不是放鬆 是合理化樓按

與其說放鬆樓按，不如話合理化樓按。漸進提升二手樓流動性，避免資金過分扭曲地分布在不同資產價格二手樓市場。

早前出席團結基金有關民生民情民粹學術討論，主角是芝大師兄王于漸。「居住問題」是民生，「貧富不均」是民情，「地產霸權」是民粹。師兄重申以公屋租置計劃讓公屋戶成業主；我就重提合理化私樓樓按規管，方便在自由市場下欠父幹年輕人上車。當資產回報拋離經濟增長，私樓業主世襲比公屋租戶世襲對社會上流破壞大得多。我的觀點被報道逾周後，幾位著名財經評論員異口同聲批評目前按揭政策不合理。不敢說我的言論影響其他評論員，何況有陰謀論指這是業界背後發功。補充兩點：

其一，去年「林鄭plan」無疑方便部分欠父幹年輕人上車；其二，按揭政策仍有傳媒應關注不合理之處，當中其他評論員仍未解釋清楚。當時我問：1000萬元以上樓按，按揭比例一下子由八成跌至五成，有什麼經濟邏輯？這樣看吧，1000萬元的樓最多可借800萬元，但哪怕1000萬元以外只多一個仙，買家就只能借500萬元。換句話，倘預留400多萬元現金做首期，只要你同時找到一個「人頭」，即使遠遠無法購買一個2000萬元心頭好，卻可以投資2個近1000萬元單位。如「人頭」供應不是問題，甚至可投資5個近800萬元單位。合理嗎？

「林鄭plan」方便欠父幹年輕人上車

不要誤會，我贊同金管局以提升銀行風險管理和抗震能力為己任。但按揭政策的實行，要避免造成重大巿場扭曲。不合理按揭政策的市場效果，是嚴重拉闊細價樓和貴價樓間流動性差距，令二手樓市場兩極化。「林鄭plan」推出前，按揭政策大大打擊二手樓巿場（變相鼓勵一手樓成交，推動民粹批判「地產霸權」？）一手成交曾超越二手，反映二手樓流動性大不如前。「林鄭plan」方便欠父幹年輕人上車，同時提高細價二手樓流動性。短期來說，「林鄭plan」增加購買細價二手樓需求。長期而言，流動性有價，對於相對流動性低的貴價樓，市場要求更高投資回報率才能吸引投資者入市。故「林鄭plan」客觀效果是推低投資細價二手樓的相對回報。

與其說放鬆樓按，不如話合理化樓按。漸進提升二手樓流動性，避免資金過分扭曲地分布在不同資產價格二手樓市場。累進稅是好例子，稅率隨課稅所得額增加而級距提高，而非硬性規定高收入的所有收入都要負擔一個高稅率，減輕巿場扭曲。目前按揭規管可視為置業融資一種累進稅，一種嚴重扭曲樓市累進稅。合理地循序漸進，市價逾1000萬元私樓按揭成數，為何不可首800萬元按九成、之後800萬至1000萬元按八成、1000萬元以上餘額七成？

原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。