按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」

最近香港房地產物業價格再反覆飆升，而中小型單位升幅顯著，更出人意表。在主理財金之官員唱和下，金融管理局在2月底又再推出「逆週期措施」，是五年多以來第七次收緊置業按揭指示（俗稱「辣招」），調控銀行信貸風險。財金官員未能釋懷者，應是美國利率調頭攀升，似乎迫在眉睫，而聯邦儲備局主席早前公開評論，用詞審慎，更加深其疑慮，惶恐物業按揭重蹈97亞洲金融風暴之覆轍。

 

其實，特區政府2012年換屆後，多番擴大特別印花稅範圍，針對境內外投資者，炒賣早已絕跡，即使加息來勢洶洶，也不會歷史重演。市場正好趁機休養生息，讓供求對配恢復平衡，反而再三緊箍住房按揭，只會影響大眾市民置業安居計劃，令「換樓鏈」被打斷，不但無助房地產市場降溫，更對退休保障影響深遠，枉招民怨。

 

 

置業按揭在香港已有50多年歷史，可追溯至上世紀60年代，以配合多層多單位住房發展，應付人口激增之强大需求。其本質與家用電器等消費品租購乃異曲同工。消費者按月繳納「租金」，獲取物品使用權，期滿後取得擁有權，貨銀兩訖。同樣道理，業主將物業抵押融資，交出處置權，按月清還本息，期滿後銀主之押品「扣質權」失效，將完整業權歸還業主。

 

不過，租購銀碼不大，多由經銷商自行融資，而按揭現以百萬元計，需由銀行融資，況且物業牽涉土地業權，買賣受法律約束，遠較租購複雜。此外，經銷商多以本身資金融資促銷，但銀行則以客戶存款融資，伸引出保障存戶權益之課題。因此，銀行監管當局制定指示，給借貸雙方有所依隨，實無可厚非。

 

 

置業按揭之特色，是每期還款額固定，讓借款人周轉有預算。而每期還款額，由三個基本參數決定，即是本金、年期、利率，三者互相關聯。本金是由物業估值與按揭成數釐定，所謂「估值」是即時交吉放售可得之市價，不一定是成交價。至於按揭成數，並無公認準則，但九成應是上限，因為置業者也需有合理承擔（即是自付首期），始應獲取融資。借款人之還款能力，視乎其固定收入而定，一般以半數負擔為準則，若超越過多，需個別謹慎處理。

 

至於年期，市場各有準則與習慣，但多以30年為限，皆因借款人一般在20來歲加入職場，在30歲左右有能力置業，成家立室，距離通常退休年齡60歲約30年。利率也是市場各有準則與習慣，有浮動也有固定，並以前者較為普遍，因為靈活性較高。故此，銀行多以最優惠貸放息率為基礎，以活期儲蓄存款作資金匹配，因為兩者同步。

 

香港早年時，置業按揭條件頗苛，年期約七年，利率浮動，以最優惠貸款息為基礎，而且最低是一分（10% pa） 。隨市場需求殷切，年期於70年代及80年代再三放寬，促使房地產市場不斷發展。現今，年期20年以上已甚普遍。至於利率結構，亦在80年代隨着競爭擴大而撤銷下限，後來更有銀行推出同業拆息為基礎之選擇，惜未成氣候。

 

 

物業與商品不同，樓價短期或受供求反覆而起落，但長期隨地價上漲及建築成本增加而升值。因此，市民若未能受惠於公營房屋福利，即使節衣縮食，也置業求安居，待他朝退休後有蔽身之所。所以置業按揭實質上與租賃貸款無異，以借款人現金收入流轉為批核基礎，而且只要物業維修保養得宜，樓齡折舊並不影響抵押品市值，更勝租賃貸款一籌。從銀行之角度看，置業按揭是一門需求大，風險低，回報穩，信用佳、素質高之貸放生意，只要資金成本低，客路廣，就業市場穩定，便大有可為。

 

置業按揭之特色是每期還款固定，而且息隨本減。按理信貸風險也隨時日遞減，因為原始按揭比率亦同步減低。而且，樓價向來是大漲小回，實際按揭成數更低。以表1舉出之個案作例證：假設七成原始按揭，分30年即360期攤還，年息2.75厘。在還款36期後，按揭成數將下降至65%；在108期後，將下降至54%；在180期後，將下降至42%。假設樓價平均每年上升5%，同期按揭成數更將下跌至56%、35%及20%不等，借貸風險同步降低。

 

此外，只要就業市場穩定，負擔比率應跟隨每年加薪而回落。且再舉上述個案為例，假設原始負擔比率是50%，以每年平均加薪5%計算，在還款36期後，負擔比率將下降至43%；在108期後，將下降至32%；在180期後，將下降至24%，拖欠風險更低。

 

 

置業按揭是抵押貸款，但實質風險並非押品市值與按揭比率，而是借款人之收入與就業，再伸引至其職業及行業，甚至經濟狀況，因為自住物業是大眾市民最貴重的資產。故此，風險控制之重點是審批及還款過程，只要妥善把關，並及早追收拖欠，便能掌握關鍵。所以職位高低並不主宰信貸風險，收入是否穩定，職業有無保障方是癥結。

 

經濟平穩增長，樓價薪俸穩步上揚，令業主得益，有財力換樓，應付家居需求，改善住房素質。沿用表1置業個案為例，假設業主在30歲首次置業，樓價500萬元，借貸350萬元，其後售舊換新，將舊樓套現悉數用作新樓首期，原按揭條件不變，只是還款年期前後合計仍維持360期（表2）。若業主在108期後換樓，舊樓約值775萬元，套現清還原按揭後，淨所得約500萬元，悉數用作首期，而新樓應可借貸約400萬元，即市值約900萬元。此外，業主在15年後借貸能力（換樓意欲）將下降，因為退休年齡愈近，還款期數遞減之影響愈大。換樓鏈對房地產市場興旺舉足輕重，因為低價樓有承接，高價樓始有成交，小單位有市，大單位始有盤。

 

綜合上述分析，成熟置業按揭市場，具備多項有利條件，經濟增長平穩，各行各業興旺，市民就業率高，職業有保障，收入穩定，換樓鏈運行順暢。香港向來條件完備，風險分散，信貸素質甚高，無怪外資銀行也趨之若騖。近年，市民抱怨置業難，租住也不易，並非是市場波動之故，而是房地產政策反覆，居者有其屋（置業），與居者有其所（租住），孰先孰後，舉棋不定，引至市場供求錯配失衡。稅務「辣招」頻出，「管理」需求，效應卻曇花一現，樓價反覆，大漲小回。金融「辣招」再三緊箍按揭，反打亂「換樓鏈」及上進階梯，影響深遠，實非長治久安之策，財金官員實應三思。