任，即使家境和生活環境欠佳，亦能藉親子教養彌補。

德國學者Daniel Koss指出，共產黨所以能在地方層面建工牢固國家權力，正因為絕大部分黨員並非在政府官僚體系當中，而在政府架構以外行事。

香港發展面對的真正挑戰，並非長者或兒童的相對貧窮，而是青年瀕窮，皆因在職年輕人缺乏足夠積蓄及時置業，從而分享社會經濟繁榮帶來的裨益。

就無形資本密集型經濟而言，日後面臨的最大挑戰，大概不在於如何促進經濟增長，而在於如何使之兼容並蓄。承襲自上世紀的種種社會和福利政策工具，也許已不再切合所需。

人工島帶來的財政收入，單計算賣地已經有8400億元，還未計算差餉、路費及產生的新經濟活動的稅收；總社會效益更會遠遠超過萬億。

無形資產足以令龍頭企業和滯後者之間生產力差距日益擴闊，究竟是何緣故？

要在短期內紓解房屋短缺，香港只須撤除現有規管關卡之一，就是為公營房屋開放出租市場，可立即大為紓解供應短缺的困局，而此舉並不妨礙覓地建屋，但若不從速進行，房屋短缺問題勢將愈趨惡化，難望好轉。

要是有一天香港政府終於改革公營房屋出售計劃，我倡議應以新加坡模式為藍本，再加以優化。與其採用分租形式，不如推行工資等值或租賃安排，有關改革其實比想像中容易。

覓地發展對香港長遠經濟發展，以至未來繁榮究竟只能夠惠及社會少數抑或造福全民，同樣至關重要。

社會住屋若由單位不得流通的公營房屋所主導，成為壓倒性的房屋體制，對經濟繁榮、社會凝聚力、政治包容性都會造成損害。

資助出售公營房屋單位的計劃，可為低收入與中等收入階層重燃希望。計劃關鍵不在派錢，而在精打細算，重新調配。

鑑於填海與改變土地用途困難重重，在增加房屋供應上屬中、長期策略；若要立竿見影，必須在公營房屋界釋放市場威力，以解決老大難的房屋問題。

如能審慎行事，還富於民，將不會對全民就業而勞工短缺的經濟增添壓力。在經濟上既是師出有名，亦不用太花氣力，開支的一分一毫得以撥給最應受惠的市民，而不會讓中介者從中漁利。

香港居住單位面積小，由於公營房屋項目基本上根據早年徙置區所訂的面積基準，循規發展，無法突破規限。

新一年已至，政府是時候重新思考，如何解決房屋供應問題，展望特區公營房屋政策的承擔，在租與置之間尋求善策了。

私人住宅租賃市場相對較少，卻反而要容納全港住戶增幅中的大多數，市場上湧現「劏房」單位，也就不足為奇；結果導致租金與樓價同時飆升，房屋需求有增無減，私人發展商則轉而興建更細小單位。

