差不多5年前，我在友報曾寫過：「筆者的初步預測，為未來兩年每月的租金升幅約1.4%，換算為每年大約17%的升幅」。結果，租金的確有升，但遠遠沒有我當年預測的誇張。
參考差餉物業估價署的數據，過去5年平均租金只上升了26%，每年只有5.2%的升幅。租金仍未見有急升的跡象，樓價反而屢創新高。
好在當年在文章中已戴定頭盔：「描述兩套數據間的關係與預測是兩回事」，結果真的中了招，相關系數果然靠不住。做學術的預測錯誤就要承認，承認完再去了解錯在哪裏。
就如股票，樓價可從現值（present value）的角度看：樓價是未來租金收入的折現，折現率是實質利率加上風險溢價，預期租金收入上升或預期折現率下降，同樣會導致今天的樓價上升。
根據這個分析框架，樓價急升，若非預期租金瘋狂好戲在後頭，就是折現率下降所致。我今年年初提出過的答案，是港元相對人民幣有上升趨勢，加上內地防止走資的政策風險，內地客面對以港元計較低的折現率，是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。
樓價大跌何時出現？
只要貶值預期不止，只要資金流面對落閘的危機，港樓仍是內地資金的理想選擇，樓價租金比率於是持續高企。且看這個答案能否經得起科學證明。
講開承認錯誤、科學證明，我想起了「學而優則政」的姚松炎議員。見周顯和徐家健兩位前輩討論姚議員的樓市分析，我也想補充一點。
根據姚議員的「實質利率」理論，負利率之下樓價上升，由負轉正則樓價急跌，折現率的另一部分風險溢價不重要。在美國加息趨勢下，過去5年來，銀行同業拆息已明顯上升，同時通脹有所下調，依據姚議員的計算方法，負轉正的日子即將來臨。
在2014年初仍是學者的姚議員說過：「樓價正從周期頂回落，負利率預期改變也令樓價增添壓力，從投資角度，現階段不適冒進買樓」。到了2015年尾學者再講：「今次樓價下跌周期的拐點，其實在2015年9月已出現，這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成」，更指跌20%至30%「濕濕碎」。
不知道當年有沒有市民信錯學者的預測，也不寄望姚議員承認當年看法有錯，只想問根據經得起科學證明的「實質利率」理論，樓價大跌到底幾時出現？
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
