買賣樓宇牽涉的費用不菲，於是有人會聯同別人一同購入物業，並基於各種原因而選擇只由其中一人登記成為業主；也有人以自己的名義買入物業，但過程中得到來自家人的財政支持。然而，有些人或會忽視這些安排背後牽涉的法律議題，例如是與「默示信託」（又稱「隱含信託」）（implied trusts）和「實益權益」（beneficial ownership）相關的法律原則，導致相關人士須就業權問題對簿公堂，並面對不確定的訴訟結果。
我有份？實益權益與默示信託
香港土地註冊處保存了所有物業的登記資料，包括物業的登記業主（即物業在法律上的擁有人）身份。在香港法律框架底下，由於法定所有權（legal title）被視為與實益權益緊密相連，所以一般而言，主張法定所有權與實益權益屬於不同人士的一方須負上舉證責任證明該主張。換言之，非登記業主若要證明自己在物業「有份」，便需要提出相應的證據去說服法庭法定所有權與實益權益分布不一致。
要說服法庭這一點，少數人或能依賴「明示信託」（express trust）。可是明示信託的設立有嚴格的「三項確定性」原則：委託人須明確表達成立信託的意圖（例如登記業主明確聲明自己作為受託人，為作為受益人的另一方持有物業），且明確指出該物業受該信託約束以及明確指出受益人的身份。
根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第5（1）（b）條的要求，「任何關於土地的信託的聲明，須以書面作出並由聲明人簽署，否則無效」。由於不少有關共同購入物業的安排都是家庭成員之間的非正式安排，因此他們往往未能滿足明示信託的要求。
儘管如此，同一條例第5（2）條列明上文所引述的條文不影響「歸復信託」（resulting trust）、「默示信託」或「法律構定信託」（common intention constructive trust）的設定和運作。因此，法庭依然可以在考慮所有證據後基於相關法律原則裁定非登記業主的一方擁有相關物業的業權。
例如若在購入樓宇時，甲方和乙方有共同意圖由乙方一人代雙方持有該物業，且甲方基於該意圖作出了不利於己的行為（通常是支付樓價的一部份），乙方可能被判定基於「共同意圖法律構定信託」（common intention constructive trust）而代甲方和自己持有該物業。
又例如若乙方是物業的登記業主，而甲乙雙方之間缺乏上述共同意圖，若甲方證明他有出資購買物業，且雙方之間不存在贈與的意圖或推定，基於「歸復信託」的原則，乙方有機會按甲方的出資比例而被裁定代甲方持有相同比例的業權。
複雜的證據
儘管在法律層面上，非登記業主可以在訴訟中主張自己實際上擁有物業相關的權益，由於「共同意圖法律構定信託」和「歸復信託」基於其作為默示信託的性質很多時並沒有「白紙黑字」的直接證據，因此訴訟各方在處理這議題時很可能會出現「口同鼻拗」的情況，且有機會需要以間接的證據去證明或否定「共同意圖」的存在，例如基於家庭成員之間的各種行為來推定該些成員之間是否存在「共同意圖」，或是基於他們之間的關係來分析他們會達成「共同意圖」的可能性。
由於誰是物業的出資者在上述兩種「默示信託」中都是關鍵的議題，因此訴訟各方在審訊期間少不免會爭論買樓資金由誰支付的問題，並需要提供首期和按揭供款的銀行紀錄。
由於物業的業權爭議有時會在購入物業多年後才出現，甚至有機會出現原登記業主（或原實益權益持有人）已經去世的情況，訴訟各方很容易會面對搜證困難，或是因為案件的家庭背景而導致當事人的焦點被轉移至家庭成員孰是孰非的問題。故此無論案件最終的結果為何，各涉訟方期間都要面對漫長和複雜的審訊過程。
另一方面，離婚案亦不時出現婚姻居所實質業權誰屬，進而引伸至該物業是否可作為雙方可分配資產的議題。因此，登記業主和實益權益擁有人不一致所衍生的法律問題影響可能十分深遠。
討論明確十分重要
所有類型的自購物業都可能會成為日後訴訟的重心。儘管有些爭議或無可避免地需要透過法庭作出裁決，有意置業的人在購入物業時若能多加注意、多討論，或可減少日後發生爭議的機會。例如若父母為子女置業出資，可能會同時牽涉「歸復信託」和「餽贈」（即假設父母有意贈與子女物業）的推定，父母方是否有意透過出資而成為業權擁有人是值得及早釐清的問題。
情侶若有意共同置業，如雙方均登記成為業主但出資比例不一致，又或已協定只由其中一人登記成為業主，也值得探討雙方就實益權益的比例是否已有共識；購入樓宇和後續供款的相關文件亦有其保存的必要性。
本文僅作初步參考之用，亦不構成任何法律意見。社交媒體上不乏想要置業而對於由誰出資和由誰當業主等問題而感到迷惘的人士，基於業權爭議可帶來的深遠影響，在計劃置業階段尋求專業的法律意見亦未嘗不是一個及早保障所有人士的方法。
