國際公共政策顧問機構Demographia最新發布的2025年《國際房屋負擔能力》報告再度將香港列為全球樓價最難負擔的城市，這已是香港連續15年位居榜首。報告顯示香港的樓價收入比中位數達14.4倍，意味着市民需要不吃不喝14.4年才能買得起樓。然而，這份廣受引用的國際報告對香港住房狀況的評估存在明顯偏差，未能全面反映香港獨特的房屋政策與市場實況。
報告提及香港的部分，特別提到：「中國中央政府已明確要求香港改善住房負擔能力並增加住房面積，而香港的住房面積在全球範圍內是最小的。為了應對這一挑戰，香港正在推進兩項大型計劃，以大幅增加住房存量，包括北部都會區及明日大嶼，認為這些新增的住房單位有望緩解香港仍然高企的住房成本問題。」雖然報告指出香港住房負擔有所改善，但仍與其他城市有一段距離，明顯最少忽視三個重要因素。
忽視公營房屋 不恰當比較
首先，報告最顯著的盲點在於完全未將香港龐大的公營房屋體系納入考量。香港現有約80萬個公屋單位，容納超過200萬人口，這些單位的租金僅佔住戶收入約10%，遠低於私人市場的負擔水平。然而，報告卻以整體收入中位數與私人市場樓價作比較，這種計算方式嚴重扭曲了實際情況。若僅計算私人住宅市場的數據而忽略這一龐大公營房屋市場，無異於將香港與缺乏公共住房政策的城市進行不恰當的比較。正如比較醫療體系時不能只計算私人醫療開支而忽略公立醫院服務，影響國際社會對香港的印象。
第二，報告忽視香港另一重要住屋政策──居者有其屋計劃。居屋作為香港特有的住房階梯，以低於市場價格30至50%的水平出售給符合資格的家庭，最新一期居屋平均售價介乎143至467萬元，平均售價大約270萬元，即十多萬亦有機會上車，對一個在職場打滾多年的年輕人也不是太難事。這與報告中「不吃不喝14.4年才能上車」的結論形成強烈反差。居屋制度設計精巧，特別通過「綠表」制度鼓勵公屋居民向上流動。公屋住戶可優先以更優惠條件購買居屋，形成社會向上流動的路徑。
最後，報告對香港近年推出的多項住房創新措施未有着墨。今屆政府大力推動的過渡性房屋、簡約公屋等政策，已為數以萬計的家庭提供臨時住房解決方案，有效緩解基層住屋壓力。同時，政府放寬強拍門檻，增加舊區重建進度，持續增加市中心住宅供應，這些動態變化在報告中均未獲充分反映。
分析新加坡更詳盡全面
相比之下，報告對新加坡住房政策的分析則詳盡得多，對組屋制度有深入討論。這種不對等的分析深度，令人質疑其研究方法的客觀性。報告雖提及香港未來的北部都會區和明日大嶼計劃，但對已實施的政策成效評估不足，顯示其對香港住房政策的理解停留在表面層次。
無可否認，香港地少人多，住房問題並不容易解決，但解決之道在於理性分析而非誇大表述。政府應更積極向國際社會解釋本地住房政策的獨特性，同時持續優化現有房屋政策，尤其在公營房屋興建上，增加居屋的比例，增強住房階梯的流動性。