香港身處世界經濟增長最迅速的地域之中，但勞工短缺問題嚴重並不斷惡化，將導致香港在今後10年間，成為全球率先以女性主導工作人口的城市。

假使發達國家中、下階層收入增長並未有停滯不前，則將此莫須有罪名加諸全球化身上，實在毫無道理可言。

香港面對的連串社經困擾乃是「超全球化」的產物，必須重新加以認識，並推行嶄新施政策略。

無論從經濟或政治角度看，出租公屋單位數目節節上升，佔住宅數目的大多數，對招徠外來技術和人才絕非好事。

香港並非單單面對人口老化問題，更飽受因年輕人口持續減少，勞動力供應短缺的問題困擾。

當局過往為求覓地和資助建屋，曾經構思出接近市場的制度，足見其膽色與心思兼備，定能別出機杼，另闢蹊徑。

大灣區發展規劃更將帶動有關城市，成為國家「一帶一路」基建投資外展戰略的先鋒。

新經濟中的工人必需通曉科學與技術方面的基本原理，以利終身學習。

六七暴動之後，政府在政策上作出不少重大改變。

各國在處理絕對貧窮問題方面，遠比處理相對貧窮問題有辦法。

為何在樓價高踞不下之際，投資者仍大舉追求高收益？

知識無分界限，跨越疆界，原則上，任何人只要具備知識，都有望出人頭地。

藉出售公屋釋放土地價值，定能創造財富，活化社會。

低估離婚與再婚引發之需求增長 離婚與再婚急劇增加，成為香港房屋需求增長的主因，實屬始料不及；大批有意置業或計劃組織家庭的青年人無力購置居所，愈來愈心灰意冷。香港離婚率現已高踞全球第五位，自從中國內地對外開放，兩地居民交往日趨頻繁，跨境婚姻急劇增加，香港的離婚與再婚數字大幅飆升，。只要看看離婚與再婚趨升的統計數字（圖1），便能理解對房屋供應造成的重大壓力。 1976至1995年期間，香港累計婚姻（包括初婚及再婚）總計為803072宗、離婚總數為84788宗、再婚總數為65794宗；隨後自1996至2015年的20年內，累計婚姻為數878552宗、離婚高達323298宗、再婚則增至256066宗。離婚與再婚數字飆升現象既未能預見，更遑論準確預測。這從房屋統計資料可見。 1976至1995年期間，累計新落成住宅樓宇單位總數達1267335個；隨後自1996至2015年的20年內，累計新單位僅得857378個。兩段時期比較，建屋數量減少三份之一，至於單位數目與住戶數目的比例，1976年為0.91，1986年為0.98，1996年為1.08，2006年為1.11；2016年則為1.08，這一比例在1976至2001年期間逐步改善，但期後卻漸走下坡。 離婚與再婚對公營房屋政策影響極大，皆因這些家庭多集中於收入組別中的下半層。換言之，不但「有產階級」的房屋需求有所增加，缺乏經濟條件的「無產一族」也不例外；離婚與再婚數字上升，且其中多為未能負擔不斷漲價的私人樓宇的家庭輪候公屋時間頓然大大延長。 時下不少年輕人不願與父母同住，或有意自組家庭，卻苦於缺乏經濟條件，無法沾手私樓市場。 戶主的婚姻狀況無論屬初婚或再婚，在現行公屋分配政策下並無區別；公屋租戶離婚或再婚，均可重新申請公屋單位，因而暗藏鼓勵缺乏經濟條件租戶離婚及再婚的誘因。除非當局免除此一誘因，否則增建公屋只會助長補貼離婚及再婚，進一步增加對公屋的需求。要真正滿足缺乏經濟條件者與日俱增的房屋需求，必須先行檢討公營房屋政策。 曾蔭權當政時期，為優先照顧貧窮長者，已令公屋輪候時間增長。2011年，本地65歲以上住戶已有近半數正租住公屋；現時在公屋編配方面，長者大致上可算獲得充份照顧，最感不滿的實為年青一眾。 話雖如此，若以增建租住公屋解決房屋短缺問題，則是大錯特錯的政策，決不應令公屋政策變成助長以離婚、再婚方式耗費公帑，房屋政策應以協助住戶置業為主要（縱非唯一）目標，而合資格申請公屋者應只可一生享有一次福利，令已享福利者在家庭破碎前三思而行。 資助自置居所的房屋政策有利於穩定家庭關係、培育子女、促進工作意欲、增強社會凝聚力，並可縮窄不同階層因物業財富差距而產生的政經鴻溝。 政府房屋政策不應只著眼於增建單位，以解決住屋短缺，而必須正視房屋需求日增的一大根源：離婚與再婚。要解決房屋短缺，又避免同時令問題惡化，必需為市民大眾提供自置居所的機會，而非僅僅提供租住單位。 要減少由離婚與再婚帶動的房屋需求，需將現有出租公屋，特別是1997年後建成，與及租者置其屋（租置）計劃內仍未售出的單位，出售給現有租戶，將單位私有化，此舉除可大大消減公屋住戶的離婚意欲，同時亦於減輕經濟分化問題上跨進一大步。   財政預算與社經發展 香港人口正急促老化，一日未能大事改革入境政策，則只能繼續依賴未有增長的勞動人口，去負擔未來數十年不斷增加的長者人口。醫療、社會福利的公共開支，佔本地GDP比例亦只會持續向上。 特區政府近10年來財政盈餘豐厚，但要應付公共開支日增，必須重新檢視現有收入基礎。財政盈餘如此可觀，全賴土地和物業價值大升，對資本收益與經常性收入均大有裨益。然而樓價升勢還能維持多久？即使仍能維持穩定，來自土地與物業的收入漲幅亦有盡時。 另一方面，來自個人薪俸及中小企業的稅收，在整體稅收中的比例不但難望提高，更有收縮之虞。工資增幅有限，相關稅收又怎會大幅增多？從圖2顯示的兩種現象可見一班：一）實質工資增長放緩；二）工資分佈下層的增長率較頂部緩慢。 1976至1996年的20年內，男性實質工資增幅每年平均為4.5至5.5%，而1996至2016年間，增幅則只有1至2%，銳減原因固然與亞洲金融風暴有關，另一要素乃由於在全球邁向知識型經濟的過程中，工作人口中人力資本增長下滑。 同樣值得關注的是，工資增幅與工資水平息息相關，假以時日，形成工資分佈集中於底端的現象，亦即工資低於平均水平者佔較高比例。此一趨勢若在現行稅制下持續（可能性甚高），則本地稅基只會更形狹窄。 投資教育顯然有助於未來持續增長，不過須待一二十年，才能取得實效。政府總開支佔GDP比例勢將有增無已，然而薪俸稅和利得稅收入卻難望增加。要平衡政府財政預算，今後長時期內只會日益依靠土地與物業相關收益。 未來的社經發展有很大程度仍仗賴土地與物業收益，屬合情合理，在普通法制度與亞洲經濟高增長的大好形勢雙重保障下，本港土地的確具相當高的價值。 觀乎近20年來的特區政府開支模式（圖3），社會福利增長速度一直為各類開支之冠，醫療開支亦見增加，但增幅尚算溫和；隨着學齡階段人口減少，教育開支近年略為下降；公共房屋開支則顯著減少，皆因曾蔭權任內政府縮減投放在公屋的資源。值得關注的重點，是整體公共開支佔GDP比重維持穩定，主要因為房屋開支減少。 不過，今後數十年間，這種模式會急劇轉變。醫療開支在人口老化帶動下，將會急促上升，預計至2041年，佔GDP之百份比將倍增，屆時社會福利開支亦將如是。進入學齡階段的人口提升，教育開支亦隨之增加；為提高生產力以促進經濟增長，所作投資亦會增加。未來數十年整體開支的增長規模非同小可，若非一如既往，有雄厚的土地與物業價值作為後盾，財政司司長要平衡財政預算談何容易。 要是欠缺物業價值升幅支持，則財政收益（包括資本收益與經常性收入）佔GDP百份比難望有如過去30年般維持向上。事實上，由於近廿多年來政府均未能妥善改革公共開支的融資安排，公共開支的負擔必會劇增。 預計短期之內，社會福利、教育、醫療融資方式不會轉變成為以用者自負方式承擔部份開支增長，故大部份增幅仍將靠公帑負擔。現行以居者有其屋（居屋）計劃資助出租公屋的融資模式，日後再難發揮作用，因出租公屋建築成本增加，而居屋則礙於工資升勢緩慢、購買力弱，售價難以提升。 是以唯有落實改革公共房屋的融資方式，日後才有望平衡財政預算，提供適度的教育、醫療、社會福利投資，以期帶來更美好的社經發展。過去多年來財政盈餘豐厚，無非是拜物業市道異常暢旺所賜，實不能寄望永遠如是！ 政府一向提供土地，興建租住公屋，租金之低甚至不足以支付每年維修費用。公屋的建造成本以至地價，全由市民大眾資助，住戶縱然得享單位價值，但事實上住戶與政府均未能從地價得益。土地既不能作其他用途，土地價值也就永久流失。有關單位不得在市場放租或轉讓，反觀新加坡的組屋（當地公屋）住戶，則可自由將單位租售。 經過近30年的全球經濟融合與跨境婚姻趨勢，香港無產一族的住屋需求亦劇增，近年房屋佔公共開支比重下調的現象勢將逆轉。樓價高昂，即使中產階級亦難以負擔，無形中被迫成為公帑負擔的一部份。現時申請購買居屋的住戶入息上限為每月50500元，據政府統計資料顯示，全港處於此入息水平以下的合資格申請居屋住戶，比例竟然高達八成。 若能改革現行公營房屋政策，為無產一族提供可以負擔的置業計劃，則無論公屋住戶抑或政府，均能盡享有關土地的價值，而毋須注入額外資源，亦足以平衡未來財政預算，更是為無產一族提供置業機會的唯一可行方案，有關土地價值自然失而復得。 此舉涉及的資源確實非同小可。於2016年第三季度，公屋租住單位（不包括租置計劃）總值高達29500億元，其中以土地價值為主；經過近期樓價升勢，是項總值當更水漲船高。 下星期我將探討如何透過改革公營房屋政策，重新凝聚社會，重拾對本港財政基石的信念，並期以修補政治分歧，免令香港經濟發展停滯不前。   原刊於《信報》，獲作者授權發表。

