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首頁 財經 按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」

按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」

其實,特區政府2012年換屆後,多番擴大特別印花稅範圍,針對境內外投資者,炒賣早已絕跡,即使加息來勢洶洶,也不會歷史重演。市場正好趁機休養生息,讓供求對配恢復平衡,反而再三緊箍住房按揭,只會影響大眾市民置業安居計劃,令「換樓鏈」被打斷,不但無助房地產市場降溫,更對退休保障影響深遠,枉招民怨。

陸觀豪 作者: 陸觀豪
2015-06-08
金融觀察

按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」

按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」

按揭「辣招」反打斷「換樓鏈」
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最近香港房地產物業價格再反覆飆升,而中小型單位升幅顯著,更出人意表。在主理財金之官員唱和下,金融管理局在2月底又再推出「逆週期措施」,是五年多以來第七次收緊置業按揭指示(俗稱「辣招」),調控銀行信貸風險。財金官員未能釋懷者,應是美國利率調頭攀升,似乎迫在眉睫,而聯邦儲備局主席早前公開評論,用詞審慎,更加深其疑慮,惶恐物業按揭重蹈97亞洲金融風暴之覆轍。
 
其實,特區政府2012年換屆後,多番擴大特別印花稅範圍,針對境內外投資者,炒賣早已絕跡,即使加息來勢洶洶,也不會歷史重演。市場正好趁機休養生息,讓供求對配恢復平衡,反而再三緊箍住房按揭,只會影響大眾市民置業安居計劃,令「換樓鏈」被打斷,不但無助房地產市場降溫,更對退休保障影響深遠,枉招民怨。
 

置業按揭已有多年歷史

 
置業按揭在香港已有50多年歷史,可追溯至上世紀60年代,以配合多層多單位住房發展,應付人口激增之强大需求。其本質與家用電器等消費品租購乃異曲同工。消費者按月繳納「租金」,獲取物品使用權,期滿後取得擁有權,貨銀兩訖。同樣道理,業主將物業抵押融資,交出處置權,按月清還本息,期滿後銀主之押品「扣質權」失效,將完整業權歸還業主。
 
不過,租購銀碼不大,多由經銷商自行融資,而按揭現以百萬元計,需由銀行融資,況且物業牽涉土地業權,買賣受法律約束,遠較租購複雜。此外,經銷商多以本身資金融資促銷,但銀行則以客戶存款融資,伸引出保障存戶權益之課題。因此,銀行監管當局制定指示,給借貸雙方有所依隨,實無可厚非。
 

每期固定還款助周轉

 
置業按揭之特色,是每期還款額固定,讓借款人周轉有預算。而每期還款額,由三個基本參數決定,即是本金、年期、利率,三者互相關聯。本金是由物業估值與按揭成數釐定,所謂「估值」是即時交吉放售可得之市價,不一定是成交價。至於按揭成數,並無公認準則,但九成應是上限,因為置業者也需有合理承擔(即是自付首期),始應獲取融資。借款人之還款能力,視乎其固定收入而定,一般以半數負擔為準則,若超越過多,需個別謹慎處理。
 
至於年期,市場各有準則與習慣,但多以30年為限,皆因借款人一般在20來歲加入職場,在30歲左右有能力置業,成家立室,距離通常退休年齡60歲約30年。利率也是市場各有準則與習慣,有浮動也有固定,並以前者較為普遍,因為靈活性較高。故此,銀行多以最優惠貸放息率為基礎,以活期儲蓄存款作資金匹配,因為兩者同步。
 
香港早年時,置業按揭條件頗苛,年期約七年,利率浮動,以最優惠貸款息為基礎,而且最低是一分(10% pa) 。隨市場需求殷切,年期於70年代及80年代再三放寬,促使房地產市場不斷發展。現今,年期20年以上已甚普遍。至於利率結構,亦在80年代隨着競爭擴大而撤銷下限,後來更有銀行推出同業拆息為基礎之選擇,惜未成氣候。
 

