2026年8月20日，許家印被判無期徒刑。一周後的8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局三部門聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，中國人民銀行、金融監管總局同步印發《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》。兩份文件同日發布、同日施行。
判決是對過去的交代，新規是對未來的回答。監管在思考，如何避免下一個恒大？必然要從源頭上解決問題。最後給出的答案也很明確，加強對房企資金管理，徹底終結高槓杆、高負債、高周轉的「三高模式」。
一切不得不從預售制開始。
從預售制到保交樓
預售制從香港引進。香港地少人多，房子嚴重供不應求，政府和開發商都囤地惜售，造成了供需關係的失衡。居民把搶到房作為福利，開發商也擁有巨大的話語權。預售成為香港模式的精髓，房子還沒蓋好，就能賣「樓花」，開發商提前鎖定收益。這套機制以更寬鬆的方式被引進內地，在城市化大建設階段（1990年代到2010年代）發揮了巨大作用。
開發商們資金不夠，可以靠預售款提前回流資金，加快周轉，增大投資額度，多蓋房子；地方政府透過賣地獲得財政所需的資金，並透過開發商蓋樓，推動城市基礎設施建設──包括住房、辦公、零售、文娛等一體化建設。銀行透過最大化盤活開發商的資金，擴大了自身收益。開發商、金融機構、地方政府，三者缺一不可──這就是那時代的模式。
但預售制要求強監管。一旦監管缺位，就可能變形走樣，本末倒置。開發商為了開發更多的土地，或者為了補足流動性，可能「拆東牆、補西牆」，挪用預售款，暫時性掏空項目。地方政府為了招商引資，競相提供更加寬鬆的預售監管條件（地方政府以不好的方式「內卷」的典型負面案例）；銀行為了爭取客戶，擴大業務，也爭相降低資金監管門檻，為開發商提供便利。
在城市大建設階段，人們認為一切都是合理的。沒有預售制及其配套的政策，包括房地產信貸管理政策，就沒有當時的城市硬件大發展。從寫經濟史的角度看，這確實是當時的歷史。
但各個方向都在變形走樣。開發商、金融機構、地方政府對預售資金的管理過度寬鬆，最終造就了「一個鍋蓋掩十個鍋」的高負債、高杠桿、高周轉的模式。一旦房價增速放緩，需求出現疲軟，個別開發商資金鏈出現問題，開始爆雷，行業受到傳導，整體出現問題。
一覺醒來，購房者發現，明明自己簽了預售合同，還着按揭，卻發現買回來的房子永遠蓋不出來，弄得錢房兩空。問為什麼？答：項目上已經沒錢了，預售資金被挪用了。
過去幾年的住房爛尾潮，根子就在這裏。一邊有無數的爛尾項目，另一邊有開發商無數的新投土地、投資性房地產、非主業項目，以及無數的負債。你要問恒大的爛尾項目的資金在哪裏，在恒大其他的未開發土地上，在恒大足球，在恒大汽車的創業泡沫裏，在許家印的私人飛機裏。
保交樓隨之引發斷貸潮：對於購房者來說，為什麼要給無法交付的樓房還貸呢？不僅如此，還應該要求退款和賠償。訴求有理。2022年7月，保交樓，保民生，保穩定被提到最高的政治高度。保交樓在隨後的幾年成為地方政府的頭號任務之一。
所謂「保交樓」，要求並不高，只是把已經預售的房子按約定蓋完，實現對購房者的交樓而已。這本是開發商最基礎的履約行為，卻成為一個存在系統性違約的狀況。顯然，預售制、房地產信貸相關的配套管理體系存在大的問題，必須優化。
以下，讓我們拆解新規的核心內容，看看政策邏輯與影響。需要說明的是，新規採取「新老劃斷」：施行前已取得建設工程規劃許可證的存量項目，仍按原政策執行；新規主要約束新出讓土地和尚未取得規劃許可證的項目，效果漸進釋放。
新規對開發商（行業）的影響