縱使早前增加懲罰性印花稅稅率，房屋價格卻依然再創新高，足證以規管措施為樓市降溫根本無濟於事。面對房屋單位嚴重短缺，需求管理措施只徒具形式，要窺探住屋短缺程度，可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距，加以推斷。 1986至2016年期間，香港累計婚姻達1,745,000宗，建成住宅單位總共1,572,000個。假設拆卸單位佔新供應一成左右，則淨增長單位僅得1,414,000個。 近30年來，按落成單位數字計算，房屋供不應求的程度實在嚴重，樓價飆升、私樓劏房激增都是必然結果。至於量化寬鬆、低息環境、內地買家、炒賣成風等，均屬影響因素，但並非導致動香港房屋短缺的主因。 如何清理積壓的供應短缺情況，滿足對住宅的持續需求，乃是候任特首政策上當務之急，必需換個新角度，全盤了解近30年來房屋供應持續短缺的「複雜成因」。 這棘手複雜的問題背後實在有太多的原因，不能只歸咎於任何單一因素：前任特首曾蔭權未能增加土地和房屋供應；地產發展商貪得無厭，囤積土地；政府奉行高地價政策；以至裙帶資本主義甚或金權政治等。 本地土地與房屋所以持續短缺，主因在於當局未能掌握中國對外開放與全球經濟融合對香港影響之深，社會繁榮昌盛，大大推動房屋需求，樓價隨之飆升；形成「有產階級」與「無產一族」之間在物業財富上的巨大差距。縱使「無產一族」缺乏經濟能力，但對住屋亦有需求，當局昧於需求升勢，自然忽視大幅增加土地供應的逼切性。   增加土地供應 1945至1995年，美國雖歷經半世紀繁榮，但房地產未見升值，房屋需求增長的同時，透過增建房屋及較大單位（或由市區遷至郊區）方式滿足需求，實質樓價一直維持穩定；1990年代末樓價開始飆升，及後漸見調整，十年後終告大跌。 美國樓價曾經長期處於穩定狀態，為何在1990年代末趨升？哈佛學者Edward Glaeser的解說實堪足信。始於1980年代的全球經濟融合，造就前所未見的經濟繁榮，加上美國政府放寬按揭貸款規例，在增強置業意欲的同時，亦使房屋需求增加；規劃與建築規管措施卻拖慢發展步伐，房屋供應量追不上需求升勢，樓價遂於1990年代末急速上揚。 Glaeser發現，在規管特別嚴格的城市，例如波士頓、紐約、三藩市，樓價升幅尤其厲害。規管要求日增及繁複化延誤發展；規管成風更令各種利益團體有機可乘，針對個別發展計劃進行遊說，以期拖慢發展進度。 香港的情況亦類同，規管限制也是延誤土地供應與發展的一大因素。本港主要土地供應來源有三：一）填海；二）市區重建；三）改變新界綠化地和棕地用途。 填海與市區重建其實早已變得次要，前者步伐慢似蝸牛，後者則因市區高度發展而舉步維艱。要另覓新土地，唯有改變新界土地用途，但這方面的進展亦障礙重重。 有關釐定改變新界土地用途補價方面，政府的基本準則是徵收升值的100% 作為補價，而升值是根據政府評估「發展後」價值與評估「發展前」價值的差別。雖然做法正確，發展商與政府在評估價值方面卻屢有分岐，是以不乏發展嚴重延誤的情況。 分歧每在評估「發展前」價值上出現。自從法庭就1983年「生發案」（Melhado Case）作出裁決之後，新界土地不再限作農地用途，地價因而高於純作農地的價值。此等用途不可包含任何建築物，但可用作例如露天存放場、貨櫃存放場、停車場等，為簡便起見不妨一律統稱為「生發」用途。由於土地的「生發」用途因地點或時間而異，難免在評估上出現分歧。 隨着時日變遷，土地「發展前」價值大幅上升。航運貨櫃化以及中國對外開放，令貨櫃存放場需求激增，近期在深圳上市，市值達250億美元的順豐速運，率先受惠於新界土地用作「生發」用途的機遇。若沒有此等用地（所謂「棕地」），香港的物流業當嚴重受損。 應課補價另一分歧之處，在於評估「發展前」價值。政府計算評估「發展前」價值時，往往假定有關土地已清理妥當，實際上卻非必然如此。土地上或已有具經濟價值的建築或結構，牽涉拆卸的額外代價，政府對此視若無睹，補價估值過高，難令發展商接受。 另一分歧則在評估「發展後」價值方面。政府往往不將拆卸和重建現有設施方面涉及的發展成本考慮在內，例如忽略原有運輸交匯處卸拆與重建所需成本即屬一例，同樣令補價估值過高。 若干年前，香港大學籌備興建新校舍時，須按政府規定，一力承擔遷移有47年歷史的堅尼地城配水庫，以及重建配水庫的所有巨額費用，該區居民免費得享全新公共設施，若換了是私人發展商，當不會如此大方。 一旦應課補價出現分歧，發展商會靜候對他們有利的市場環境，因為當政府預期市場將回軟，便會降低應課補價，問題是物業市道近30年來一直未見下調（唯有亞洲金融風暴期間例外），發展商自然不接受政府開出的補價。 近數十年來，政府一直未能妥善釐定補價，土地發展備受延誤。及至1980年代末，私人住宅單位售價與建築工程投標價格差距日益擴大，部份原因在於補地價達成協議的交易成本上升，差距持續至今，甚至在亞洲金融危機之際亦未見收窄（圖1）。 顯然政府在釐定應課補價時，應貼近實際地價與成本計算。今時今日，改變土地用途為增闢土地的主要途徑，政府若不急謀對策，從速改善，只會繼續延誤發展。 部份論者認為政府應收回土地，若地契持有人未能於特定時間內發展土地，則懲以重稅。部份國家以徵用方式強制發展，然而它們的經驗未能證明可減低收回土地成本，或加快發展步伐，政府其實透過強行以行政手段回收土地，亦無法令收集與清理土地的交易成本消失，此舉更會破壞私有產權完整性及保障性之虞，甚至削弱物業的長遠價值，亦會造成政治分化。 觀乎外國行之有效的辦法，在於容許發展商同時興建公、私營房屋；不過，成效關鍵始終在於正確釐定補價水平，並在發展利益方面加入適當條款。 長遠而言，政府難望單靠改變新界土地用途，以滿足對房屋或其他土地發展用途的需求。當局遲早要恢復填海，目前全港用地中有6% 源自填海，反觀新加坡的填海比例則高達20%。在這方面，香港未免落後形勢，今後應從速釐定填海大計，方可有望切合長遠需要。 下星期我將解構人口變化對房屋造成的壓力，以及政府必需如何首先解決房屋問題，才可維持健全財政和改善社會分化情況。