樓價可隨地價及建築成本升值

 
物業與商品不同,樓價短期或受供求反覆而起落,但長期隨地價上漲及建築成本增加而升值。因此,市民若未能受惠於公營房屋福利,即使節衣縮食,也置業求安居,待他朝退休後有蔽身之所。所以置業按揭實質上與租賃貸款無異,以借款人現金收入流轉為批核基礎,而且只要物業維修保養得宜,樓齡折舊並不影響抵押品市值,更勝租賃貸款一籌。從銀行之角度看,置業按揭是一門需求大,風險低,回報穩,信用佳、素質高之貸放生意,只要資金成本低,客路廣,就業市場穩定,便大有可為。
 
置業按揭之特色是每期還款固定,而且息隨本減。按理信貸風險也隨時日遞減,因為原始按揭比率亦同步減低。而且,樓價向來是大漲小回,實際按揭成數更低。以表1舉出之個案作例證:假設七成原始按揭,分30年即360期攤還,年息2.75厘。在還款36期後,按揭成數將下降至65%;在108期後,將下降至54%;在180期後,將下降至42%。假設樓價平均每年上升5%,同期按揭成數更將下跌至56%、35%及20%不等,借貸風險同步降低。
 
此外,只要就業市場穩定,負擔比率應跟隨每年加薪而回落。且再舉上述個案為例,假設原始負擔比率是50%,以每年平均加薪5%計算,在還款36期後,負擔比率將下降至43%;在108期後,將下降至32%;在180期後,將下降至24%,拖欠風險更低。
 

收入與就業主宰信貸風險

 
置業按揭是抵押貸款,但實質風險並非押品市值與按揭比率,而是借款人之收入與就業,再伸引至其職業及行業,甚至經濟狀況,因為自住物業是大眾市民最貴重的資產。故此,風險控制之重點是審批及還款過程,只要妥善把關,並及早追收拖欠,便能掌握關鍵。所以職位高低並不主宰信貸風險,收入是否穩定,職業有無保障方是癥結。
 
經濟平穩增長,樓價薪俸穩步上揚,令業主得益,有財力換樓,應付家居需求,改善住房素質。沿用表1置業個案為例,假設業主在30歲首次置業,樓價500萬元,借貸350萬元,其後售舊換新,將舊樓套現悉數用作新樓首期,原按揭條件不變,只是還款年期前後合計仍維持360期(表2)。若業主在108期後換樓,舊樓約值775萬元,套現清還原按揭後,淨所得約500萬元,悉數用作首期,而新樓應可借貸約400萬元,即市值約900萬元。此外,業主在15年後借貸能力(換樓意欲)將下降,因為退休年齡愈近,還款期數遞減之影響愈大。換樓鏈對房地產市場興旺舉足輕重,因為低價樓有承接,高價樓始有成交,小單位有市,大單位始有盤。
 
綜合上述分析,成熟置業按揭市場,具備多項有利條件,經濟增長平穩,各行各業興旺,市民就業率高,職業有保障,收入穩定,換樓鏈運行順暢。香港向來條件完備,風險分散,信貸素質甚高,無怪外資銀行也趨之若騖。近年,市民抱怨置業難,租住也不易,並非是市場波動之故,而是房地產政策反覆,居者有其屋(置業),與居者有其所(租住),孰先孰後,舉棋不定,引至市場供求錯配失衡。稅務「辣招」頻出,「管理」需求,效應卻曇花一現,樓價反覆,大漲小回。金融「辣招」再三緊箍按揭,反打亂「換樓鏈」及上進階梯,影響深遠,實非長治久安之策,財金官員實應三思。
 
表1:按揭比率及負擔比率變動(年息2.75%模式)註:*以樓價每年上漲5%計。
 
表2:換樓負擔能力推算 註:*還款期數前後合計360,以餘額推算。

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陸觀豪

退休銀行家,曾任本地上市銀行常務董事,具30年實務經驗。退休後從事金融研究,最近與中文大學教授合作,研究大中華金融發展,並在《信報》及《信報月刊》定期發表文章。
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