據前線地產經紀的反映,近日市場上的交投極其淡靜,原因是不明朗的因素增加,買賣雙方都拿不定主意。
於買方而言,美國加息的勢頭還未完結,香港已有中小型銀行受不住壓力,率先加息0.25%,估計大銀行亦會在9月美聯儲局加息後跟隨,顯示香港的金融體系已頂不住這個水平的息差;看來,今後再不可能美國加息香港不加了。如果真是這樣,買家就不能單看眼前的供樓負擔能力,還得預期將來加息後的負擔能力。這些顧慮導致買家都想等形勢明朗一點後才做決定。
另一方面,中美貿易摩擦仍在加劇,毫無緩和跡象,發展下去必然會影響中國的經濟,導致香港的服務行業的前景亦蒙上了陰影。一般估計,香港今年下半年的經濟增長將不如上半年;而明年的加薪幅度亦會不及今年。最終必會影響買家的負擔能力與入市的意欲。
此外,全球有不少新興國家都出現走資現象,土耳其、阿根廷、委內瑞拉、印尼、印度、俄羅斯……等國家的貨幣都出現大幅的貶值,金融體系極不穩定,一場新的金融風暴正在醞釀,弄得不好,香港亦會被拖累。所以買家都不敢貿貿然入市。
二手市場影響不大
過往,市場一旦出現這種情況,業主的信心亦會受影響,放盤量會增加,要價亦會偏軟。但今次在二手市場並沒有出現這樣的情況。個別小業主的要價雖有放軟跡象,但盤源並沒有增加。以致個別平盤賣掉之後,買家又沒有多少選擇,只好接受較高的價錢。所以中原城市領先指數一直未見有明顯回落。
出現這種情況的原因,是政府的辣招,高昂的交易成本,令業主賣出樓宇後很難再有機會補回,除非樓價肯定會跌三成以上,否則賺到的價差連付印花稅也不夠。所以,由公司名義持有的物業,基本上都不肯放盤。
過去,市場有個說法,「十個牛皮,九個淡。」交投一少,急於套現的業主就只能靠減價來作競爭,導致價格拾級而落。但今天的業主,即使有放盤,亦不肯減價。結果,交投雖然淡靜,但價錢並不見有明顯的回落。
一手市場的賣方仍受市場影響
不過,這種現象主要出現在二手市場,一手市場的賣方,仍是會受市場上的利淡因素所影響的。近期,發展商的取態已不敢太過進取。每個新盤都創新高的現象已不再出現,所以,一手市場已失去了領導樓市的能力。在這種情況下,樓市在下半年最多只會在高位徘徊,很難有能力創新高。
在一手市場,除了宏觀的形勢對發展商不利外,政府新近的行政措施,如徵收空置稅,以及每次開盤最少要達售樓同意書批出的份量的20%,都對發展商形成一定的壓力。為了求量,發展商多少都得在價格上作出犧牲。
由於二手市場的價錢企得很硬,令發展商只需略為減價已有吸引力。所以,一手市場的價錢只會偏軟一些,並不致於會崩盤。所以,樓價即使在今年下半年有所調整,但不會把上半年的升幅都消化掉。今年的年尾價應仍高於今年的年頭價。2018年仍屬於一個上升年。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。