對於政府而言，有關建議可優化財政策劃和管理程序，而不致改變深層預算框架

2015與2016年間本地樓價下跌約4% ，卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢，發展商迅即抬高售價，推出大批預售新盤（俗稱「樓花」）應市；政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率，以防炒賣熱潮再起。 此舉顯然錯判形勢，其實市場上已再無投機者或短中期投資者，只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日，買家所關心的是能否負擔樓價，而非短中期內的升值潛力。 近期樓價回升，受兩個因素影響，其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素，亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因：大量政府規限使樓花市場消失。   經濟前景考量 整體而言，2016年內充斥加息之說，市場上普遍預計，自2003年以來的樓價升勢應告一段落，逐步向下調整；美國聯儲局亦已先後四次預期加息，只因環球經濟依然疲弱，並未有付諸實行。 近10年來，本港樓市屢呈跌勢假象，期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌，以及憂慮中國經濟崩潰，對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂，美國經濟縱然持續增長，總不免受到逆風阻滯；及至2016年底，在美國經濟增長的同時，世界各地恢復增長的勢頭，則漸見有跡可尋。 對中國生產力過剩及人民幣貶值的顧慮，亦逐漸減退。從日本至歐洲，南韓以至巴西、俄羅斯，環球經濟陸續再現生機，足以證明Carmen Reinhart 與 Kenneth Rogoff所言非虛，兩位教授曾就百多次銀行危機進行研究，結果顯示，往往須經八年時間，方可回復至危機以前的收入水平。 聚焦香港，社會大眾亦能覺察到即使經濟學者亦持審慎態度、諱莫如深。近期美國宣佈加息，更印證過去八年來各國資產負債表已經整頓，貨幣政策保持寬鬆，加上適當地推行財政刺激方案，全球經濟正穩步回升。復蘇步伐也許不一，但回復增長之勢則殆無疑問。 本地有意置業者，可資參考的宏觀經濟指標有幾方面：失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢。 失業情況足以影響個人按揭貸款的償還能力。近八年來，在人口急劇老化，勞動力日減的形勢下，勞工市場異常緊絀，失業率偏低，鮮見人浮於事的現象。 內地的經濟表現直接影響香港，眾所周知，其增長穩定性對本地、鄰近地區以至全球同樣有利；經常往返內地的港人，都會看見內地發展，對此更是心中有數。縱然意見各有不同，至少有部份人會認為整體經濟正在好轉，因而在香港樓市投資，隨着內地個人、機構的投資日增，港人更無須憂慮樓市的發展。 投資者其實並不擔心經濟增長前會加息。美國持續八年實行量化寬鬆措施，並未造成通貨膨脹，他們所接收的信息始終如一：利率只會隨預期通脹與蓬勃經濟變動，在經濟復蘇之前不會有所變動。我認為如此看法可算明智，相信輕微加息亦足以預防通脹，而不致威脅或拖累經濟復蘇。 正如上文所述，時至今日，市場上只剩下真正用家與資金豐厚的長線投資者；買家只關心能否負擔樓價，而非樓價短中期的升值潛力。失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素，足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。 事實上只要有能力負擔樓價，香港有意置業的家庭甚多。1986至2015年，香港累計婚姻達1,744,737宗，其中704,890宗（比率達40.4%）為跨境婚姻；在香港註册的再婚則有301,850宗（比率達17.3%）。在香港註册的再婚之中，又有140,797宗（比率達50.3%）為跨境婚姻。2015年，全港共計56,937宗婚姻之中，有24,255宗為跨境婚姻，17,546宗為在香港註冊的再婚。 1986至2015年的30年間，新落成住宅單位合共1,571,659個（未扣除已被拆卸的單位數字）；2015一年內建成單位則達22,753個。房屋供不應求的程度實在令人咋舌，正是樓價與租金同時飆升的部份原因，亦引致劏房大行其道，估計目前私人市場上有20多萬個單位。   規管樓市效應 樓價因供不應求而高踞不下，市民自然深感不滿，怪責政府；回顧歷史，各地政府面對有關情況，例必將樓價暴升歸咎於炒賣者，為求壓抑樓價，透過加稅懲罰交易，雖令樓宇買賣活動減慢，有助阻延升勢於一時，但供不應求的情況依然存在，樓價上揚只是遲早的事。 已故發展商霍英東先生於數十年前開創預售樓花，旨在分散風險和提供資金周轉。樓花可以買賣，早期免繳印花稅，交投更見活躍。由於樓花市場難以識別炒賣者與用家，所有交投往往一律被視作炒賣活動。 不過，發展商可利用樓花炒賣活動中的價格資訊，為隨後分批推出的新盤釐定售價。對於須短期內於單一地點售出大量單位的發展商，可藉樓花市場的炒賣活動分散風險。 為壓抑炒賣活動，印花稅適用範圍延伸至樓花市場。懲罰性印花稅（包括額外印花稅與雙倍印花稅）令炒家對樓花市場卻步。此外，政府又要求發展商以抽簽形式，將預售單位分配給買家，是以不易將樓花售給已知炒家。 取締樓花市場，亦會削弱價格發現（price discovery）過程。單位定價之後，實際價格經買賣過程中浮現。目前發展商雖仍可預售新盤，但樓花市場現已消失。炒賣活動遭禁絕，市場交投轉趨淡靜，發展商用以準確定價的參考數據亦隨之減少。 現時發展商一見買家反應踴躍，就會即時抬價，將大批單位推出市面。在競爭激烈的壓力下，發展商無法將樓花售給炒家暫時持有，唯有急於將新盤售給用家。市場規管過度，導致價格波動，定價失誤也就在所難免。 大型發展商可於一手市場，為資金不足的買家提供折扣優惠和融資安排，結果令售出單位的名義價格再漲；相比之下，二手市場的賣家難以匹敵，二手市場交投因而大減（圖）。在懲罰性印花稅與高首期的雙重效應下，提升一手市場單位的名義價格之餘，亦同時令二手市場的交易宗數減少。二手樓市於2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗，同期一手樓市交易則由10,880宗增加至16,793宗。 圖　樓市一手市場與二手市場物業交易宗數 影響所及，買家唯有將目標從二手市場轉向一手市場，形成二手市場的單位總供應量出現人為減少現象。懲罰性印花稅令買家的選擇減少。 規管物業交易縱然有助短期內減慢樓價增長，為政客臉上貼金，但既然供不應求才是樓市瘋狂發展之源，短暫壓抑樓價根本無濟於事。猶記得2012年末至2013年初，實施懲罰性印花稅之際，不少論者曾聲稱此舉可為炒賣現象降溫，有助防止樓市硬著陸。 四年半下來，雖然炒賣活動已告根絕，但樓價升勢未減，也難望大跌。環球經濟正逐漸復蘇，雖然是否能夠真正回覆蓬勃仍屬未知之素，但我深知，買家的選擇已隨二手市場萎縮而減少。樓花市場這個源於霍老的偉大發明，時至今日已遭扼殺，竟然有人認為此乃藉得慶幸的成功政策，實在令我百思不得其解。

觀乎是屆特首選舉，泛民選委應否提名及投票支持建制派候選人，觸發社會熱議。絕大多數泛民選委提名曾俊華及胡國興，一改民粹民主作風，亦代表着向自由民主踏出一大步。 因何這樣說呢？何謂自由民主？與民粹民主又有何分別？ 歐洲啟蒙時代提出政治上人人平等，奠定政治形態根基，自此之後，基於對自由的不同演繹，衍生出兩種南轅北轍的民主形式。   自由民主特質 自由民主的意義，在於為保障個人自由而作出的政治安排，它視政府獨攬強制大權，乃個人自由的頭號威脅。自由民主有意通過自由、開放、具競爭性的選舉以及獨立政黨，對政府權力加以制約；保障私有產權，被視為維護各種自由與限制政府權力的核心元素。 自由主義大師Isaiah Berlin稱之為「消極自由」（negative liberty），一種免受限制的個人自由，在不損害他人的前提下，個人可任意自由選擇生活方式，亦即John Stuart Mill所謂的「無害原則」（no harm principle）。Adam Ferguson、John Locke、Adam Smith、Voltaire、James Madison均再進一步倡議此等政治觀，影響美國憲法。 自由民主派對獲選多數壓迫小眾尤為關注，希望藉憲法、新聞自由、行政、立法、司法三權分立等安排制衡政府。 自由派亦期望小眾隨形勢變動可憑重組聯盟分化多數聯盟的權力，以維護個人自由。自由民主政治特色，正正在於透過競爭作出選擇；選舉的重要威力，繫於利用政治競爭制裁官員。在下屆選舉中將官員擯下台的威脅，是制約政府權力的最有效手段。 在自由民主政制下，政治只關乎衝突及化解之道，動力來自爭奪選票。選舉結果倒非關注焦點，選民既可能選出「劣吏」，亦有可能選不出「良吏」，選舉競爭旨在維護個人自由與多元社會的活力而已。   民粹民主特質 民粹民主的構思，則在於作出投「民」所好的政治安排。所謂「民」，是一個集體的概念，是指合眾之民（people incorporated）或主權體（sovereign body）。其基本概念源於18世紀法國哲學家盧梭（Jean Jacques Rousseau）的著名主張，以「人民意志」（general will）為合眾之民的社會契約。有別於同時代的其他哲學家，盧梭深感文明進步與產權形成只會污染人心，破壞了人類當初在「高貴野人」（noble savage）時期的人人平等狀態。 盧梭於是尋求通過參與政治以重建社會，恢復人人平等。他認為政治參與旨在構建合乎道德的合眾體（即主權體）中的平等公民身份。盧梭可說是流傳至今的社會主義及無政府主義思想的始祖。 他構思的自由，並非個人自由，而在所有公民集體參與全民普選，表達的「人民意志」。Isaiah Berlin稱之為「積極自由」（positive liberty），因旨在尋求實現共同目標。盧梭表示，自由等於眾人遵守共同制訂自我約束之法。 由此自然衍生一個關於小眾利益的問題：假使個人之「志」各自不同又如何？在盧梭的觀念中，若公民在投票時皆以共同利益而非個人利益或私利為念，則實際上「人民意志」已涵蓋所有利益，再無小眾利益可言。 在民粹民主政制下，原則上小眾不可能受到壓迫，皆因根本無小眾利益之實；但從受壓迫的小眾的角度而言，這無異於隱瞞真相，為壓迫之實自圓其說，打着「人民」之名侵犯個人自由，也就變得完全順理成章，因為順從「人民意志」乃公民義務，而守法也就等於行使自由。 另一個問題，則在如何得知「人民意志」？背後假設是以少數服從多數的普選方式，通過自由公平的選舉加以表達，所選出的政府，既掌握「人民意志」，亦獲選民授以管治權。此管治權來自合眾之民的集體意願，自然難能可貴，必須落實，而公民必須遵行政府所訂律法。 如此一來，民粹民主政治實有可能演變成專政，憲法制約、新聞自由、三權分立的自由民主政治安排，有時足以對落實合眾之民的集體意願構成障礙。限制政府權力，亦會限制集體人民的自由。 至於政府的施政或組成方式，盧梭則隻字不提，僅提及應有全民普選。政府或政治領袖一經選出，即被視為肩負大眾意願及賦有崇高管治權，亦有假借「人民意志」之名，實行專政之虞。事實上，種種民粹民主政體往往以暴政及人為慘劇收場。   「阿羅定理」 已故諾貝爾經濟學獎得主兼史丹福大學教授阿羅（Kenneth Arrow）以其在社會選擇論（social choice theory）的研究結果，對盧梭的「人民意志」理念作出有力否定，證明社會無論採取任何選舉規則，即使每個人的選擇都優先次序分明，整體社會的選擇也不可能得出一致的優先次序。 「阿羅定理」（Arrow’s Theorem）可簡單舉例說明：假設A、B、C三人各有X、Y、Z三項選擇，選擇的先後排序如下： A君：X > Y > Z B君：Y > Z > […]

