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首頁 財經 不是放鬆 是合理化樓按

不是放鬆 是合理化樓按

與其說放鬆樓按,不如話合理化樓按。漸進提升二手樓流動性,避免資金過分扭曲地分布在不同資產價格二手樓市場。

徐家健 作者: 徐家健
2020-10-04
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標籤: 二手樓市公屋合理化樓按地產霸權按揭林鄭plan業主父幹私樓累進稅首期
一手成交曾超越二手,反映二手樓流動性大不如前。(灼見名家製圖)
一手成交曾超越二手,反映二手樓流動性大不如前。(灼見名家製圖)
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早前出席團結基金有關民生民情民粹學術討論,主角是芝大師兄王于漸。「居住問題」是民生,「貧富不均」是民情,「地產霸權」是民粹。師兄重申以公屋租置計劃讓公屋戶成業主;我就重提合理化私樓樓按規管,方便在自由市場下欠父幹年輕人上車。當資產回報拋離經濟增長,私樓業主世襲比公屋租戶世襲對社會上流破壞大得多。我的觀點被報道逾周後,幾位著名財經評論員異口同聲批評目前按揭政策不合理。不敢說我的言論影響其他評論員,何況有陰謀論指這是業界背後發功。補充兩點:

其一,去年「林鄭plan」無疑方便部分欠父幹年輕人上車;其二,按揭政策仍有傳媒應關注不合理之處,當中其他評論員仍未解釋清楚。當時我問:1000萬元以上樓按,按揭比例一下子由八成跌至五成,有什麼經濟邏輯?這樣看吧,1000萬元的樓最多可借800萬元,但哪怕1000萬元以外只多一個仙,買家就只能借500萬元。換句話,倘預留400多萬元現金做首期,只要你同時找到一個「人頭」,即使遠遠無法購買一個2000萬元心頭好,卻可以投資2個近1000萬元單位。如「人頭」供應不是問題,甚至可投資5個近800萬元單位。合理嗎?

「林鄭plan」方便欠父幹年輕人上車

不要誤會,我贊同金管局以提升銀行風險管理和抗震能力為己任。但按揭政策的實行,要避免造成重大巿場扭曲。不合理按揭政策的市場效果,是嚴重拉闊細價樓和貴價樓間流動性差距,令二手樓市場兩極化。「林鄭plan」推出前,按揭政策大大打擊二手樓巿場(變相鼓勵一手樓成交,推動民粹批判「地產霸權」?)一手成交曾超越二手,反映二手樓流動性大不如前。「林鄭plan」方便欠父幹年輕人上車,同時提高細價二手樓流動性。短期來說,「林鄭plan」增加購買細價二手樓需求。長期而言,流動性有價,對於相對流動性低的貴價樓,市場要求更高投資回報率才能吸引投資者入市。故「林鄭plan」客觀效果是推低投資細價二手樓的相對回報。

與其說放鬆樓按,不如話合理化樓按。漸進提升二手樓流動性,避免資金過分扭曲地分布在不同資產價格二手樓市場。累進稅是好例子,稅率隨課稅所得額增加而級距提高,而非硬性規定高收入的所有收入都要負擔一個高稅率,減輕巿場扭曲。目前按揭規管可視為置業融資一種累進稅,一種嚴重扭曲樓市累進稅。合理地循序漸進,市價逾1000萬元私樓按揭成數,為何不可首800萬元按九成、之後800萬至1000萬元按八成、1000萬元以上餘額七成?

原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。

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徐家健

美國克林信大學(Clemson University)經濟系副教授及香港中文大學經濟系客座副教授、「經濟3.0」作者。Facebook 專頁:http://www.facebook.com/economics3.0
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標籤: 二手樓市公屋合理化樓按地產霸權按揭林鄭plan業主父幹私樓累進稅首期
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