一、預售門檻大幅提高，要求主體結構封頂，新增項目優先現房銷售。原本各地的預售門檻都很低。問為什麼低？不低就沒法營造好的條件，吸引開發商前來投資。這就是地方「內卷」的結果。結果，有的地方，項目出地面或到兩三層就能賣。
新規要求，項目的主體建築要封頂才能預售。從工程進度上看，相當於把預售時點後推了大半年到一年。而且新增項目要求「優先」現房銷售，可以推定，在實操層面，除非有特殊情況，原則上應當都采用現售，而即便在特殊情況下采用預售的，也需要主體建築封頂。
除新老劃斷安排之外，新規之下，中國實際上已經在邁向現房銷售制度。
過去，房企把快周轉能力作為核心競爭力。在黃金時期，房企追求「3個月開工、6個月預售、12個月現金流回正」的極致模式。在新規下，這種高周轉模式將不復存在。資金佔用的周期將大幅拉長（覆蓋一個項目大多數時間），而由於資金沉澱，對房企自有資金的要求也大幅提高。
此外，由於主體建築封頂後才能預售，要求開發商承擔絕大部分開發風險。周轉大幅放慢，資金大部分沉澱，對於中小房企來說，資金壓力極大，要求極高，勢必行業加速出清，加速行業集中度的提升。對於大型房企來說，也必須審慎地評估每一個投資項目。因為任何一個項目都意味着大量且長期的資金沉澱。
二、房地產開發企業須用自有資金購地，可按國家規定分期繳納土地出讓價款，具體繳納比例和時限由市縣人民政府確定。業內人士看來，「自有資金購地」這句話本身並無新意，早在2010年就有此規定，由於太容易規避而被忽略。過往，房企通過五花八門的「前融」，以公司層面信用債募集資金、信託、關聯方借款、總包墊資等方式，將杠桿資金偽裝成「自有資金」。2021年，房地產融資收緊，在集中供地時22城普遍建立了「先承諾、成交後審計」的購地資金審查制度。但會計師事務所審計報告「可操作」，地方政府也缺乏嚴格審查的動力。所以，過往雖有政策，但基本沒管住。
新規的核心區別不在於這句話本身，而在於它被嵌入了一套全新的執行體系：在「主辦銀行制」下，一個項目一家主辦銀行，項目的全部資金（購地資金、開發貸、自有資金、銷售回款）都在主辦銀行的體系里封閉管理，銀行可以穿透核查資金的最終來源；項目公司制下，每個項目獨立核算、資金隔離；開發貸和按揭都在主辦銀行體系內流轉，從拿地到交付全程都可以追溯。以前是「競買的一瞬間形式審查一次、往後不管」，現在是「項目的全生命周期每筆錢都在監控之下」。對於房地產公司來說，各種「前融」財技操作空間被系統性壓縮，而金融監管總局的加入，更使銀行承擔了穿透核查的監管責任，權力大，問責力度更大。
未來，拿地能力將取決於賬面自有資金的規模，依賴前融和高杠桿拿地的模式已被堵死。資金雄厚的國央企和優質民企在土地市場的優勢將進一步擴大，中小房企也許可以競得個別項目，但基本不可能成為全國性的規模開發商。
此外，分期繳款政策和開發貸期限延長（預售5年/現房7年）也為有實力的房企提供了更匹配項目周期的資金安排，所以政策方向也不是一味收緊──強者將受益於新規。
三、主辦銀行制、項目全資金封閉管理。以前房企怎麼管錢？核心是「資金池」──一個集團幾十個項目，錢在項目之間調來調去，A項目的預售款拿去給B項目拿地，C項目的回款拿去還D項目的債。本質就是「一個鍋蓋蓋好幾個鍋」。不少業內開發商會認為項目資金閉環管理的思路過度保守，而是欽佩那些擅長運作龐大資金池的企業。
這套操作方法，在行業上行周期是沒有問題的──資金周轉得快，十個鍋都能蓋上。但一旦行業下行，銷售放緩，資金流速變慢，鍋蓋就不夠用了，一旦某個鍋出了問題，觸及違約，風險就會瞬間擴散到全集團，引發信用問題，導致資金鏈斷裂。