有關中國超級富豪肖建華在香港失蹤的新聞，在本地及國際社會均有廣泛報導。 有未經證實的報導指稱這位人稱「千億莊家」的金融鉅子，懷疑因在內地涉及與權貴生意往來，成為反貪腐行動的打擊對象，從香港被挾持返回內地。 這宗失蹤事件再度惹人疑慮，認為北京政府罔顧香港自治權和司法獨立的情況日趨嚴重。反對派某立法會議員慨嘆面對北京政府專斷獨行，特區政府軟弱無力。 然而，對內地或香港的富豪而言，這並非關注重點。所謂「挾持」回內地之舉，關鍵信息在於：各地富商若與內地掌權者有生意上不規範的合作，均存有危險性。 在人類歷史不同時期，或世界各地各種文化中，富商巨賈無不忌憚當政者，在業務上每多步步為營，其中包括下列三大顧慮。   規管苛稅重擔 商界首項顧慮：諸多規管和被徵重稅，大大削弱營商的靈活性；早前美國總統特朗普宣報放寬規管和減稅，股市隨即應聲上揚。 一般而言，規管會增加固定成本，對小企業造成較沉重負擔，加稅則對大商家影響較大，商界自然傾向支持對規管營商知所節制的有限度政府。 事實上，對這類措施的顧慮屬較為現代的觀念，在世界各地相繼確立官僚制度，實施規管與徵稅後才出現；工業化年代以前的農業經濟時期，執行國家政令須靠其他機制。在歐洲封建時代，尚未建立官僚制度，農產品徵稅須靠地方貴族，是以雖受國君統治，地方貴族仍相當獨立自主。 中國擁有世界上歷史最悠久的官僚制度，但由於以農立國，稅收不足以支付官吏俸祿，貪污成風，無法改變，一旦朝政敗壞，綱紀廢弛，貪贜枉法的歪風便會大盛。 至於伊斯蘭國家，管治缺乏官僚制度，往往以征伐和充公民產方式作為國庫收入來源；國家統治者蘇丹（sultan），則靠分配從征伐中所掠得的財物，以維繫屬下部落歸順之心。   沒收財產威脅 商界第二項顧慮：政府在決策上肆意妄為。各地歷代富商大賈，莫不擔心被君主、蘇丹或皇帝任意充公財產，甚至慘遭羅織罪名；所以他們都會儘量把財富隱藏，但若財富以土地產業為主，則難以掩藏。 伊斯蘭國家的富商例必將其名下不動產交由伊斯蘭信託基金管理，稱為「瓦合甫」（waqf）或「奉獻基金」，指定專供某方面慈善用途的捐獻，例如清真寺、校舍、燈塔、孤兒院、居住社區的供水設施等等，而受惠者不一定是伊斯蘭信徒，可見這類信託基金頗為共融。 伊斯蘭信託基金旗下資產，成為富人後代的永久收入來源，免於被徵稅或充公。基金用作慈善用途，被視為神聖，統治者為免負上瀆神之名，亦甘願尊重有關財產的私有權，予以保障。 伊斯蘭信託基金有為國履行社會服務之實，如此安排更可視為統治者與富人之間的不明文契約。透過基金履行善舉，富人可為後代保存部份私有財產，不過社會資源卻未能物盡其用，少不免削弱經濟增長。 工業化時代以前，不論在中國、印度或歐洲各地社會，富有人家均採取類似方式，務求財產不被國家染指。   公私合營隱患 商界第三項顧慮：成為統治者的生意夥伴。與國家合作營商無疑是雙刃劍格局，一方面可迅速得到壟斷特權、謀取厚利，但同時受制於統治者；更堪虞者在於引起貪污，為謀特權而鼓吹尋租，令商家淪為政治說客或政客附庸。 歷史上最初的優惠安排，通常是帝王賦予寵愛商家的專營權。1670年，魯珀特王子（Prince Rupert）及其兩名法國商業夥伴獲英皇頒授專營權，開辦後來名為哈德遜灣公司（Hudson’s Bay Company）的業務，獨享加拿大北部地區的商貿權益，經營範圍相等於六個法國之大。 阿當史密斯（Adam Smith）所處年代，正值重商主義（mercantilism）大盛，商貿活動旨在富國，商家就是與國家分享利益的代理人，商務一概以國家頒授的專營權形式進行。在其名著《國富論》（Wealth of Nations）中，阿當史密斯抨擊壟斷作為營商之道，主張以競爭取而代之。 時至今日，一般經濟學課程都會講授競爭有助促進創新、提升生產力、善用資源，從而惠及消費者等道理；史密斯革命性的主張，在於指出國富繫於消費者的富足，而非統治者之富貴。 要實行這位經濟巨匠的市場競爭之道，起碼要法治完善，具備有助公平競爭的環境，統治者又樂於在一視同仁、尊重他人私有產權的大前提下，約束對追求自我膨脹的一己衝動。這些制度安排可為史密斯倡議的經濟制度提供所須條件，卻仍未足以在道德層面確立有關主張的認受性。 人類歷史發展至今，不同社會都把追逐財利的行徑視為市儈，甚或大加撻伐。商家在人類社會中一向地位低下，重商主義所以獲接納，只因高舉惠國旗號以拓展商務。要推廣阿當史密斯的市場競爭觀念，必須視商貿尋求自身利益之舉為惠及大眾的可敬功業，而非為害社會的可鄙行為。 不予唾棄，反而推崇布爾喬亞（Bourgeois）的觀念，在人類文明史上實屬創舉。1517至1789年超過兩個半世紀期間，歷經意想不到的宗教改革和法國大革命之後，歐洲西北部孕育出一股嶄新的自由風氣，更由此捲起商貿熱潮。重商觀念促使全球人口從日用開支平均只得三美元的艱難歲月，邁進今日普遍活得豐盛而有尊嚴的盛世， Deidre McCloskey教授列舉布爾喬亞的七大優點如下： 「精打細算」：低價買入，高價賣出；交易而非侵佔；三思而後行；追求卓越，手法幹練。 「氣度沉穩」：善於積聚；營商處世，著重自學；以客為專；堅拒欺詐；處處反躬自省，尋求互讓之道。 「剛正不阿」：堅從正道求取私有財產；論功行賞；表揚勞動；打破特權；用人唯才而非唯親；不妒忌別人成就；將創意付諸實行。 「奮勇無懼」：開創新業務；敢於轉變；不畏破產收場；接受新意念；新一天，新開始，樂於接受新挑戰；拒與宣稱資本主義已死的悲觀派同一見識。 「愛己及人」：關顧至親，同樣關顧員工、夥伴、同事、顧客，以至廣大市民，並以全人類福祉為念。 「信念堅定」：敬重商界同業；標誌輝煌往績；承傳經商、學習、宗教各種傳統；回溯過去，確立身份； 「滿懷希望」：構思更佳任務；賦予日常工作使命感；視辛勞工作為神聖任務。」   布爾喬亞價值 布爾喬亞價值遍地開花，同時為改善物質及精神世界帶來新機遇。現今世代的經濟大事並非經濟大衰退，而是中國、印度開始接納阿當史密斯的經濟觀和香港經驗，並且對久被否定的布爾喬亞重新賦予尊嚴和自由，從而大大激發經濟增長。 毋庸置疑，如此翻天覆地的經濟轉型總會荊棘滿途，對早於二千多年前就已設立官僚制度的古國而言尤甚；縱然人人寄予厚望，中國重建國家與市場關係的前路，難免曲折漫長。 假使香港的布爾喬亞價值得到認同，商人受到尊重，未來發展將維持繁榮；若仍繼續享有一貫自由，香港人亦不必懼於肖建華失蹤事件，畢竟其發跡主要乃是國家與內地市場關係持續轉型的副產品。 政府若繼續保持規管寬鬆、稅率偏低，則商家應無懼於上文所述的首項顧慮；若政府不會任意充公商家財富，則第二項顧慮自然消失於無形；不過第三項依然存在，也就是阿當史密斯在其身處時代所擔憂的商業活動，亦即商人與國家合作營商，而卻不獲以法治為據，相信這亦是發生市民失蹤事件的原因。 原刊於《信報》，獲作者授權發表。

