在海外房地產投資愈演愈熱的氣氛下，頗有先機意識的本港投資者近日又開始對德國柏林價格較低廉、升值前景好的投資黑馬——德國柏林日漸展示極大熱情。 2016年，多家國際權威房地產大行的官方報告，包括 PwC 普華永道、Deloitte 德勤、Knight Frank 萊坊，Savills 第一太平戴維斯及 CBRE 世邦魏理仕等，都紛紛公佈市場看好投資德國首都柏林房産投資的數據，如在 PwC2017 年歐洲投資前景報告中寫到「柏林連續三年贏得歐洲最佳房產投資前景城市No.1」、Knight Frank 全球城市2016年報告中提及「亞洲對歐洲大陸的投資總額第一位城市是柏林，德國成為最受亞洲投資者歡迎的國家」、CBRE 柏林住宅市場2016報告「柏林投資潛力空間較大，城市住宅租金上漲幅度逐年增加」, 而當中 Savills 今年7月發佈的德國投資市場報告更特別指明過去兩年市場對微小型投資住宅需求明顯大增，2015年投入微小型房産的資金創新高，而交易中基金與開放式特殊型基金的投資分別佔49%及40%，而這些基金很多都有機構投資者參與，包括保險公司和公積金基金。 供不應求 看好投資回報前景 香港其實早於2014年9月已首次推出柏林房産，首賣項目為本土歐洲開發商 LRC 集團旗下一個市區項目，縱使推出時没有作出很大宣傳，24套總價由11萬-55萬歐元單位在一天內迅速售淸。有份參與該項目銷售、現時亦為專注柏林商業及住宅項目開發及總代理業務的 Siona Property Investments Limited 董事總經理羅碧君 Chickita Law 表示: 「柏林每個住宅項目供應有限，很多盤甚至在當地施工時已經被要求認購，所以以往能够找到適合個人投資者的項目並不容易，不像其他市場有大量供應。但這種供不應求、無法滿足現時已極度短缺的市場情況也是大行一致看好其投資回報前景的原因之一。」 之前曾於多家上市投資公司任職、前任新鴻基優越理財部副總裁、宏利資産管理公司基金部業務拓展總監及北京宜信戰略支持中心海外置業部首席顧問的 Chickita 本身也投資多個海外物業，分享其柏林投資心得：「2012年前柏林房産價格及租金漲幅不明顯，但此趨勢而完全改變，大户已紛紛部置投資，與2009、2010年時大户率先部置投資倫敦類似。投資者購買柏林住宅房首選已配套家具的全新住宅，因為這樣便可不受當地對租金加幅指引的限制，租金收益更有保障。」語言障礙及售後服務跟進也是外國投資者需要特别關注的，所以 Chickita 建議挑選配套好相關服務如能提供中英文翻譯参考的合同、裝修好廚房的單位（德國人因為對廚房設計要求甚高所以交房標凖大都是「精装修但廚房除外」）、甚至有自己管理物業能力的開發商，這些都是可以減少購買及管理物業時所投入資金及時間的重點。 另一位熱衷於海外房産投資的專業人士梁慧華 Christina，是香港女會計師協會前任會長、香港稅務學會註冊稅務顧問，也是中國廣西海外聯誼會委員及廣東省粵港澳合作促進會會計專業委員會委員， Christina 表示，香港投資者對於海外房產項目接受程度很高，雖說對德國了解沒有其他國家多，但是相信一直以來善於搶佔投資先機的香港人來說，很快就會了解到柏林的房地産項目具有獨特的投資優勢，尤其是發展前景看好的市中心小户型項目，首次投資金額範圍大概可以在100-300萬港幣左右，看好未來10年可獲得每年7%或以上的投資回報。 「歐洲硅谷」優惠稅政 投資好時機 柏林為何被市場稱為投資黑馬？如果把歐洲熱門國家首都放在一起比較，同為首都，柏林的房價相當於倫敦和巴黎的三分之一，也同時低於德國其他主要城市，不難看出未來有着巨大的升值空間。與此同時，在德國持有房產10年及以上轉售即可免除繳納資本利得稅、每年房產持有成本僅僅幾百歐元的固定房產稅也遠低於其他投資熱點城市，這些優惠稅政深深吸引了投資者的注意力。 近幾年由於互聯網公司和風投基金大量湧入柏林，柏林現已成為「歐洲硅谷」「初創企業之都」，Facebook、Google、環球音樂、華為等國際大企業都將其德國總部設立在柏林，隨之帶來的就是房價的迅速增長以及租房市場的供不應求，通常一處優質房源，有四、五十人排隊等着租，在柏林投資的理由更加突顯。 隨着越來越多的企業機構以及歐洲創業的各國年輕人進駐，本已是德國第一大人口城市的柏林，人口還在逐年快速增長中，住房需求也是日益緊張，至2030年預計新增住戶將達25萬戶，目前市場上僅能提供1萬8千套住房，供需嚴重不平衡，這也是投資柏林房地產的重要因素與非常好的時機。 以為本港投資者提供德國優質房產項目為願景的 Siona Property Investments […]
