撤空置稅不足以扭轉局面
運房局通知立法會，不會再推動空置稅的立法。市場對此並不意外，原因是市場的環境與兩年前政府想推空置稅時很不一樣。
兩年前，樓市的升勢一浪高過一浪，政府想透過徵收空置稅，促使地產商在樓宇入伙前，就悉數把新盤的單位出售。這樣，地產商就會為了早日把樓花賣出，不敢把售價訂得太高。
如今，樓市明顯受到去年的社會運動與今年的疫情衝擊，看淡後市的人遠多於看好後市的人。不用空置稅，地產商也會盡早開盤賣樓。延遲開盤不會為地產商帶來什麼好處。在這種市場環境下再推空置稅，可謂多此一舉。所以政府選擇放棄空置稅，以讓立法會去處理一些更迫切的問題。
如果兩年前政府施政的重點是遏抑樓價的話，往後的施政重點，將是穩住樓價，避免通縮。
現時，工商舖類別的樓宇可謂跌勢已成，租金已跌了三成，樓價亦跌了兩成，且至今仍不敢說已經調整完畢。住宅的樓價雖然仍在高位徘徊，但租金已守不住，遲早會拖累樓價。正是為了避免樓市崩盤，政府已先後放寬了住宅與工商舖的按揭成數上限。如今再撤空置稅，可謂是一脈相承。相信今後政府對房地產的政策，只會進一步放寬，而不可能會又再收緊。
我個人對後市的判斷，本欄早已多次論述。我認為，香港物業的使用價值，已因香港的角色受限制，而無可避免會進一步消散；至於香港物業的交換樓價，則視乎貨幣供應是否續有增加。香港的住宅樓價至今仍高踞不下，主因是全球都在QE，加上內地資金仍在不斷流入香港。如果沒有QE與北水南下，香港樓價一定沒法維持今天這個價位。
香港人如果頭腦清醒一點的話，不難看得出，香港之所以有一國兩制，是因為這樣香港才可以補內地體制的某些不足；但現在反對派已成功令到西方各國聯合制裁香港，不容香港繼續發揮補助中國經濟發展的角色，那整個香港的存在價值已大打折扣。在這種情況下，香港的房地產價值焉能不跌？
房地產是香港這百多年來積累起來的財富主要儲存方式，如果房地產價格下跌，足以令香港多年來的財富積累一下子就大幅蒸發。這足以大幅削弱香港人的消費能力與投資能力，足以陷香港於萬劫不復的境地。政府下一階段的施政，必須重點解決好如何避免整體經濟受樓市拖累的問題。
個人認為，光是撤銷空置稅的立法，只能略為減少一手市場的壓力，但抵銷不了香港的功能受到限制的負面影響，政府必須有更有效的政策吸引資金來港，才能穩住金融市場的局面。
引入投資資金，以穩住樓價
香港的樓價有很大的下調壓力。若然樓價下跌，很有機會為香港帶來通縮，政府必須採取適當的措施，穩住樓價，以免港人多年來的積累一下子被蒸發掉。
全球QE當然有助於香港樓價的穩定，但光是市場上的錢多沒有用，還要這些錢願意流入香港的房地產市場。現時最樂於把資金投放到香港房地產市場的是內地人，香港應好好利用這筆資金來穩定香港的樓市，以及與樓市息息相關的金融系統。
然而，內地實行外匯管制，即使內地有不少資金願意來港置業，也不可以隨意來港置業。我建議可以借照股票市場深港通與滬港通的方式，來為房地產市場打開這條渠道。中國政府可以容許內地資金來港買樓。條件是將來賣樓時，所有收益要原封不動地匯返內地的銀行系統。這樣，國家就不用擔心有外匯流失，而內地資金亦可參與香港的房地產市場，只是資金不可以調離中國的金融系統罷了。
具體的做法是：香港的律師樓在土地註冊署登記文件時，須向公眾披露，有關單位的資金來自大陸，故這個單位將來再買賣時，負責相關交易的律師，有責任把這個單位的賣樓收益全數匯上內地的銀行系統，才算業權清晰，情況就如律師要弄清楚上手有沒有還清銀行按揭一樣。
北京如果不放心，可指定自己信任的律師樓與地產代理公司，專門負責這類樓宇的買賣。即使交易過程中難免會有漏洞，但相對此項措施可為香港帶來的經濟成效，小小風險仍是值得冒的。北京為了支持澳門，放資金去澳門給外國的賭場賺也可以，為什麼不可以放資金來香港買在中國土地上建設出來的樓宇？
有人可能會質疑，我這項建議或許是為了自己的生意着想。老實說，我本來亦想避嫌，這個建議不提算了，但事關香港前途，才不理個人形象，看到什麼說什麼。
由於中美冷戰已無可避免，美國一定不想香港可以繼續發揮補中國體制不足的作用。其他西方國家亦可能會配合美國逐步切斷與香港的雙邊關係。香港原有的角色今後必然會受到諸多制約，在這種大環境下，香港房地產的使用價值焉能不逐步消散？為此，香港的銀行已在按揭估價上採取較為保守的態度，香港樓價下跌已無可避免。
因此，香港政府必須未雨綢繆，引入投資資金，以穩住樓價，以免港人之前積累的財富一下被大量蒸發掉。政府需要特別關注的，是怎樣避免這項措施影響民生。
我認為最簡單的做法是不許內地資金買5000萬港元或以下的住宅單位；只許這些資金買工商舖與豪宅。香港人買樓鮮有超過5000萬元以上的，所以這項措施只會穩定香港的金融系統，不會搶高普通住宅市場的樓價，影響民生。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