1997年，董建華成為香港特別行政區首任行政長官，以令全港七成市民擁有自置物業為政策目標之一，其後雖然遭亞洲金融風暴衝擊而令計劃受阻，但亦開始興建並於2002年落成300,000個公營房屋單位（出租及自置），創下記錄，並提供25萬個（後改為183,700個）租者置其屋計劃（租置計劃）的出售單位。 次任行政長官曾蔭權，在樓市風雨飄搖之際接任，政策焦點不在建屋拓地，卻著力改善居住環境、不求過量增加供應，至其任期即將屆滿，自知錯判形勢，卻在市場全面復甦，樓價持續飆升之際，重推居者有其屋計劃，並推出另一資助中等入息的家庭自置居所計劃。 至於第三位行政長官梁振英，上任後一直集中解決房屋問題，在重重障礙下，致力提升土地供應，增建出租公屋及居屋，以應收入不高家庭日形殷切的房屋需求，並以懲罰性印花稅遏止炒樓熱潮。 近30年來，民意調查一直顯示，房屋是最受社會關注的政策議題，但始終未能解決。我認為皆因當局單以房屋問題視之，而未曉這其實也是社會經濟不均問題。   房屋問題遠因近由 若把房屋一環純粹視作房屋問題，著眼點自然只限於樓宇單位短缺方面，於是眼看樓價及租金升勢不斷，只會覺得房屋供不應求，以為解決方案繫於增加房屋單位供應，然而增建單位需時（大概三年，要是土地供應不足，所需年期更可能長達十至二十年）。 與此同時，樓價持續飆升，樓市炒風熾熱，樓價超乎普羅大眾負擔能力，民怨日深，政府不惜推出急就章措施，以懲罰性印花稅暫時遏止樓價升勢，可惜這僅能壓抑炒風於一時，卻無助化解供不應求的核心問題。在仍未能解決房屋供應短缺問題之際，需求卻意外地急跌；在樓價急挫形勢下，業主蒙受巨大損失，忿忿不平，房屋政策又立即大開倒車。 房屋政策極難勘定，因其中影響需求與供應之因素並非同步消長，致使錯誤政策頻生，這些因素包括：一、長遠房屋需求；二、短期房屋需求；三、長遠房屋供應；四、短期房屋供應。 長遠因素影響來得較緩慢，亦較易於預期，需透過長遠可持續經濟政策應對，而非短期考慮；短期因素由於較難預計，又或驟然出現，往往被外來因素觸發，而非決策者所能控制；如亞洲金融風暴或美國量化寬鬆措施皆屬此例。 不幸地房屋政策往往受短期政治考慮左右，而罔顧長遠社經考慮；無法持續的房屋政策根本不會成功。房屋政策要能持續，必須始終如一，符合相關經濟、社會、政治目標。   經濟不均與房策 在1980年代中期之前40年期間，房屋問題關鍵在於1945至1951年，大批新移民湧至，本地人口由60萬急升至230萬，家庭數目大增，住屋供不應求，當時急務在於從速增建住屋單位，但求價格廉宜，並不講究質量。 此一任務由政府部門負責，自然有其客觀因素，房屋委員會及相關公營房屋團體亦不負所托，1971至1991年間，本地家庭住戶與永久性房屋單位的比率（亦即「同屋共住戶數比率」）由1.27降至0.92。 即使房屋供求狀況後來經過多番變遷，這比率仍一直維持在0.89 至 0.93之間；但與此同時，樓價飆升導致民怨日深，房屋短缺情況日趨嚴重，可見「同屋共住戶數比率」已不足以反映房屋短缺的程度，原因有二。 首先，家庭概念逐漸轉變。跨境婚姻數目上升（近30年來佔婚姻總數四成左右），離婚率更急劇上升，而由於以低收入家庭佔大多數，亦變相大大增加了低收入家庭對公屋及私樓單位的需求。 在私人出租樓宇的市場，「劏房」需求趨升，可說是市場上廉租房屋需求日增的副產品，雖然有關樓市的消息，每多著眼於海外投資者在香港入市意欲漸強，但忽視本地低收入家庭住屋需求增加更為殷切。 其次，收入不均與財富不均日趨嚴峻，原因固然不一而足，影響所及，房屋政策日形政治化，各界對有何適當對策眾說紛紜；有關應否遏止樓價升勢，社會上正反意見各佔一半。今時今日，房屋政策完全受制於零和政治，一日未能化解經濟不均，遑論有效處理房屋問題。 在科技發展和全球化經濟融合的潮流下，世界各地高技術與非技術在職者工資差距日益擴大，收入不均的現象亦日趨嚴重；中產階級漸向下沉，變為低收入階層，是各地政治分歧的關鍵因素。 美國政府的對策是一直以低息按揭貸款和零首期鼓勵國民置業，但樓市過度熾熱，加上對按揭證券化監管不善，終在2008年金融海嘯期間慘淡收場。 至於香港，金融當局為避免樓市過於波動及其可能對銀行業構成系統風險，故在按揭成數上嚴加限制。按揭首期高達四成，中產階層除非父母擁有物業，甚或父母物業資產豐厚，否則亦與低收入階層同一命運，陷入置業無望困境；這無疑也是加速中產階層沒落的又一因素。 奇怪的是，對於低與中等收入階層的房屋需求日增，決策者卻始終缺乏理解，仍視增建出租公屋單位為唯一解決方案。   從房屋問題入手解決經濟不均 眼前的挑戰，已非僅僅關乎房屋供應量未能滿足住戶需要，而是在於兩方面：一、中產階層日漸淪為低收入階層，置業意願亦漸成空想；二、低收入家庭在房屋市場上比重日增，政府面臨不勝負荷的公屋單位需求。 解決房屋問題，必須直接解決因樓市升勢不止而引起的經濟不均惡果；單靠增加房屋供應，只會令經濟不均更加嚴重，並對政府財政以至長遠經濟發展造成不良影響。 公營房屋單位在房屋市場上供應比例已由五成增至六成，如此公營房屋政策無疑受民粹政客歡迎，但鄰近出租公屋會有損物業價值，各區業主對在本區興建公屋自然抗拒，樓價如此偏高，更是此等業主的重要資產，有此私心並無抵觸法律，亦屬無可厚非。 若論發展新界土地，往往涉及徵收農地，及原居民及發展商所擁有的私人土地。若將土地撥作興建公屋，可獲政府賠償的吸引力遠較其他用途為低，與上述各區居民一樣，他們固不願將手上的大部份土地權益以低廉價錢售與政府興建公屋。 土地另一項棘手問題，是政府的徙置賠償方案只照顧鄉郊寮屋居民的住宿需要，而忽略其生計問題。況且當前鄉郊寮屋居民權益的代言人聲勢浩大，更與環境及保育問題關注團體結成政治聯盟。 另一方面，發展租住公屋單位的成本已大幅上漲。以往發展和銷售一個居屋單位的回報，足以支付兩個出租公屋單位的發展和修葺成本，但如今已不再足夠。 出租公屋發展成本大增，但居屋單位售價卻不可相應調高，因住戶收入並未有大幅增加。如今發展和銷售一個居屋單位的回報，只夠支付一個出租公屋單位的成本，以致政府難以提高出價收購農地，以期長遠增建出租公屋單位。 假使未能進一步開源（例如加稅），相信政府難以長遠資助發展在房屋供應中比重日增的公屋單位。 此外，公屋申請規例容許離婚後再婚者再次申請公屋單位，難免成為變相鼓勵公屋居民離婚，租住公屋計劃無形中為願意離婚的低收入住戶提供可觀補貼。這邊廂增建多些公屋單位，那邊廂促使低收入住戶對公屋的需求增加。 增加興建出租公屋單位實非善法，原因有三。第一，政府財政難以持續負擔：政府更難有能力以高價收地，及徙置鄉郊寮屋居民以縮減延誤時間。 第二，變相助長低收入家庭離婚意欲，增加對出租公屋的需求。破碎家庭增多，家庭收入不均更形惡化，整體社會經濟不均亦隨而惡化。 第三，租住公屋的家庭增多，樓價高踞不下，按揭首期高昂，房屋階梯因而打破，市民置業夢想隨之幻滅，減輕經濟不均現象的希望也就更趨渺茫。   釋放公營房屋價值 與其只知將公地用作興建租住公屋、租置計劃及居屋單位，不如設法釋放公地的潛在價值，締造多方共贏的方案。此舉涉及三方面的政策措施。 第一，將新落成的公屋單位作為自置物業出售給合資格家庭（可先租後買，售價維持不變）。所有租住公屋及居屋單位申請者均符合資格，換言之，月入低於50,500元的家庭也可申請。為合資格家庭提供的單位，可算是為處於房屋階梯中底層者而設的「上車」樓盤。 重新活化房屋階梯的關鍵，在於方便易於融資，而非提供價格折扣。將此等單位以發展成本價格發售，買家繳付半成至一成首期後，向銀行申請按揭貸款，由政府擔保（一如現時購買居屋安排）。 至於購買單位時的待補地價，則由政府提供免息（或低息）貸款，並無任何附帶到期及償債條件。此等單位經償清政府貸款後，可在市場上公開售賣。有別於居屋單位，即使地價有所升降，此等單位的待償貸款額將維持不變。 購買單位後，從有關地價所得的累計資本增益，即歸業主所有。在單位售出或已經悉數償還貸款後，政府可獲業主補償地價。在如此新安排下，政府只充當貸款人的角色，實際效果是矯正資本市場不完善之處，化解政府透過貸款成數規定避免銀行蒙受系統風險的限制。 第二，所有現時出租公屋單位，可根據同樣融資安排，售給現行公屋租戶。暫時無意購買所住單位的租戶，日後亦可以同樣條件購買。 第三，所有現有未補地價的租置計劃及居屋單位，可透過同樣融資安排補地價。 土地價值於是得以釋出，單位業主（兼買家）與政府（兼賣家）也就雙方共贏；業主可得具升值潛力的資產，在房屋階梯上升，亦可進一步改善生活。 政府身為興建公屋土地的業主，可向單位業主（債務人）收取還款，再用以發展公屋單位，從此再不用因發展公屋而背負沉重財務重擔。 發展商及投資者則有更大客路。政府由是有能力以較高價格在新界徵地，鄉郊地主自然願意將土地售與政府。 政府再不用等候經年才能回本。事實上公屋單位業主的待還貸款已成為政府資產，可通過長債方式放售，從而獲取即時收益。若以30年為期限，此等長債更有助發展流動性充裕的債券市場，其中長期利率則可作為長期借貸業務基準。 從潛藏於現有公屋單位中釋放的土地價值，現時估值約達三萬八千九百億元，幾近本地生產總值的兩倍。即使只動用其中一小部份，亦足可支付教育、醫療、社會福利，以及各類基建及項目投資所須經費的預期增長，而毋須另闢財源。 上述安排亦可大幅減輕香港的經濟不均現象，既可維護香港固有的靈活自由市場、有限度政府，以及低稅私人企業經濟制度，亦足以補貼日益增加的各類社會開支。這充份展現透過土地融資以維持公平社會與經濟繁榮的優勢，事實上全賴在普通法制度下，資本主義經濟中，土地得以成為極有價值的資源。 我竭誠希望本屆特首選舉委員會的委員能以此作為參考。

