編按：發展局局長甯漢豪11月9日出席市區重建局主辦、灼見名家協辦的共議·共建·共創──構建高質量香港宜居新格局研討會，以下為發言全文。
今年是國家「十五五」規劃開局之年，特區政府亦首次制訂香港五年規劃，緊密對接國家「十五五」戰略規劃。談到城市規劃，我嘗試把工作歸納成三個主要範疇：第一，加速推進北部都會區建設，引領空間格局優化，持續造地、建立土地儲備；第二，切實提升民生福祉，以新思維推動舊區更新，強化樓宇安全治理；第三，提升整體城市治理水平，強化防災、滅災、救災能力，完善相關資訊系統。接下來我圍繞這三方面分享重點內容，方便大家在會上以及往後展開深入討論。
首先談北部都會區的建設。北都在香港五年規劃內獨立成章，足見其發展重要性。我們目標把北都打造成宜居、宜業、宜遊的都會區，進一步增強香港整體競爭力、發展動能，提升市民生活質素。
牛潭尾料明年上半年啟動工程
北都合共有九個新發展區，基建設施、住宅項目、產業用地平整各項工程都在全速推進。當中有四個新發展區已經進入全速建設階段，包括古洞北／粉嶺北、洪水橋／厦村、元朗南、新田科技城及河套，涉及土地約800公頃。第五個新發展區牛潭尾，將於明年上半年啟動工程，香港第三間醫學院亦會落戶該處。其餘四個新發展區，即流浮山、打鼓嶺、凹頭、馬草壟，會在今年及明年陸續啟動法定規劃及相關程序。
五年規劃明確，北都以大學城作為發展主線，匯聚教育、科技、產業、人才、宜居社區五大元素，推動教育、科技、人才一體化發展。北都三座大學城分別位於洪水橋、新田牛潭尾一帶以及打鼓嶺一帶，總規劃面積擴展至超過1000公頃，當中300公頃為校園用地。政府剛公布洪水橋大學城當中26公頃校園用地，邀請專上院校提交發展建議，目標明年年初敲定第一批校園用地的分配方案。
河套香港園區的「河套學研壹號」一號大樓，將於今年底落成，作為大學城的啟動旗艦，聚焦研發工作。沙嶺數據園區亦已動工，為智算產業發展提供支撐。
設產業園公司 引領市場力量
產業配套方面，政府今年先後設立兩間全資擁有的產業園公司，分別負責洪水橋產業園以及新田科技城的建設營運。這類非法定公司的優勢，是既有政府政策引領，同時可以靈活運用市場力量。
為加快北都發展，政府制訂專屬法例，從法律層面拆牆鬆綁，實現提速提效。《北部都會區發展條例草案》於2026年7月刊憲，現已完成逐條審議，將於短期內在立法會恢復二讀。感謝立法會議員高效率審議這條法案，提速並不等於馬虎，議員審議之後我們亦提出多項修訂，令條例更為完善，法案有機會很快獲得通過。法案通過後，我們會隨即提交第一批五條附屬法例，涵蓋城市規劃、收地補償、建築工程審批、噪音管制、跨境流動，簡化流程，方便工程推展與產業進駐，藉此吸引更多產業落戶北都。
除立法之外，我們採用多元發展模式，其中包括片區開發。我們揀選具商業價值的住宅及產業用地，搭配公共設施，交由發展商做綜合開發。首個片區開發試點位於洪水橋，今年8月已經成功批出。中標財團負責平整及發展三幅住宅用地，興建約3000個住宅單位；同時會在企業及科技園用地興建智慧現代物流中心，由京東集團擔任龍頭企業進駐。
據財團估算，項目總投資約168億元，可帶來超過6000個就業崗位。洪水橋片區的成功，證明模式可以促成不同板塊企業合作，不只有傳統地產商，亦有各類產業參與。我們希望將模式複製到北都其他地點，下一個目標是粉嶺北片區，爭取在今年底啟動招標工作。
政府主導土地供應
發展同時，北都非常重視城鄉共融，做到發展與保育並存。除了政府工務工程改善鄉郊環境，我們亦要善用民間智慧，塑造北都城市與鄉郊交融、發展保育並存的獨特都會面貌。政府計劃短期向立法會財務委員會申請撥款，設立2億元的北都城鄉共融基金。基金交由民間組織申請使用，推動城鄉共融項目，例如活化特色村屋成為餐飲、民宿設施，建設文物徑，梳理北都鄉鎮歷史。在政府硬件工程以外，補充軟件配套，講好北都鄉村歷史故事。
