生而為人。每天，和家人講「拜拜」，但當意外或「灰犀牛」突襲，拜拜就成為永別，所以要珍惜和至親在一起的分秒。
2025年香港大埔宏福苑大火，千多個家庭受害，161人逝世：許多居民早上和家人分開，下午回家，已陰陽相隔。
如果居所着火，家當被燒光光，怎辦？災民們在衣食住行安頓後，要面對的是長期法律鬥爭。
身份證明、樓契、按揭、遺產、管理、追責訴訟
律師朋友一起組織義工團，往宏福苑送物資，我說：「除了碎片式的幫忙，最好是成立法律小組，持續協助他們排難解紛。你看，發生於2012年的南丫撞船海難39人死亡，可惜至今十多年了，官司還沒完沒了。」
那麼，當家園被毀，火災災民將面對哪些法律問題？
家裏的東西被燒掉後，第一件事就是補辦個人身份證明文件。香港的入境事務處存有市民的身份資料，故此不用擔心；而外國政府，一般都接受入境事務處文件的notarized certification（國際公證證明），故此，補領如外國護照等事宜，不會太困難。
房子的樓契焚毀了，怎麼辦？香港的法律接受Statutory Declaration for Lost Title Deeds（遺失樓契的宣誓），而樓契的認證副本（certified copies），則可向地政總署補辦，不過，香港許多銀行不理會法律，堅持拒絕為遺失了樓契的物業提供按揭，故此，金融管理局要訓示銀行業界，受祝融之災的物業，必須特事特辦，予以按揭貸款。
當災民的單位仍有按揭，但作為抵押物的單位已被燒毀，怎辦？一般來說，銀行做按揭的時候，會強制業主購買火災保險，故此，當業主沒有能力還款給銀行，他們可要求保險公司賠償，然後拿賠償的金額，還款給銀行。但是，如果保險公司的賠償金額並不足以支付按揭餘數，銀行有權追收災民的欠債差額，面對這法律問題，恐怕又要金融管理局出手，要求銀行撇賬，以免災民走投無路。
大埔災民中，罹難的有些是單位戶主，但當家人向法院申請遺產承辦的時候，許多關係證明文件，因為已被火燒毀，未能提供給法院審核，故此法院應當靈活處理。而另一種情況，是遺囑正本在火災被燒掉，那麼，只好尋求當年處理遺囑的律師行幫忙，看看有沒有保留遺囑的副本？法院通常不接受副本作為證據，不過，在火災的特殊情況下，法院當局可否網開一面，仍批准一些因火災而證據不足的遺產承辦申請？
一個屋苑的管理，會涉及多份分判合約，例如清潔、園藝、升降機維修等等，這些合約是否法律上依然有效？作為屋苑的業主，又會否繼續為這等合約承擔法律責任？政府已解散大埔宏福苑業主立案法團，委派了另一公司為管理人，擔任管理責任，不過，以上的法律問題，仍然要業主們逐一釐清。
最後，便是災民追究引致今次意外的刑事及民事責任：這些法律程序可能包括死因調查、警方犯罪檢控、ICAC的貪污檢控、競爭事務委員會的圍標檢控、災民在民事上的集體訴訟，包括起訴negligence（疏忽）及breach of statutory duty（違反法定職責）等法律賠償，這些程序，既昂貴又複雜，更費時、費力。
火災後，屋苑滿目瘡痍，災民流離失所，還要面對數年以至十數年的種種法律及司法程序，我非常同情他們，但願在他們面對未來種種的法律難題時，法律界朋友能夠長期支援宏福苑的家庭……
屋苑管理 須破舊立新
我是現居屋苑的業主管理委員會成員，面對屋苑大大小小的管理問題，「頭都痛埋」，這份義務工作需要公正、公開地執行，絕對吃力不討好。大部分香港屋苑的業主都不願意「攞苦嚟辛」，分擔屋苑的管理工作，但是，這些漠不關心的態度正好讓壞人有機可乘，透過選舉舞弊及其他漏洞（例如許多無知業主隨便簽署的proxy（授權書）），曲線地控制業主立案法團或業主委員會的維修招標，然後進行非法勾當。大廈維修及管理的巨大開支，是一塊可口的「肥豬肉」，如果屋苑管理公司也「衰埋一份」跟這些害群之馬串通，那些違規、貪腐、拿好處的敗行，久而久之，便會造成如今次大埔火災「物先腐而後蟲生」的慘劇。
政府應該利用今次大埔火災的policy window，認真檢視目前香港數萬幢樓齡超過30年樓宇的管理及維修等刻不容緩的朽壞問題，然後，突破地、革新地、前瞻地在下列三方面作出屋苑維持及管理的破舊立新：
政府部門的分工架構及合作；
目前大廈管理的有效性，例如是否達到財政制約與廉潔（舉例，把管理及招標金錢細節「陽光化」）；及
屋苑大型維修工程「到位」的支援和監督。
政府部門權責不清點算？
目前，執行屋苑的管理及維修工作，市民面對的政府部門架床叠屋，有些投訴連政府部門之間也攪不清楚權責，問題彈來彈去。它們包括：
民政事務總署（如有關成立樓宇管理組織）
物業管理業監管局（如有關物業管理公司的投訴）
屋宇署（如有關樓宇安全）
環境保護署（如有關施工噪音）
消費者委員會（如涉及維修合約條款）
消防處（如有關走火梯安全）
機電工程署（如有關升降機安全）
勞工處（如有關施工欠安全的情況）
市區重建局（如有關維修的技術支援）
屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處（如有關樓宇滲水）
地政總署（如有關違反地契用途）
警務處（如有關非法行為，包括偽造證書）
廉政公署（如有關利益貪污）
競爭事務委員會（如有關施工圍標）
渠務署（如水浸）
土力工程處（如山坡維修）
食環署（如有關屋苑外圍垃圾）
以上事情，既專業、又複雜，法例多多。我作為律師，要跟進屋苑管理及維修的種種事宜，「頭都大埋」，經常和政府不同部門「氹氹轉」，更遑論一個小市民如何有能力處理眾多技術難題。特別是當問題出自一些「三無大廈」（無業主立案法團、無任何居民組織、無聘請物業管理公司），那就更只好「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，而那些有心「搵食」的業主、管理公司及壞人，自然乘虛而入，大咬特咬！
所以，目前的情況確實不理想，政府有必要成立一個跨部門的綜合監管支援單位，協助那些赤手空拳而又缺乏專業知識的小業主和一些慣於在數以億元計維修中欺詐的「惡勢力」戰鬥！
重中之重，務請大家洗心革面，香港人不應各家自掃門前雪：對於屋苑的事情，平日漠不關心，到了出事身受其害後，才奔走呼號；正如Carole King所唱：It's too late. Baby, it's too late!