多年來，樂施會透過研究、倡議運動、公眾教育，以及資助本地組織的扶貧計劃，推動「親貧」（pro-poor）政策；從設立官方「貧窮線」、落實最低工資，以至建議低收入在職家庭津貼（低津），該會在香港的工作成績斐然。   該會無疑有些極具價值的服務，但其倡議運動、教育計劃所根據的政策研究卻是走錯方向，令人對它對政策與公眾教育的影響力引以為憂。   誠然樂施會確能理解貧窮實在牽涉各類問題，但它卻只提出隨意拼湊大雜燴式的建議，把與貧窮有關的各項因素轉化為政策目標，而因素背後的因果關係則輕輕帶過。   錯判形勢假設   舉例來說，該會成功倡議按家庭人數，以家庭入息中位數的一半為指標，制定官方「貧窮線」，貧窮線以下的收入水平界定為貧窮。但要界定貧窮，貧窮線是否理想辦法？統計貧窮線以下家庭百份比，又是否衡量人口中貧窮升降趨勢的理性指標？   樂施會亦提出低收入在職家庭津貼建議，認為是項津貼將對按官方所訂貧窮線界定的貧窮家庭有所幫助。   該會認為個人工資低即等如貧窮，主張透過增加最低工資扶貧，然而領取最低工資者是否一定來自貧窮家庭？若非如此，則提高最低工資又如何有助減貧？   樂施會倡議的本地扶貧措施為數不少，上述三項措施既已實施，不妨在此評估其成效。   根據《綜合住戶統計調查按季統計》2011年第三季至2012年第二季（法定最低工資落實初期）的數據，領取最低工資在職者，有36.4% 來自入息高於中位數的住戶；有80.5% 來自入息在收入第20百份位數以上的住戶，換言之接近官方「貧窮線」所界定的貧窮家庭。由此可見，最低工資法只能隨機抽出貧窮家庭；更有甚者，領取最低工資者，有5.8% 來自入息超過收入80百份位數的住戶。   該會的錯誤分析實由於錯誤設定工資低者必然來自低收入家庭，這顯然不符香港的社會現況，世界各地進行相關實證研究的國家，包括美國、英國、加拿大等，情況亦同有此現象。   事實擺在眼前，為何樂施會未加檢視就貿貿然展開倡議運動？從政者為求獲選或連任而支持提高最低工資，可說是不難理解，但致力扶貧的樂施會，何以支持顯然難望奏效的政策措施？「後真」（post truth）一詞近日極為風靡，但若論追本溯源，其實是存在已久，且不乏擅此道者。   樂施會對推動政府採納貧窮線不遺餘力，但以入息中位數一半作為貧窮線指標，減貧無望，遑論滅貧，更與聯合國與世界銀行公佈，要減少全球每日收入低於1美元（後經修訂為1.9美元）的貧窮人口的千禧減貧目標相去甚遠。   撥亂反正指標   在1970年的高峰期，全球37億人口之中，有22億（60.1%）每日收入低於2美元；1981年，仍有44% 世界人口活在貧窮線（經修訂後每日收入為1.90美元）以下；及至2015年，是項數字則降至9.6%。此等數字的共通之處，在於均以經生活成本調整之絕對收入水平作為界定貧窮的指標，而非根據生產力日增而導致生活水平提升的相對水平。   以絕對收入水平為指標，肯定較基於相對收入水平合理，後者較適用於衡量不均現象，而非貧窮問題。香港的「綜合社會保障援助」（綜援）計劃所定收入水平經固定生活成本調整，而非基於隨時變動的生活水平上升而不斷提高援助，簡而言之，其背後的貧窮概念，主要以絕對收入水平為依據。   要檢視相對收入水平如何不可靠，可從1985至2015年本地住戶及個人貧窮率加以分析。   《香港貧窮情況報告》指出，自2009年至2015年，貧窮線以下的家庭由541000 增至570000，但同期此等家庭中的貧窮人口則由134.8萬減至134.5萬。這些數字並未把政府扶貧措施考慮在內。   可見在本地人口仍處於增長期間，處於官方界定貧窮綫以下住戶的人口一直維持穩定。期間家庭數目增幅較大，反映小型家庭持續增加，皆因子女成年後多不願與父母同住，而新婚或再婚也是家庭數目日增的因素。   利用上述數據，可將官方「貧窮線」推回至1985年。住戶貧窮率的計算可包括政府的恆常現金福利在內，而適齡工作住戶（20至64歲）、長者住戶（65歲以上），以及經濟上活躍和經濟上不活躍住戶的貧窮率，一一可作個別估算，所得結果頗為耐人尋味。   其中至為關鍵的重點在於：適齡工作住戶與長者住戶個別估算之下，住戶貧窮率表現一直極為穩定。【圖1】顯示，適齡工作住戶的貧窮率介乎8.5% 至 13.9%，長者住戶貧窮率則介乎29.3% 至 33.3%；貧窮線下適齡工作住戶人數由370,000 增至 790,000，長者住戶人數則由111,000 升至 394,000。同期整體住戶貧窮率上升，主要在於長者住戶所佔比例持續增加。     […]