主辦銀行制解決了兩個問題。一是穿透監管：一個項目由一家銀行盯著，項目所有的錢都在這家銀行的賬戶裏封閉運行，錢從哪來、到哪去，銀行一清二楚，開發商沒法在銀行之間利用信息不對稱、再搞資金池、進行跨項目調撥，風險也因此被隔離在項目層面。二是壓實責任：以前，一個房企同時和十幾家銀行打交道，每家都用更優惠的條件爭搶客戶（往往涉及放鬆合規、風控，同時給到更優惠的費率），並且希望通過最大化配合客戶，取悅客戶。一旦出了問題，就相互推諉（賴開發商、賴其他銀行、賴地方政府），但最終無人問責。保交樓的問題，到底應由誰負責，也是這些年的最大難題。現在，一個項目一個主辦行，有利於壓實責任。
項目被單一一個銀行把控，資金閉環管理，使得房企的資金調度自由度大幅下降，資金池運作和跨項目調撥基本行不通，「拆東牆、補西牆」的空間基本被堵死。而如果項目的資金上出現問題，銀行及項目負責人將被連帶問責。在這種情況下，銀行對房企的話語權也將極大增強。往後不說是開發商求銀行，起碼也是一個平等地位。
四、預售資金全額強制監管，竣工交付後才解除。針對預售資金的監管，以前各地標準不一，有的管得鬆，撥付節點早，開發商把房子蓋到一半就可以把錢抽走去拿新地或還別的債，到項目後期沒錢了，就出現爛尾。
為什麼以前管不住？因為監管賬戶雖然開在銀行，但實際支配權很大程度在開發商手裏，銀行和監管部門都沒有足夠動力嚴格把關。開發商以工程款、材料款、關聯方往來等各種名目將錢調走，監管往往流於形式，銀行為了服務客戶，一般也會配合。
新規不同。預售資金由市縣住建部門履行監管職責、住房資金監管機構承擔具體監管工作，資金存入主辦銀行開立的監管賬戶，政府監管、銀行存管，每筆撥付都要經負責機構審核，如果出了問題，相關機構勢必一起問責。開發商不可能再像以前一樣以各種名目把錢調走。而且要等房子竣工驗收、配套齊備才能解凍預售資金。
除新房原則上優先現房銷售之外，預售資金監管是整個新規當中影響最大的條款。監管邏輯只有一條，就是「保交付」，而不是保持額度寬鬆，協助房企將不同項目相連，打造跨項目跨區域跨集團的資金池，從事更多的開發任務。新機制的設立，不僅將責任壓實到地方政府及主辦銀行，讓他們成為項目的「看門人」，也給了他們與權責完整對應的能力──管住預售資金。可想而知，後續房企調用項目上的預售資金（用於本項目的工程建設），需要有充分的流程，經過各種簽字畫押，各方確保萬無一失後，才可能允許動用資金，且資金還必須在各方監管下，在項目上閉環管理。
房企無法再像原來一樣靈活支配項目回款，投入項目的資金基本要沉澱到項目開發完畢之後才能調回，這帶來幾個影響，其一，「快周轉」模式徹底終結；其二，房企能拿來擴張的現金流將大幅收縮；其三，企業需要重新計算資金的使用周期、財務成本、機會成本等；其四，資金全部在項目上封閉管理，企業無法再在全集團、全平台內構建並維護「資金池」，對現金管理、資本管理提出更高的要求；其五，對於還在重組過程中，希望通過新項目的回款（「造血」）以償還集團層面或其他項目債務的企業來說，這種傳統方式將被阻斷。
五、現房銷售要求房屋及土地無抵押、無查封。以前的模式下，房子已經預售，購房者交付首付並開始還貸，同一個土地或在建工程還抵押給銀行，激進的開發商在此基礎上可能還在變着花樣進行結構化融資。一個底層資產發生重覆杠桿（「一房多抵」）的問題突出。結果，購房者買了房，產權卻不清晰，利益無法得到保障；房企和金融體系則面臨杠桿無限放大的風險。
這就推出了新規要求：房屋銷售必須「按現房銷售方案進行銷售」，在銷售前必須將抵押解除、把債還清，確保房子乾乾凈凈地賣給購房者。
銷售前，要清償開發貸、解除抵押，雖然消除了產權糾紛風險，降低了後續的法律成本，但同樣使得房企在項目上的資金佔用周期更長，財務成本更高，對現金流管理的要求更嚴格。
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房地產新規分析 二之一
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