至於持續造地、建立土地儲備，政府堅持主導土地供應，滿足社會及經濟發展需求，按年更新未來十年熟地產量預測，提升土地供應的可預測性及透明度。賣地表會每年公布，推地節奏會因時制宜。我們會透過年度賣地表，結合鐵路物業發展、市區重建局項目等多個土地來源，有序向市場供應土地。
接下來講第二個範疇，舊區更新。開發新發展區可以推動香港邁向更宜居，舊區更新同樣重要，已經到了必須重視的關鍵時刻。我們要用新思維推動舊區更新，把握新區發展的機遇支援舊區重建，破解舊區基建容量飽和、難以重建的瓶頸。
香港樓宇老化問題嚴峻，過去十年，樓齡50年或以上樓宇每年增加約500多幢，但每年完成重建只有約160多幢。面對挑戰，政府需要聯合公營及私營機構一起推進市區更新，市區重建局是我們極其重要的合作夥伴。過去25年，市建局開展大量項目，工作不單純是大樓重建，而是整個社區更新。
預留三幅地 研樓換樓替代方案
在以新發展區支援舊區重建方面，我們已經在北都古洞北、粉嶺北預留三幅土地，供市建局研究興建住宅單位，作為未來「樓換樓」計劃的替代單位，給受重建影響業主，提供金錢補償以外另一個選擇。但當中存在現實挑戰：怎樣吸引習慣舊區生活的住戶願意遷往新發展區？這方面我們非常希望在座各位在研討會上提供意見。我們明白僅僅三幅土地並不足夠，但需要有實際地塊，市建局才能夠開展估算與方案設計。如果機制運作成效理想，政府願意在新發展區預留更多土地，供市建局推行樓換樓。
市區重建不能只依賴市建局。過去十年數據顯示，市建局帶來的重建住宅僅佔整體約兩成，其餘八成來自私人市場，私營機構參與舊樓重建十分關鍵。2024年我們修訂強拍條例，降低強拍申請門檻，鼓勵業主與發展商收購舊樓申請重建。我們認為措施仍有補充空間，於今年8月、9月相繼推出跨區地積比率轉移以及為期五年的額外地積比率先導計劃，簡單來說，就是向願意重建的私人物業持有人提供額外地積比誘因。這兩項創新政策獲得業界和評論界支持，亦有議員建議進一步放寬。我們歡迎業界提供實際反饋，證明措施可以落地產生項目，我們才有理據考慮進一步放寬。
市況波動之下，維持市建局的重建動力尤為關鍵。發展局正與市建局一同全面檢討「同區七年樓齡」現金賠償政策，以及樓換樓整套機制。可以預見檢討會遇到阻力，現行的七年樓齡賠償很大機會不會維持現有優厚水平，社會會出現不同意見。我們需要在理性的環境下討論，制訂替代方案，重點是給予受影響業主選擇空間，讓制度可以持續運行。
新設樓宇維修局 市建局助前期籌備
另外，我們正改革樓宇復修策略，成立政府主導的樓宇維修支援及服務局，深度介入大型樓宇維修的招標、評標以至施工監管，為業主提供支援；同時修訂《建築物條例》，加強對業界的規管，保障大型維修工程質量。或許有人會認為，新機構成立可以減輕市建局負擔，實際上對市建局的期望反而更高。在樓宇維修支援及服務局尚未成立前，市建局需要協助政府做前期籌備；支援局正式運作之後，市建局要更加聚焦重建策略的檢視與落實。大型樓宇維修、重建兩條工作線要同步大力推進，當中牽涉大量執行細節，未來數月我們會陸續與持份者溝通，向社會解釋政策細節。
簡單介紹第三個範疇：城市治理與防災救災，這也是構建高質量香港宜居新格局重要部分。我們推動數碼化及基礎設施韌性升級，研發AI模型，建設智慧水浸預測及預警系統，實時整合水文、降雨、潮汐數據，快速模擬水浸風險。香港多山，我們的山泥傾瀉防治工作在國際間表現不俗，但面對難以預測的極端天氣，不能夠自滿。我們會繼續按照風險為本原則，系統推動防治山泥傾瀉工程，引入創新智慧科技，全方位管控斜坡安全。
總括而言，構建高質量香港宜居新格局，必須新舊並重。我們既要有北都這項前瞻宏大的新區發展開創未來，亦要持續不懈推動舊區活化更新，同時提升樓宇安全和城市治理水平。多個範疇的改革與落地工作需要同步推進，正正需要政府、市建局、業界及各持份者共議、共建、共創。