香港若如上述改革公共房屋政策，可惠及本地一半人口，不但不會有被推翻之虞，更可永久消除由經濟不均所造成的政治分化。

香港的情況與世界各地類同，離婚率在低收入家庭偏高。2011年約有51%的離婚人士（戶主年齡低於65歲）乃處於收入最低層（底部四份位數），而其中約有三份之二居於公屋。

又如2008年金融海嘯，幾乎所有經濟學者都始料不及。同年英女皇在聽取英國倫敦大學倫敦經濟及政治學院學者匯報時，就以「可怕」形容市場亂局，並發問：「為什麼沒有人留意到？」，事態嚴重若此，何以眾人皆未能察覺？

不少人作出警告，中央政府此一干預行動後果嚴重，會大大影響本地的高度自治與司法獨立性。一位法律學者提出質疑：「司法程序如此被政治程序凌駕，還有什麼人或投資者會信任本港的司法制度？」

本地的政治難關，顯然繫於問責制，此結不解，自會影響其餘兩方面。

身份界定雖看似有客觀衝量條件，事實上卻屬高度主觀，有大量社會學著作，闡釋以種族、性別或族裔作為界定個人身份的依據，往往具浮動性，會隨社會環境而產生變化。

值得注意的是，當代論者認為這與美國下調古巴食糖的進口配額，令古巴出口食糖市場日益縮窄有莫大關連。

Gordon《美國經濟增長的漲落潮》一書足以警醒世人，美國經濟經歷過長期放緩及重大政治後果，頹勢實由科技發展停滯所致。

美國政治亂局源於一場文化及道德危機，關鍵繫於民主黨的社會自由、經濟進步主義，與共和黨的社會保守、經濟自由主義的分歧。

假使特朗普未能兌現競選承諾，無法協助勞工階層擺脫困境，民主黨仍有望挽回頹勢。

在長逾180年的歷史中，共和黨在意識形態與地區發展方面，均已歷經驚人蛻變，當初致力捍衛南方黑奴制，如今反而贏得大部份非白種選民支持。

Stigler 為放寬市場規管護航，並非出於意識形態考慮，而是紮根於實証與科學理據，每每證明放寬規管成效較佳。這位經濟學巨匠與世長辭，轉瞬已四份之一個世紀，他的「俘虜論」卻依然歷久彌新。

全球化中的政治經濟一環，經濟損失只集中在少數受影響地區中的小部份人口，受影響者多屬已失業、未能置業一群。

全球化中的政治經濟一環，經濟損失只集中在少數受影響地區中的小部份人口，受影響者多屬已失業、未能置業一群。