香港整體經濟及營商環境正處於由復甦轉向結構轉型的爬坡階段。今年首季本地生產總值按年實質增長接近6%，為近五年來最快的單季增速；訪港旅客人次亦回升至約5,000萬水平，「量」的修復已見成效。
然而，商業地產市場卻呈現明顯分化：核心區頂級甲級商廈租務表現理想，相較之下，同區二線物業、非核心商業區的去化速度則相對緩慢。外溢效應尚未全面顯現，優質辦公空間供應持續收縮，中低質商廈則面臨空置壓力。不少企業把握租金回調的窗口期，以相若、甚至更低的預算遷入過往難以負擔的核心地標商廈。
「南金融、北創科」分工成形
國際企業選擇留駐香港，看重的是普通法制度、資金自由流動、簡單低稅制以及完備的專業服務體系。這些是企業在長期決策周期中最難被取代的重要資產。與此同時，從營商環境發展的角度而言，向北延伸已成大勢所趨。
去年洪水橋產業園公司正式成立，該片區於7月完成招標；河套深港科技創新合作區同步推進企業進駐及土地批授；北都大學城相關招標工作如火如荼；古洞北及粉嶺北新發展區陸續迎來大規模居民入伙；塱原自然生態公園亦已落成並對外開放。這些發展標誌著北部都會區已由規劃藍圖，邁向產業、房屋、社區設施與生態保育相互支撐的實質發展階段。
對企業而言，中環及維港都會區將繼續承擔「南金融」的角色，憑藉專業服務及資本市場的深厚基礎，鞏固香港作為國際金融中心的地位；北部都會區則肩負「北創科」的使命，為研發、先進製造及新興產業提供廣闊發展空間。我們在參與洪水橋片區開發及河套區土地發展項目的過程中，觀察到這種嶄新的空間布局邏輯已逐步落實。
許多龍頭企業開始規劃市區總部加新發展區產業基地的雙軌布局模式，總部繼續設於中環，負責融資、法務及投資者關係工作；生產及研發功能則落戶北部地區，形成南北聯動、優勢互補的新格局。
配套到位 貫通南北聯動
然而，這套聯動模式能否順利落地，關鍵仍在於配套措施是否到位。香港的建築成本大約為內地的三至五倍，若內地企業按內地成本邏輯評估新區投資，很容易低估前期投入。因此，新發展區的稅務及土地優惠政策能否盡快明確落實，將直接影響企業的投資信心。
目前，財政司司長已表示將牽頭制定涵蓋批地安排、財政資助及稅務減免的產業優惠政策組合，建議優惠稅率為半稅或5%，並計劃於年內修訂相關稅例。在方向清晰的基礎上，企業更關注的是合資格條件是否具備清晰及可量化門檻、優惠年期能否覆蓋五至八年的投產周期，以及稅務優惠、批地政策與資助措施之間能否有效銜接。
人才配套同樣不可忽視。各項輸入人才計劃至今已累計吸引超過20萬名內地人才來港發展，引進成效有目共睹。然而，從引進到真正落地，最後仍取決於本地產業結構能否提供足夠多元的發展機會。倘若職位過度集中於金融及專業服務領域，具備生物醫藥或人工智能背景的人才最終仍可能流失。而北部都會區及創科園區所提供的產業縱深，正正是補足這塊關鍵拼圖的重要一環。
